Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3960/2016 от 28.01.2016

Судья: Пелюшенко Ю.В. Дело № 33-3960/16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар 3 марта 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Неказакова В.Я.,

судей: Пономаревой Л.Е., Чабан Л.Н.,

при секретаре Горячкун О.В.,

по докладу судьи Неказакова В.Я.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам заместителя управляющего Краснодарским отделением № 8619 ПАО «Сбербанк» Капутса А.Г. и председателя ТСЖ «Победы, 276/1» Песковцева В.В. на решение Славянского городского суда Краснодарского края от 12 ноября 2015года.

Заслушав доклад судьи Неказакова В.Я. об обстоятельствах дела, содержании решения суда и апелляционных жалоб, судебная коллегия.

У С Т А Н О В И Л А:

Степанов О.Н. обратился в Славянский городской суд Краснодарского края к Обществу с ограниченной ответственностью «Цементная транспортная компания» (далее «ЦТК»), Темрюкскому отделению открытого акционерного общества «Сбербанк России» Юго-Западного банка <...> (далее СБ РФ) о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обосновании исковых требований истец указал, что является собственником квартиры по адресу: <...> на основании договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного истцом с ООО «ЦТК», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от <...>. Согласно п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ истец является совладельцем на праве общедолевой собственности земельного участка, расположенного под указанным многоквартирным жилым домом. <...> от представителя ООО «ЦТК» К., истцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью 13 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под размещение многоэтажных жилых домов, находящего по адресу <...>, обременен правом залога в пользу СБ РФ в соответствии с договором ипотеки <...> от <...>, который зарегистрирован Управлением Государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...>, регистрационная запись <...>. Согласно графе <...> кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером <...> от <...>, он был поставлен на учет <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером <...> на 3 земельных участка с кадастровыми номерами <...> <...> и <...>. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <...> был снят с кадастрового учета так же <...>, т.е. раньше, чем был заключен договор ипотеки <...> – <...>. Многоквартирный жилой дом строился на земельном участке с кадастровым номером <...> в соответствии с разрешением на строительство <...> от <...> и в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию <...> приобрел статус завершенного строительством многоэтажного многоквартирного жилого дома <...>. Истец считает, что стороны, заключившие договор ипотеки <...>, не могли не знать, что обременяемый земельный участок с кадастровым номером <...> уже был обременен правами собственников квартир в указанном доме. В связи с тем, что реализация квартир в доме была начата еще с <...>, когда был заключен договор №1189 купли-продажи <...>, находящейся в этом доме, между ООО «ЦТК», с одной стороны, и гражданами Дреминой Н.В. и Сергеевым А.А., с другой стороны. С этого момента весь земельный участок <...> получил обременение правами жильцов указанного дома. Раздел земельного участка с кадастровым номером <...> на 3 других участка производился без получения согласия на то жильцов введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при этом были нарушены права жильцов на благоустроенное жизненное пространство: рядом с домом маленькая детская площадка, нет мест для отдыха и сушки белья, дом не обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Нарушение прав истца, как одного из жильцов указанного многоквартирного дома явилось основанием подачи иска в суд.

Истец просил суд признать договор ипотеки <...> от <...>, заключенный между ООО «ЦТК» и ОАО «Сбербанк России» недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационных записей, касающихся всех предметов залога, указанных в договоре ипотеки <...> от <...>; в случае удовлетворения исковых требований, указать, что данное решение суда является основанием для Управления государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю для прекращения права залога на все предметы залога по договору ипотеки <...> от <...>; признать недействительным решение о разделе земельного участка с кадастровым номером <...>

В судебном заседании представитель истца Степанова О.Н. - С., уточнила исковые требования и просила суд признать договор ипотеки <...> от <...>, заключенный между ООО «ЦТК» и ОАО «Сбербанк России» недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки - договора ипотеки <...> от <...> в виде аннулирования регистрационных записей, касающихся всех предметов залога, указанных в договоре ипотеки <...> от <...>; в случае удовлетворения исковых требований, указать в решении суда, что данное решение суда является основанием для Управления Государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для прекращения права залога на предметы залога по договору ипотеки <...> от <...>; признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером <...> на земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, восстановив земельный участок <...> в прежних границах; в случае удовлетворения исковых требований, указать в решении суда, что данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости и в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ответчика ООО «ЦТК» М. исковые требования признал в полном объеме, исходя из представленных в дело материалов, считает, что исковые требования законны и обоснованы.

Представитель ответчика от ООО «ЦТК» К., исковые требования признала, поддержав доводы представителя ООО «ЦТК» М..

Представитель ответчика Темрюкского отделения открытого акционерного общества «Сбербанк России» Юго-Западного банка №1803 И., исковые требования не признал, сославшись на тот факт, что сторонами по сделке были соблюдены все условия действующего законодательства при заключении договора ипотеки <...> от <...>, права истца указанным договором не нарушены, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, иск подан с целью причинения вреда правам и законным интересам банка.

Представитель третьего лица от ТСЖ «Победы, 276/1» С. возражал против удовлетворения исковых требований, считает, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие нарушение его прав в части использования земельного участка под многоэтажным жилым домом, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, формирование земельного участка под группой многоквартирных домов не порождает возникновения права общей собственности на земельный участок.

Представитель третьего лица ТСЖ «Победы, 276/1» П. возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы представителя ТСЖ «Победы, 276/1» С.

Представитель третьего лица Славянского отделения Управления Росреестра по Краснодарскому краю Ч. просила принять решение на усмотрение суда в соответствии с требованием закона.

Представитель третьего лица ФГУ Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю, временный конкурсный управляющий ООО «ЦТК» Х., надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Ходатайств об отложении судебного разбирательства, с указанием причин неявки, либо о рассмотрении настоящего гражданского дела в его отсутствие, суду не представлено.

Решением Славянского городского суда Краснодарского края от 12 ноября 2015года уточненные исковые требования Степанова О.Н. удовлетворены.

Суд постановил: признать договор ипотеки <...> от <...>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Цементная транспортная компания» и ОАО «Сбербанк России» в лице Темрюкского отделения открытого акционерного общества «Сбербанк России» Юго-Западного банка №1803 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки - договора ипотеки <...> от <...>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Цементная транспортная компания» и ОАО «Сбербанк России», в лице Темрюкского отделения открытого акционерного общества «Сбербанк России» Юго-Западного банка №1803, - в виде аннулирования регистрационных записей, касающихся всех предметов залога, указанных в договоре ипотеки <...> от <...>.

Решение суда является основанием для Управления Государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для прекращения права залога на все предметы залога по договору ипотеки <...> от <...>.

Признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 13 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под размещение многоэтажных жилых домов, находящего по адресу <...> на земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, восстановив земельный участок с кадастровым номером <...> в прежних границах.

В апелляционной жалобе заместитель управляющего Краснодарским отделением № 8619 ПАО «Сбербанк» А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что истцом договор купли-продажи от <...> заключен после совершения сделки по договору ипотеки, его права не затрагиваются договором ипотеки, он не является стороной по сделки, пропущен срок исковой давности, истец злоупотребляет правом в части оспаривания раздела земельного участка, выбран ненадлежащий способ защиты, вывод суда о течении срока исковой давности противоречит материалам дела и действующему законодательству, суд не дал оценку доводам банка, вывод суда о том, что банк должен был знать о том, что земельный участок разделен и созданы новые объекты является несостоятельным.

В апелляционной жалобе председатель ТСЖ «Победы, 276/1» П. просит отменить решение суда и в удовлетворении иска отказать. Указав, что истцом пропущен срок исковой давности, срок истек <...>, не представлены доверенности выступающих от имени Дреминой Н.В. и Сергеева А.А., в договоре ипотеки указано и иное имущество к которому истец не имеет никакого отношения, земельный участок находится в общей долевой собственности собственников квартир, не исследованы материалы дел разделенных земельных участков.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции явились: представитель истца Степанова О.Н. по доверенности Д. и представитель ответчика Темрюкскому отделению открытого акционерного общества «Сбербанк России» Юго-Западного банка №1803 по доверенности И.

Другие лица участвующие в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, были надлежаще уведомлены.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия по гражданским делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не установила.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения в соответствии со ст. 167 ГКРФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что <...> Степанов О.Н. заключил с ООО «ЦТК» договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.

<...> право собственности Степанова О.Н. зарегистрировано в установленном законном порядке.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, строился на земельном участке с кадастровым номером <...> общей площадью 13 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под размещение многоэтажных жилых домов, в соответствии с разрешением на строительство № <...> от <...>.

<...> указанный многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатации № <...>.

Согласно пункта 1 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из материалов дела следует, что <...> на основании межевого плана от <...>, выполненного кадастровым инженером В., схемы раздела земельного участка без номера и без даты, а также акта согласования местоположения границ земельного участка без номера и без даты, без надлежащего решения ООО «ЦТК», в отсутствие решений собственников квартир в многоквартирном жилом доме, земельный участок с кадастровым номером <...> был снят с кадастрового учета в связи с его разделом на три земельных участка с кадастровыми номерами: <...> <...> и <...> (при этом данные выделенные земельные участки были поставлены на кадастровый учет взамен снятого).

<...> между ООО «ЦТК» и СБ РФ заключен договор ипотеки <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 13 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под размещение многоэтажных жилых домов, расположенного по адресу <...>.

<...> указанный договор ипотеки зарегистрирован в установленном законном порядке, регистрационная запись <...>

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании статьей 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом №122-ФЗ.

В силу статьи 5 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Из анализа приведенных норм права разделение ранее существовавшего земельного участка на несколько новых с определением их площади, границ и присвоением новых кадастровых номеров свидетельствует о возникновении новых объектов недвижимости.

В силу части 4 статьи 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Судом установлено, что по состоянию на дату заключения спорного договора ипотеки, именно <...> существовали уже новые объекты недвижимости - три земельных участка, образованные в результате раздела исходного земельного участка.

При этом, из межевого плана от <...> следует, что ООО «ЦТК» было осведомлено о фактическом разделе указанного исходного земельного участка более чем за месяц до заключения спорного договора ипотеки.

Кроме того, по мнению суда, стороны при заключении спорного договора ипотеки действовали неразумно и не добросовестно, что выразилось в приобщении к спорному договору ипотеки в качестве его неотъемлемой части (п. 1.2) приложения <...>. При этом в качестве Приложения <...> использовался кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером <...> от <...>.

Согласно статье 62 Федерального закона от 16 июля 1998года № 102-ФЗ (ред. от 05 октября 2015года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. (п. 1)

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 указанной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. (п.2)

Положение п.1 ст. 37 названного Федерального закона № 102-ФЗ направлено на защиту прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Исходя из анализа норм действующего законодательства, в случае неисполнения залогодателем ООО «ЦТК» своего обязательства перед залогодержателем СБ РФ взыскание может быть обращено на заложенное имущество, что свидетельствует и расценивается как нарушающее конституционные права истца.

В соответствии с нормами ч.5 ст. 16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ООО «ЦТК», будучи собственником всех помещений в указанном многоквартирном доме в период с момента его введения в эксплуатацию (<...>) и вплоть до начала продаж квартир в нем сосредотачивало в себе 100% всех долей в земельном участке, приходящихся на все 100% помещений в указанном многоквартирном доме.

С даты начала реализации квартир - с <...>, задолго до заключения договора ипотеки, земельный участок с кадастровым номером <...> был обременен правами собственников многоквартирного жилого дома, поскольку ООО «ЦТК», таким образом, начало отчуждение части долей в указанном земельном участке иным собственникам квартир в этом многоквартирном доме.

Судом учтено, что сам по себе факт начала продаж квартир в указанном многоквартирном доме с <...> сторонами не отрицался, что служит признание данного факта сторонами в порядке ч.2 ст.68 ГПК РФ.

Суд правильно пришел к выводу, что раздел земельного участка с кадастровым номером <...> на три других участка производился без получения согласия на то собственников введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, были нарушены права собственников, в том числе (но не только) на благоустроенное жизненное пространство. Ни схема, ни акт согласования границ, приведенные в межевом плане от <...>, каких-либо согласовательных подписей, кроме подписи генерального директора ООО «ЦТК», не содержат.

Судом первой инстанции проверялось заявление третьего лица ТСЖ «Победа 276/1» и представителя ответчика СБ РФ о применении к требованиям истца срока исковой давности и суд обоснованно на основании ст.ст. 199 и 200 ГК РФ пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Судом также установлено, что на момент заключения спорного договора ипотеки земельный участок, на котором находился многоквартирный жилой дом, уже принадлежал собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Из положений статьи 62 Закона об ипотеке следует, что действующее законодательство запрещает залог доли в праве общей собственности на земельный участок. Поскольку объектом ипотеки являлись доли собственников многоквартирного жилого дома в праве собственности на земельный участок под ним и прилегающую к дому территорию, договор ипотеки является недействительным, а сохранявшиеся в ЕГРП записи об обременении нарушают права собственников квартир, в том числе и истца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований.

Нарушений материального или процессуального права влекущих отмену решения, судом не допущено.

В соответствии со ст. 326 ГПК РФ в суд апелляционной инстанции поступил письменный отказ от апелляционной жалобы представителя ТСЖ «Победы, 276/1» П.

Судебная коллегия принимает данный отказ от жалобы и прекращает апелляционное производство по данной жалобе представителя ТСЖ «Победы, 276/1».

Руководствуясь ст.ст. 326, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционное производство по апелляционной жалобе представителя ТСЖ «Победы, 276/1» на решение Славянского городского суда Краснодарского края от 12 ноября 2015года прекратить в связи с отказом от жалобы.

Решение Славянского городского суда Краснодарского края от 12 ноября 2015года оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя управляющего Краснодарским отделением № 8619 ПАО «Сбербанк» А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: