Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3548/2018 ~ М-2554/2018 от 23.05.2018

В мотивированном виде решение изготовлено 25 июня 2018 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В.,

при секретаре Мироненко Е.П.,

с участием представителя истца Цалюк А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никоненко Никиты Максимовича к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», Сергуниной Наталье Николаевне об освобождении имущества от ареста, государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Никоненко Н.М. обратился в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста и государственной регистрации права собственности.

В обоснование иска Никоненко Н.М. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомплексСтрой» (Застройщик) и истцом (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи №А/62/2. По условиям пункта 1.1. указанного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить помещение № ****** площадью 31.3 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес>.

Истец, ознакомившись с документацией, полностью оплатил цену договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в размере 2 191 000 рублей 15.01.2016г., о чем получил Справку ****** от 15.01.2016г. В этот же день, истец принял в пользование помещение 62/2, по Акту приема-передачи объекта строительства. Пункт 3 указанного Акта также указывает на тот факт, что помещение свободно от прав требования третьими лицами, в залоге и под арестом не состоит. Именно с 15.01.2016г., то есть с даты полной оплаты помещения по договору, а также с даты получения указанного помещения по акту в пользование, и по настоящий момент, истец, как добросовестный приобретатель, пользуется помещением, оплачивает потребленные жилищно-коммунальные услуги в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ Никоненко Н.М. подал документы в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии для государственной регистрации права собственности на помещение, которым он владеет и пользуется с ДД.ММ.ГГГГ на законных основаниях. Однако, ДД.ММ.ГГГГ получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности. Причиной послужило наложение запрета производить регистрационные действия в отношении помещения судебным приставом-исполнителем на основании постановления <адрес> отдела УФССП <адрес> от 24.05.2016г. на основании материалов и\п от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ИП, возбужденного на основании и\л № ФС ****** от ДД.ММ.ГГГГ выдан Кировским районным судом <адрес>, судебный пристав-исполнитель Сараева Е.Н.

Просил суд, освободить от ареста (запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, № ****** площадью 31.3 кв.м., расположенное на 6 этаже, наложенного указанным выше Постановлением, а также вынести решение о государственной регистрации права собственности истца, Никоненко Никиты Максимовича, на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца Цалюк А.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что на момент заключения Договора №****** помещение было свободно от прав третьих лиц. Впоследствии истец узнал, что не имеет возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на помещение в связи с тем, что на основании <адрес> отдела судебных приставов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещения наложен запрет на совершение регистрационных действий. У Ответчика ООО «КомплексСтрой» образовалась задолженность перед Ответчиком Сергуниной Н.Н. Данное физическое лицо получила исполнительный лист на взыскание задолженности с ООО «КомплексСтрой» и предъявила его в Федеральную службу судебных приставов. В нарушение норм действующего законодательства судебным приставом-исполнителем в счет погашения задолженности ООО «КомплексСтрой» перед кредитором физическим лицом было арестовано не имущество ООО «КомплексСтрой», а помещение истца, приобретенное им по договору купли-продажи. Никоненко Н.М. заключил договор купли-продажи. Предметом договора является индивидуально-определенная вещь. Исходя из принципа равной судебной защиты прав всех собственников и принципа недопущения ограничения гражданских прав, представляется незаконным восстановление прав одного лица (в чью пользу наложено обременение в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении помещения) за счет нарушения прав другого лица, добросовестного приобретателя помещения, владеющего им на законных основаниях.

Представитель ответчика ООО «КомплексСтрой», ответчик Сергунина Н.Н. в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом заказным почтовым отправлением, уважительности причины своего отсутствия суду не предоставили, об отложении либо рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Третьи лица, которые были извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, уважительности причины своего отсутствия суду не предоставили, об отложении либо рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Суд, с учетом мнения представителя истца считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Никоненко Н.М. и ООО «КомплексСтрой» был заключен договор купли –продажи будущей недвижимой вещи №******. По условиям пункта 1.1. указанного договора Застройщик обязуется передать в собственность Покупателя следующее помещение: № ******, площадью 31,3 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес>

Стоимость помещения на момент подписания договора составила – 2 191 000 рублей 00 копеек.

Объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Помещение оплачено истцом в полном объеме.

Материалами дела подтверждено, что истец оплатил цену договора в полном объеме, о чем получил справку №******. Кроме того, истец принял в пользование спорное помещение по акту приема-передачи объекта долевого строительства. Истец пользуется помещением, оплачивает потребленные жилищно-коммунальные услуги в полном объеме.

Как следует из содержания справки ООО «ФИО10» (оборотно-сальдовая ведомость), организации, осуществляющей управление и обслуживание общего имущества собственников помещений здания апартаментов, расположенного по адресу: <адрес>, коммунальные услуги за помещение 62/2, на момент подачи искового заявления оплачены в полном объеме. Лицевой счет по спорному помещению заведен в бухгалтерии на Никоненко Н.М.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на помещение: № ******, площадью 31,3 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № ******.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена. Из уведомления следует, что в ЕГРН содержится запись ****** от ДД.ММ.ГГГГ о наложении запрета на совершение регистрационных действий на основании <адрес> отдела <адрес> УФССП России по <адрес> на основании материалов исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа №ФС ****** от ДД.ММ.ГГГГ выдан Кировским районным судом <адрес> судебный пристав-исполнитель Сараева Е.Н.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности в отношении недвижимого имущества может возникнуть у покупателя Никоненко Н.М. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца - ООО «КомплексСтрой».

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 59 того же Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи также не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Согласно пункту 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска Никоненко Н.М. по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствуют обеспечительные меры, принятые судебным приставом-исполнителем по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, то есть обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель Никоненко Н.А. не является.

При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право ответчика Сергуниной Н.Н. получить удовлетворение её денежных требований за счет имущества ООО «Комплекс-Строй», в состав которого входит спорный объект недвижимости, либо право истца получить это спорное помещение в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства ООО «Комплекс-Строй» по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.

В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При этом право истца требовать передачи объекта в его собственность обладает приоритетом перед интересами Сергуниной Н.Н. - кредитора ООО «КомплексСтрой» претендующего на удовлетворение её денежного требования за счет стоимости имущества должника, в состав которого входит спорный объект недвижимости.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

При этом какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорный объект недвижимости по денежным требованиям ответчика Сергуниной Н.Н. возникли ранее заключения договора купли-продажи между ООО «Комплекс-Строй» и Никоненко А.Н. в материалах дела отсутствуют.

Судом установлено, что решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Комплекс-Строй» в пользу Сергуниной Н.А. взыскана неустойка 400 000 руб., компенсация морального вреда 5 000 руб., штраф 100 000 руб., расходы по оплате услуг представителя 10 000 руб., расходы по уплате госпошлины 7 925, 48 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ на однокомнатную квартиру, принадлежащую на праве собственности ООО «Комплекс-Строй», расположенную по адресу <адрес> кадастровый № ****** площадью 31,3 кв.м., наложен арест.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи будущей вещи между Никоненко Н.М. и ООО «КомплексСтрой» (ДД.ММ.ГГГГ), отсутствовало не только возбужденное исполнительное производство, взыскателем по которому является Сергунина Н.Н., но и решение Кировского районного суда <адрес> по иску Сергуниной Н.Н. к ООО «КомлексСтрой», поскольку оно было постановлено судом только ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, истцом в соответствии с правилами ст.ст. 12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ДД.ММ.ГГГГ он оплатил ООО «КомплексСтрой» стоимость спорного помещения в размере 2 191 000 рублей, что подтверждается также выданной Никоненко Н.М. справкой от ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день Никоненко Н.М. принял в пользование помещение № ****** по акту приема-передачи объекта строительства. С ДД.ММ.ГГГГ (даты полной платы помещения по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, получения указанного помещения по акту приема-передачи) истец пользуется помещением, оплачивает потребленные жилищно-коммунальные услуги в полном объеме.

Как следует из содержания справки ООО «ФИО11» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ данное общество осуществляет управление и обслуживание общего имущества собственников помещений здания апартаментов, расположенного по адресу: <адрес>-коммунальные услуги за помещение 62/2, этаж 6 оплачиваются в полном объеме и своевременно. Денежные средства поступают от Никоненко Н.М.

Представленные доказательства, по мнению суда, подтверждают факт передачи Никоненко Н.М. в пользование спорного помещения и реальное пользование им.

Учитывая, что Никоненко Н.М. вправе претендовать на спорное помещение в силу заключенных с ООО «КомплексСтрой» договоров, при этом наличие ареста (запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра) препятствуют истцу зарегистрировать переход права собственности, суд считает возможным отменить запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела <адрес> УФССП России по <адрес> Сараевой Е.Н. в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа № ФС ****** от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кировским районным судом <адрес>, должник - ООО «КомплексСтрой», взыскатель – Сергунина Н.Н., дата государственной регистрации запрета - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Никоненко Никиты Максимовича к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», Сергуниной Наталье Николаевне об освобождении имущества от ареста, государственной регистрации права собственности удовлетворить.

Освободить от ареста (запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № ******, наложенного постановлением <адрес> отдела УФССП <адрес> от 24.05.2016г. на основании материалов исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа № ФС ****** от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Кировским районным судом <адрес>, судебный пристав-исполнитель Сараева Е.Н.

Дата регистрации запрета – 24.05.2016г.

Зарегистрировать права собственности Никоненко Никиты Максимовича, на нежилое помещение общей площадью 31,3 кв.м., этаж 6, адрес Россия, <адрес>, пом.62/2 этаж 6, кадастровый № ******.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                  О.В. Хрущева