Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1191/2016 (2-10009/2015;) ~ М-9428/2015 от 18.12.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2016 г. Промышленный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Нуждиной Н.Г.,

при секретаре Швабе П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1191/2016 по иску Седельникова <данные изъяты> к ООО ОТЦ «Эвис» о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства,

установил:

Истец Седельников А.Г. обратился в суд к ООО ОТЦ «Эвис» с иском о признании права собственности на гараж.

В обоснование заявленных требований указал, что 04.04.2006г. между ООО ОТЦ «Эвис» и ООО «Регион-С» был заключен договор № офис/2-6. Согласно п.1.1 данного договора, заказчик осуществляет проектирование и строительство гаражно-офисного центра в <адрес> по адресу: <адрес>, а дольщик инвестирует свою долю в строительстве указанного объекта, в объеме 42,89 кв.м. общей площади, что соответствует одному нежилому помещению на 2 этаже. Проектный срок окончания строительства дома – четвертый квартал 2006г. Согласно п.3.1 данного договора, стоимость выделенного объема долевого участия составляет на момент заключения договора – <данные изъяты> рублей. Оплата дольщиком произведена полностью, путем зачета выполненных работ по остеклению оконных проемов профилем ПВХ.

<данные изъяты>. между ООО ОТЦ «ЭВИС», ООО «Регион-С» и Седельниковым А.Г. – новый дольщик заключен договор переуступки доли № в договоре № офис/2-6 от 04.04.2006г. Согласно договору переуступки, дольщик переуступает свои права новому дольщику на долю участия в строительстве гаражно-офисного центра по <адрес> в <адрес> в объеме 42,89 кв.м. Обязательства по оплате переуступаемой доли исполнены истцом в полном объеме.

Строительство гаражно-офисного центра велось в установленном законом порядке, что подтверждается постановлением ФИО1 г.о.Самара от 12.05.2003г. №» Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении ООО ОТЦ «ЭВИС» в аренду земельного участка, разрешении строительства многоэтажного гаража с пристроенным административно-техническими помещениями и магазином автомобильных запасных частей по <адрес> в ФИО1 <адрес>. 28.09.2005г. между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «ОТЦ «ЭВИС» был подписан договор аренды №з земельного участка, площадью 3960 кв.м. по адресу: <адрес>, срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ<адрес> от 17.12.2009г. № присвоен адрес административному зданию, расположенному по <адрес> в ФИО1 <адрес> – 443125, <адрес> №. Также произведен технический обмер здания БТИ, согласно которому, спорному жилому помещению присвоен номер – помещение №, расположенное на 2 этаже, общей площадью 38,8 кв.м. Однако, здание, в состав которого входит спорное жилое помещение № (2 этаж), в эксплуатацию не введено, спорное помещение истцу по акту приема-передачи не передано.

В настоящее время здание обслуживается НП «Управляющая компания «Губанова-3». Согласно справке, выданной НП «УК «Губанова-3», ФИО3 на основании договора о долевом строительстве от 11.12.2008г., принадлежит помещение площадью 38,8 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>. ФИО3 оплачиваются коммунальные и иные платежи за помещение №, общей площадью 38,8 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>.

На момент обращения в суд, процедура банкротства в отношении ООО ОТЦ «ЭВИС» завершена. Учитывая, что ответчик признан банкротом, ввести объект в эксплуатацию не представляется возможным.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Абмаева И.В., уточнила исковые требования в части номера нежилого помещения, просил признать за ним право собственности на нежилое помещение н31, общей площадью 38,8 кв.м., расположенное на 2-м этаже лит. А, находящееся в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>А.

    Представитель ответчика, ООО ОТЦ «ЭВИС» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьих лиц Управления Росреестра по <адрес>, НП «УК «Губанова-3», ООО «Регион-С» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

    Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела в их совокупности, суд признает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебного решения, установившего права и обязанности, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

    В судебном заседании установлено, что постановлением ФИО1 <адрес> от 12.05.2003г. №, утвержден проект границ земельного участка, расположенного по <адрес> в ФИО1 <адрес>; ООО «ОТЦ ЭВИС» предоставлен в аренду без права выкупа в собственность земельный участок по указанному адресу площадью 3960,00 кв.м., разрешено строительство многоэтажного гаража с пристроенными административно-техническими помещениями и магазином автомобильных запчастей.

28.09.2005г. между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ООО «ОТЦ ЭВИС» был подписан договор аренды земельного участка площадью 3960,00 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указано, что срок действия договора истек 11.05.2006г.

Распоряжением № от 17.12.2009г. Заместителя ФИО1 г.о. – ФИО1 <адрес> г.о. Самара гаражному комплексу, в котором расположено спорное нежилое помещение, присвоен адрес: <адрес>, №А.

Также, судом установлено, что 04.04.2006г. между ООО ОТЦ «Эвис» и ООО «Регион-С» заключен договор № офис/2-6 о долевом участии в строительстве гаражно-офисного центра по <адрес> в <адрес> в объеме 42,89 кв.м. общей площади, что соответствует одному нежилому помещению на 2 этаже.

Согласно этого договора, ООО ОТЦ «Эвис» осуществляет проектирование и строительство гаражно-офисного центра по адресу: <адрес>, а ООО «Регион-С» инвестирует свою долю в строительстве указанного объекта в объеме 42,89 кв.м. общей площади, что соответствует одному нежилому помещению на 2 этаже.

Инвестиция ООО «Регион-С» фактически заключалась, как видно из условий договора, подписанных сторонами, не в денежном выражении, а путем остекления оконных проемов профилем ПВХ. Согласно п. 3.1 оплата дольщиком произведена полностью, путем зачета выполненных работ по остекленению оконных проемов профилем ПВХ. ООО «Регион-С» исполнил свои обязательства по договору.

11.12.2008г. между ООО ОТЦ «ЭВИС», ООО «Регион-С» и Седельниковым А.Г. ( новый дольщик) заключен договор переуступки доли № в договоре № офис/2-6 от 04.04.2006г. Согласно договору переуступки, дольщик переуступает свои права новому дольщику на долю участия в строительстве гаражно-офисного центра по <адрес> в <адрес> в объеме 42,89 кв.м.

Согласно договору № от 11.12.2008г., заключенному между ООО «Регион-С» и ФИО3, ООО «Регион-С» уступает Седельникову А.Г. долю на участие в строительстве гаражно-офисного центра по адресу: <адрес>, определенном в договоре № офис/2-6 от 04.04.2006г., заключенного между ООО ОТЦ «ЭВИС» и ООО «Регион-С», в объеме 42,89 кв.м, на втором этаже. В соответствии с п.3.1 договора, стоимость уступки <данные изъяты>. Согласно п.3.2 договора, оплата уступки доли осуществляется путем зачета обязательств покупателя перед продавцом оплатить уступку доли в размере, определенном в п.3.1 договора, и обязательств ООО «Регион-С» перед ФИО3 по возврату суммы займа по договору № от 25.09.2008г., в <данные изъяты> рублей, и договорами временной финансовой помощи, договору <данные изъяты>; итого зачет производится на сумму <данные изъяты> рублей.

Седельниковым А.Г. оплачиваются коммунальные и иные платежи за спорное нежилое помещение, общей площадью 38,8 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>.

По смыслу п. 3.3 указанного договора, после подписания этого договора обязательства по оплате уступки доли считаются исполненными, также считаются исполненными обязательства ООО «Регион-С» по возврату денежных средств по договору займа и договорам финансовой помощи.

В соответствии с техническим паспортом, выполненным Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 17.12.2015г., площадь нежилого помещения № н31, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 38,8 кв.м.

Принадлежность указанного нежилого помещения Седельникову А.Г. подтверждается также справкой УК Губанова,3.

Согласно сообщению Управления Росреестра по <адрес>, прав иных лиц на спорное нежилое помещение (гараж), не зарегистрировано.

Истец оплачивает расходы по содержанию нежилого помещения, что подтверждается квитанцией.

Согласно заключению ООО «ФИО2» № от 24.02.2016г., нежилое помещение № н31, расположенное в <адрес> литер А по <адрес> в <адрес>, в части объемно-планировочных и конструктивных решений, выполнено согласно требованиям пожарной безопасности, установленных федеральными законами о технических регламентах, и требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. Эвакуационные пути и эвакуационные выходы обеспечивают безопасную эвакуацию людей при пожаре в соответствии со ст.53 ФЗ от 22.07.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Параметры эвакуационных выходов соответствуют требованиям п. 6.16 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Пределы огнестойкости строительных конструкций соответствуют допустимой степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности здания. В ходе экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, литер А, номер помещения н31, требованиям ФИО2.

Согласно заключению по инженерно-техническому обследованию нежилого помещения № н31, расположенного по адресу: <адрес>, литер А, выполненному ООО «Консоль» от 2016г., обследуемое нежилое помещение расположено на втором этаже пятиэтажного здания, которое оснащено инженерными системами центрального газоснабжения, водоснабжения, вентиляции, канализации и электроснабжения. Нежилое помещение № н31 изолированное, имеет прямоугольное очертание в плане, с внутренними размерами 6,04х6,43м. Планировочное решение нежилого помещения № н31 предусматривает размещение помещения, площадью 38,8 кв.м. <адрес> нежилого помещения составляет 38,8 кв.м. Нежилые помещения имеют естественное освещение при соотношении к площади окон к площади пола в пределах нормативных. Нежилое помещение имеет достаточную инсоляцию. Помещение обеспечено вентиляцией естественного типа. Окна нежилого помещения – с микропроветриванием. Входная дверь в нежилое помещение – деревянная. Оконные блоки – из профиля ПВХ, с двухкамерными стеклопакетами. Нежилое помещение обеспечено инженерными коммуникациями – отоплением, электроснабжением. Выполнен ввод электрического кабеля в помещение. Вентиляция – естественная. Приток воздуха осуществляется за счет открывания окон и дверей. Анализ результатов натурного обследования строительных конструкций нежилого помещения № н31 в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: <адрес> лит.А, позволяет сделать следующие выводы. Конструкции фундаментов, наружных стен, перегородок, перекрытия, лестницы, инженерных сетей, т.е. состояние здания в целом оценивается как работоспособное. Основные конструкции обследуемого нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии. Теплотехнические характеристики ограждающих конструкций соответствуют требованиям СНиП II-3-79 «Строительная теплотехника» и СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». При выполнении отделочных работ в нежилом помещении рекомендуется применять материалы, разрешенные для применения в зданиях нежилого назначения и имеющие санитарно-гигиенические сертификаты. Инженерно-техническое состояние конструкций здания соответствует строительным нормам и правилам Градостроительных нормативов в части обеспечения безопасной эксплуатации строительных конструкций. В результате проведенного обследования установлено, что несущая способность несущих внутренних и ограждающих конструкций, надежность и безопасность здания обеспечены, не нарушены права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью, а также не нарушаются требования нормативных документов, таких как СНиП 31-09-2006 «Общественные здания и сооружения», ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Нежилое помещение пригодно для дальнейшего использования по своему назначению, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Судом установлено, что зарегистрировать право собственности на нежилое помещение (гараж) во внесудебном порядке истец лишен возможности, поскольку в отношении ООО ОТЦ «ЭВИС» введена процедура банкротства, по акту приема-передачи помещение истцу не передавалось, объект в эксплуатацию не сдан.

Ч. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты - в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Таким образом, тот факт, что гаражно-офисный центр до настоящего времени в эксплуатацию не введен, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде нежилого помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Надлежащее исполнение своих обязательств стороной истца подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами.

При изложенных выше обстоятельствах, банкротство застройщика и отсутствие ввода объекта в эксплуатацию, не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу в виде доли в объекте незавершенного строительства с конкретными техническими характеристиками (данная позиция нашла свое подтверждение в определении Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 89-КГ15-10).

Таким образом, учитывая, что спорное нежилое помещение соответствует действующим строительным, санитарным, противопожарным нормами, прав иных лиц на него не зарегистрировано, доля истца в объекте незавершенного строительства (гаражно-офисного центра) соответствует отдельному нежилому помещению с конкретными техническими характеристиками, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения – гаража, и исковые требования Седельникова А.Г. обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Седельникова <данные изъяты> - удовлетворить.

Признать за Седельниковым <данные изъяты> право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (гаражно-офисного центра), расположенного по адресу: <адрес> «А», в виде нежилого помещения (гаража), общей площадью 38,8 кв.м., находящегося на 2 этаже литера А.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

    Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись Нуждина Н.Г.

Копия верна.         Судья                    Секретарь