Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-301/2014 (2-3827/2013;) ~ М-2164/2013 от 30.04.2013

Дело № 2-301/2014

А-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2014 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Вожжовой Т.Н.,

при секретаре Федоренко Л.В.,

с участием представителя истца (ответчика) ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» Голдаева А.Н., представителя ответчика (истца) Прохорова Г.В. Игнатова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Прохорову Г.В. о взыскании денежной суммы,

встречному иску Прохорова Г.В. к ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» о взыскании денежной суммы,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» обратилось в суд с иском к Прохорову Г.В., мотивируя требования тем, что 30 июля 2007 года стороны заключили инвестиционный договор № У, по условиям которого ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» обеспечивает реализацию инвестиционного проекта, создает и передает Прохорову Г.В. коттедж, а Прохоров Г.В. осуществляет вложения в виде инвестиционного взноса в размере Z рублей. 01 июля 2012 года застройщик передал инвестору коттедж, тогда как инвестор имеет задолженность по оплате строительства в размере Z., которую и просят взыскать с инвестора, а также неустойку за нарушение срока внесения оплаты в размере Z. за период с 07 июля 2012 года по 22 апреля 2013 года, а также возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме Z..

Прохоров Г.В. обратился в суд со встречным иском, мотивируя требования тем, что открытая терраса застройщиком не построена, им необоснованно включена в общую площадь площадь второго света, в связи с чем коммерческая площадь выстроенного коттеджа меньше оговоренной сторонами на Z кв.м.. Полагает, что переплатил застройщику Z., которые и просил взыскать с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере Z. за период с августа 2008 года по август 2013 года, и штраф согласно законодательству о защите прав потребителей.

Позднее Прохоров Г.В. требования дополнил и просил также взыскать компенсацию морального вреда в размере Z рублей.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» Голдаев А.Н., действуя на основании доверенности б/н от 10 января 2014 года, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, против удовлетворения встречных требований возражал. Суду указал, что стороны согласовали порядок определения стоимости объекта исходя именно из коммерческой площади коттеджа, понятие которой и составные части даны в приложениях к договору, являющихся неотъемлемой частью договора. Также указывает, что терраса как часть коттеджа не огорожена наружными несущими стенами, в связи с чем не входит состав внутренних помещений коттеджа и не отражена в техническом паспорте дома 2009 года, тогда как в проекте определена, и никакие изменения в проект в части террасы сторонами не вносились. При этом инвестор суд указал на то, что обустроил террасу в веранду. Доказательств разрушения либо вообще отсутствия террасы не представил. Полагает, что требование о взыскании штрафа не подлежит удовлетворению, поскольку истец не обращался с данным требованием к ответчику в досудебном порядке. Также указал, что требование о компенсации морального вреда не обоснованно.

Ответчик (истец) Прохоров Г.В. в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела. Ранее суду пояснял, что перестроил из террасы веранду, которая и отражена в техническом паспорте дома 2013 года. Результат акта сверки не оспаривал, подтвердив, что все внесенные им суммы приняты в зачет.

Представитель Прохорова Г.В. Игнатов А.Ю., действуя на основании доверенности № 1Д-50 от 30 января 2014 года, встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения первоначального иска возражал, представив письменные пояснения. Суду указал, что дополнительное выделение площади «второго света». Наряду с площадью первого и второго этажа в инвестиционном договоре неправомерно. При замерах в БТИ второй свет отмечен, однако повторно в общей площади жилого дома не учитывалась. Указал, что терраса была восстановлена и возведена за счет средств инвестора, о чем свидетельствует дополнительное соглашение № 3 от 10 сентября 2009 года, согласно которому Прохоров Г.В. отказался от монтажа ограждения из балясин, которые предусматривались на открытой террасе.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2007) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено судом, 30 июля 2007 года ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» и Прохоров Г.В. заключили инвестиционный договор № У, по условиям которого инвестор осуществляет капитальные вложения в размере инвестиционного взноса в целях приобретения прав на результат инвестиционной деятельности, а Заказчик обеспечивает реализацию Инвестиционного проекта в соответствии с законодательством Российской Федерации, исходно-разрешительной, проектной документацией и настоящим Договором, за счет Инвестора создает и передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (п. 2.1 договора) (л.д. 9-13).

Согласно разделу 3 договора предварительный размер инвестиционного взноса инвестора по настоящему Договору определяется Сторонами в Соглашении о целевом финансировании (Приложение №4).

Окончательные взаиморасчеты по настоящему Договору Стороны производят после подписания Акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности (Приложение № 8) в сроки установленные Графиком финансирования (Приложение 5). Общая сумма инвестиционного взноса, внесенного Инвестором по настоящему Договору, указывается Сторонами в Акте о взаиморасчетах Сторон по договору инвестирования (Приложение №11).

В разделе 10 договора перечислены приложения к настоящему договору: Приложение № 1 – Базовые условия по проектированию и застройке Участка; Приложение № 2 – Описание Коттеджа стандартной комплектации (фундамент, стены, перекрытия, материал кровли, окна, двери, гаражные ворота, дымоходы, вентиляционные каналы, гидроизоляция); Приложение № 3 – Проект Коттеджа (АС); Приложение № 4 – Соглашение о целевом финансировании, Приложение № 5 – График финансирования; Приложение № 6 – График производства работ; Приложение № 7 – Уведомление о завершении работ по Договору инвестирования строительства; Приложение № 8,8А- Акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности; Приложение № 9 – Схема подведения коммуникаций к Участку; Приложение № 10 – Перечень проектной документации; Приложение № 11 – Акт о взаиморасчетах сторон; Приложение № 12 – Порядок расчета коммерческой площади Коттеджа; Приложение № 13 – Методика расчета коммерческой площади Коттеджа Дополнение № 1 – Порядок согласования проектной документации; Дополнение №2 - Особые условия.

Как следует из соглашения о целевом финансировании (приложение № 4) предварительный размер инвестиционного взноса Инвестора по настоящему Договору на дату подписания настоящего Договора составляет сумму, рассчитываемую следующим образом: базовый размер инвестиционного взноса, соответствующий Коттеджу коммерческой площадью Z кв. м составляет сумму, эквивалентную Z рублей. Окончательные взаиморасчеты Стороны проводят после подписания Акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности по настоящему Договору, в сроки установленные графиком финансирования исходя из коммерческой площади по проекту Коттеджа, определяемой в порядке, аналогичном предусмотренному Приложением № 12 к настоящему договору

Согласно приложению № 13 коммерческая площадь коттеджа – суммарная площадь жилых и подсобных помещений жилого дома с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, крылец, без учета перегородок; рассчитываемая с применением коэффициентов (л.д. 35).

01 июля 2012 года стороны подписали акт приема-передачи коттеджа (л.д. 32).

Также судом установлено, что в ходе строительства стороны заключали дополнительные соглашения об уменьшении стоимости инвестиционного взноса (л.д. 40,42,43-44, 45-46).

Во исполнение положения инвестиционного договора 26 октября 2011 года стороны произвели сверку взаимных расчетов, согласно которому задолженность по договору у инвестора составила Z.(л.д. 47).

Позднее 16 июля 2012 года Прохоров Г.В. дополнительно внес Z рублей.

Указанные выше обстоятельства представителями сторон не оспариваются.

Разрешая встречные исковые требования Прохорова Г.В. о ненадлежащем исполнении застройщиком обязанностей по договору в части возмещения террасы, суд приходит к выводу, что достаточных достоверных доказательств тому не представлено.

Исходя из архитектурного решения коттеджа «Z», общая площадь коттеджа составляет Z кв.м., коммерческая площадь, рассчитанная с использованием коэффициентов – Z кв.м. (л.д. 34). Проект коттеджа предусматривает возведение открытой террасы общей площадью Z кв.м., коммерческая площадь с применением коэффициента – Z кв.м. (л.д. 15-16, 20).

Как следует из акта приема-передачи коттеджа, Прохоров Г.В. принял коттедж, построенный в соответствии с инвестиционным договором, без претензий по объему, качеству и срокам производства работ.

Более того, как следует из представленной суду переписки, Прохоров Г.В. неоднократно предъявлял претензии застройщику по качеству выполнения тех или иных работ, между тем претензий по факту ненадлежащего качества либо отсутствия террасы инвестор никогда не предъявлял, что подтвердил суду представитель Прохорова Г.В..

Не свидетельствует об обратном и представленные суду копии технических паспортов спорного объекта недвижимости по состоянию на 2009 и 2013 годы, поскольку проект коттеджа предусматривал возведение открытой террасы, огороженной перилами, тогда как Прохоров Г.В. суду пояснил что самостоятельно, после фактической передачи ему объекта своими силами переоборудовал открытую террасу в крытую террасу, отмеченную в техническом паспорте 2013 года на поэтажном плане 1 этажа как холодная пристройка Лит. А.

Суд предлагал стороне инвестора представить доказательства возведения террасы исключительно своими силами, с «нулевого цикла», однако представитель Прохорова Г.В. указал, что представлять доказательства не намерены, просил рассматривать дело при имеющихся доказательствах.

С учетом всей указанной выше совокупности доказательств, суд приходит к выводу, что неисполнение застройщиком обязанности по возведению открытой террасы не нашло своего подтверждения.

Разрешая исковые требования Прохорова Г.В. в части взыскания с застройщика переплаты, осуществленной инвестором, в связи с незаконным возложением на инвестора обязанности оплачивать площадь «второго света», суд приходит к выводу о необоснованности требования в этой части.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из заключенного сторонами договора, его предметом является жилой дом - коттедж.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Действительно, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола. При этом общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Закон РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», равно как и Жилищный кодекс РФ, не содержат положений, устанавливающих обязательные требования к стоимости жилых домом, приобретаемых по договорам инвестирования. В Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также отсутствует указание на то, что строительство второго света в многосветном помещении осуществляется за счет застройщика.

В связи с чем не имеют юридического значения и указание инвестором на ссылку застройщика на СНиП, действие которых отменено, поскольку цена коттеджа в договоре инвестирования недвижимости установлена на единицу её коммерческой площади.

При таких обстоятельствах, подписав договор от 30 июля 2007 года, включая приложения № 12, 13 к договору, являющиеся неотъемлемой частью последнего, согласно которым стоимость объекта определяется исходя из коммерческой площади коттеджа, при этом возможность перерасчета стоимости работ после определения общей площади дома, исходя именно из общей площади дома, согласованными документами стороны не предусмотрели, что свидетельствует о реализации сторонами принципа свободы договора, не нарушив при этом обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

При этом суд отмечает, что с учетом требований ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», застройщик при заключении договора своевременно предоставил необходимую информацию инвестору, в том числе о том, что стоимость инвестиционного взноса определяется исходя из коммерческой площади коттеджа, которая определяется иначе, чем общая площадь жилого дома, вследствие чего они не могут совпадать, а также о составных частях коммерческой площади коттеджа.

В соответствии с ч. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

То обстоятельство, что Прохорову Г.В. передан коттедж коммерческой площадью, согласованной сторонами при подписании договора, представитель инвестора не отрицает.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что по настоящему спору не установлено неосновательное обогащение застройщика, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Прохорова Г.В. о взыскании суммы за недостающую площадь, а также вытекающих требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, следует отказать.

Тогда как требование застройщика о взыскании с инвестора задолженности по договору, подлежит удовлетворению. Поскольку факт наличия задолженности достоверно установлен судом, стороной инвестора не отрицался, исходя из общей стоимости объекта в размере Z. и суммы фактически произведенной Прохоровым Г.В. оплаты в размере Z., с последнего в пользу ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» подлежит взысканию суммы Z..

Разрешая требование о взыскании с инвестора неустойки за просрочку оплаты работ, суд приходит к выводу о его обоснованности.

Так, согласно положениям п. 6.4 инвестиционного договора за нарушение Инвестором сроков внесения денежных средств по какому-либо этапу финансирования, а также оплаты по Дополнительным соглашениям Заказчик вправе в течение срока действия настоящего Договора предъявить Инвестору требование об уплате неустойки в размере 0,1% от размера инвестиционного взноса, оплата которого просрочена (суммы долга), за каждый день просрочки платежа, но не более 5% от суммы долга.

Вместе с тем, в силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2007) в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом изложенного, положения п. 6.4 инвестиционного договора противоречат положениям действовавшего законодательства, в связи с чем применению не подлежат.

Расчет неустойки следует производить по формуле Z.. А с учетом ограничения договором сторон размера неустойки как не более 5% от суммы долга, что не нарушает прав гражданина по сравнению с установленными законодателем нормами, Z..

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Факт просрочки исполнения обязательства по оплате договора судом установлен, однако, учитывая размер финансового обязательства, социальное положение инвестора, суд полагает необходимым уменьшить сумму неустойки до Z рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении с иском в суд ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» уплачена по платежному поручению №214 от 25 апреля 2013 года государственная пошлина в размере Z. Вместе с тем, исходя из размера удовлетворенных исковых требований (Z) с ответчика Прохорова Г.В. в пользу истца ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме Z

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» удовлетворить.

Взыскать с Прохорова Г.В. в пользу ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» задолженность по договору Z., неустойку в размере Z рублей, возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме Z..

В удовлетворении встречных исковых требований Прохорова Г.В. к ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Т.Н. Вожжова

Копия верна: Т.Н. Вожжова