Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2345/2017 ~ М-1741/2017 от 02.06.2017

__" http-equiv=Content-Type>

Гр.дело №2-2345/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 г.                             г.Новосибирск

Заельцовский районный суд г.Новосибирска в с о с т а в е:

судьи                                        Шумовой Н.А.

при секретаре                                Варданян М.А.

с участием помощника прокурора                     Педрико О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии г.Новосибирска к Николаевой Н. В., Н. С. Н. об изъятии имущества для муниципальных нужд, выселении,

Установил:

Мэрия г.Новосибирска обратилась в суд с иском к ответчикам, просила изъять у Николаевой Н.В. путем выкупа мэрией г.Новосибирска __-комнатную квартиру __ по ... в г.Новосибирске общей площадью __ кв.м и земельный участок площадью __ кв.м под указанным жилым домом пропорционально площади занимаемого жилого помещения, кадастровый __ с выплатой ей денежной компенсации в размере 557 000 руб. за счет ООО «Экострой»; прекратить право собственности ответчика Николаевой Н.В. на указанное имущество; признать право собственности на указанное имущество за муниципальным образованием город Новосибирск; выселить ответчиков из квартиры; снять ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик Николаева Н.В. является собственником __-комнатной квартиры __ по ... в г.Новосибирске общей площадью __ кв.м, а также земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью __ кв.м под указанным жилым домом.

Заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу __ от 16.10.2014 г. дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии со ст.32 ЖК РФ в адрес ответчика 16.01.2015 г. управлением по жилищным вопросам мэрии г.Новосибирска направлено требование __ о сносе дома __ по ... в срок до 01.09.2015 г. Однако в установленный срок снос дома собственниками произведен не был.

Мэрией издано постановление от 12.12.2016 №5648 об изъятии путем выкупа земельного участка для муниципальных нужд, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в МКД №47б по ул.Кубовой, кадастровый номер 54:35:031135:6 площадью 1115 кв.м. Также подлежит изъятию указанное жилое помещение, занимаемое ответчиками.

В соответствии со ст.ст.46.1, 46.2 ГрК РФ мэрией с <данные изъяты> заключен договор о развитии застроенной территории №33 от 11.07.2016 г., согласно п.2.13 которого Общество обязано уплатить собственникам возмещение за изымаемые жилые помещения и земельный участок, либо предоставить по согласованию с собственниками другое жилое помещение на условиях расселения аварийных домов, предусмотренных ст.86-89 ЖК РФ.

ООО «Экострой» произведена оценка изымаемой квартиры, рыночная стоимость которой составила 557 000 руб., однако собственник от выкупа отказался, как и от предложенных вариантов жилых помещений.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования. Представила дополнительные письменные пояснения по иску (л.д.225), в которых указала, что Николаева Н.В. является собственником ..., Согласно договору №__ от xx.xx.xxxx г., оформленному должностными лицами <данные изъяты> в лице заместителя <данные изъяты>., указанная квартира передана в собственность граждан в порядке приватизации, в качестве нанимателя указан Николаев С.Н. Квартира в муниципальную собственность не передавалась, в реестр муниципального имущества не включалась, Эта квартира является первой приватизированной квартирой указанного дома. Таким образом, на момент приватизации первой квартиры МКД мэрия не являлась наймодателем. Сведений и доказательств того, что на момент приватизации спорного помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта и у мэрии как наймодателя возникла обязанность по производству капитального ремонта, не представлено.

Таким образом, мс момента возникновения права собственности в силу ст.210 ГК РФ, ст.36,158 ЖК РФ обязанность по содержанию общего имущества МКД возникла у собственников жилых помещений, расположенных в данном доме, в т.ч. у Николаевой.

Также выразила несогласие с заключением судебной экспертизы, просила назначить повторную экспертизу, пояснив, что доля земли не подлежит отдельной оценке, земельный участок следует судьбе жилого дома. Не согласилась с убытками в части включения в них стоимости услуг агентства недвижимости, поскольку ответчики могут самостоятельно приобрести жилое помещение.

Просила исключить из оценки эксперта стоимость капитального ремонта, земельной доли и убытков. Принять во внимание оценку, представленную истцом.

Ответчик Николаева Н.В. и ее представители в судебном заседании возражали против исковых требований, согласились с заключением судебной экспертизы. Пояснили, что отчет истца является ненадлежащим доказательством, поскольку выполнен без осмотра объекта оценки, с момента его составления прошло более 6 месяцев, а согласно Закону «Об оценочной деятельности» отчет действителен лишь в течение 6 месяцев.

Ответчик Николаев С.Н. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель 3-го лица – ООО «Экострой» в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил, что они предлагали ответчику условия выкупа, которые ее не устроили.

Помощник прокурора в судебном заседании дала заключение об удовлетворении исковых требований, просила принять за основу выкупной цены отчет истца.

Суд, выслушав стороны, заключение прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчику Николаевой Н.В. на праве собственности принадлежит квартира __ в доме __ по ..., общей площадью __ кв.м, кадастровый __ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от xx.xx.xxxx г., выпиской из ЕГРН (л.д.11,20). Из свидетельства следует, что право собственности ответчика на жилое помещение возникло на основании договора дарения от xx.xx.xxxx г.

Также ответчику, как собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, в силу ст.36 ЖК РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок (пропорционально площади принадлежащего ей помещения), площадью __ кв.м под указанным жилым домом, кадастровый __ (л.д.236).

Согласно выписке из домовой книги (л.д.12), по адресу... зарегистрирован один Н. С.Н. (муж собственника Николаевой Н.В.) (с 12.12.1986 г.).

Согласно заключению межведомственной комиссии от xx.xx.xxxx г. __ жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ... признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.8-9).

xx.xx.xxxx г. издано постановление мэрии г.Новосибирска __ об изъятии земельного участка с кадастровым __ площадью __ кв.м и жилого помещения по адресу: г.... для муниципальных нужд путем выкупа (л.д.6).

В соответствии со ст.ст.46.1, 46.2 ГрК РФ мэрией с ООО «Экострой» заключен договор о развитии застроенной территории __ от xx.xx.xxxx г., согласно п.2.13 которого Общество обязано уплатить собственникам возмещение за изымаемые жилые помещения и земельный участок, либо предоставить по согласованию с собственниками другое жилое помещение на условиях расселения аварийных домов, предусмотренных ст.86-89 ЖК РФ.

xx.xx.xxxx г. в адрес ответчика мэрией г.Новосибирска направлено требование о сносе жилого дома __ по ..., признанного аварийным и подлежащим сносу, в срок до xx.xx.xxxx г. (л.д.13-14).

xx.xx.xxxx г. ответчику направлена копия постановления от xx.xx.xxxx г. __ сообщено о заключении договора о развитии застроенной территории с <данные изъяты>» и возложении на них обязанности по уплате возмещения, сообщено о размере возмещения по отчету об оценке от 03.04.2017 г. Предложено сообщить о своем решении в срок до xx.xx.xxxx г. (л.д.10).

На предложения <данные изъяты>» о предоставлении взамен изымаемого помещения квартир ответчик отказалась, о чем составлены акты (л.д.21,22). Как установлено судом, стороны не пришли к соглашению и о размере выкупной цены.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований муниципального образования г.Новосибирска о прекращении права собственности Николаевой Н.В. на недвижимое имущество и признании на него права муниципальной собственности в связи с изъятием для муниципальных нужд города, а также выселении ответчиков и снятии Н. С.Н. с регистрационного учета по указанному адресу.

При определении размера выкупной цены указанного жилого помещения, суд исходит из следующего.

Согласно отчету об оценке, представленному истцом, выполненному <данные изъяты> __ от xx.xx.xxxx г. (л.д.23), величина стоимости объекта оценки составляет 557 000 руб.

По ходатайству ответчика судом назначена оценочная экспертиза, поставлены вопросы о рыночной стоимости квартиры и убытков.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> __ от xx.xx.xxxx г. (л.д.178-219), рыночная стоимость квартиры, расположенной по указанному адресу, а также убытков, подлежащих возмещению ответчику при изъятии жилого помещения, составляют 3 810 688,79 руб., в том числе: сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 2 227 937,69 руб., рыночная стоимость доли права собственности на земельный участок – 1 318 189,32 руб., итого 3 546 127,01 руб., а также расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения – 141 845,08 руб., расходы на переезд – 6 600 руб., расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья - 116 116,7 руб.

При этом, как следует из отчета эксперта, рыночная стоимость квартиры состоит из суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 2 227 937,69 руб. и рыночной стоимости доли права собственности на земельный участок – 1 318 189,32 руб., итого 3 546 127,01 руб., с чем не соглашается суд.

Суд приходит к выводу, что стоимость капитального ремонта не подлежит учету при определении рыночной стоимости квартиры по следующим основаниям.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Квартира __ по ... в г.Новосибирске была приватизирована на основании договора __ от xx.xx.xxxx г. передачи в собственность граждан квартиры, заключенного между <данные изъяты> <данные изъяты> Н. С.Н. (л.д.231). Таким образом, квартира на момент приватизации находилась в ведении <данные изъяты> и являлась государственным имуществом. Из отзыва истца следует, что квартира не была включена в реестр муниципального имущества.

В связи с изложенным мэрия не являлась наймодателем спорной квартиры на момент ее приватизации и на ней не лежала обязанность по его капитальному ремонту. С момента возникновения права собственности, в силу ст.210 ГК РФ, ст.ст.36,158 ЖК РФ, обязанность по содержанию общего имущества МКД по указанному адресу возникла у собственников жилых помещений, расположенных в данном МКД, в том числе у ответчика Николаевой Н.В.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств необходимости проведения капитального ремонта дома на момент первой приватизации квартиры в 2006 г.

Также суд не соглашается с включением экспертом в рыночную стоимость квартиры стоимости доли права собственности на земельный участок, как самостоятельного объекта оценки, которая оценена им в 1 318 189,32 руб.

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Поэтому рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, должна формироваться с учетом местоположения земельного участка, его размера и т.д., на котором расположен многоквартирный дом. Однако самостоятельным объектом оценки земельный участок быть не должен.

Судебным же экспертом не дана оценка самому жилому помещению, в связи с чем суд не принимает отчет в этой части в качестве доказательства по делу, а принимает в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного жилого помещения отчет ООО «Прайм Групп», представленный истцом, согласно которому рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 557 000 руб. При этом из отчета следует, что при определении стоимости жилого помещения были учтены, в том числе качественные и количественные характеристики земельного участка, на котором расположен объект оценки (л.д.31 оборот).

Доводы представителя ответчика о том, что отчет не может быть принят в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку с момента его составления прошло более 6 месяцев (ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), не принимаются судом, поскольку на момент предъявления иска в суд отчет соответствовал требованиям закона, на момент вынесения решения суда отчет ответчиком не опровергнут, иной достоверной стоимости спорного жилого помещения ответчиком суду не представлено, выводы судебной экспертизы судом в этой части не принимаются по вышеизложенным основаниям, от проведения, по ходатайству истца и 3-го лица, повторной экспертизы по делу, ответчик категорически отказалась, полагаясь на судебную экспертизу, которая не принимается судом.

Вместе с тем, указанный отчет не содержит стоимости убытков, которые оценены судебным экспертом, в связи с чем суд принимает в этой части заключение эксперта, согласно которому размер убытков составляет 264 561,78 руб. (л.д.207).

Несогласие истца с включением в состав убытков расходов по оплате услуг агентства в размере 141 845,08 руб. отклоняется судом.

Обоснованность включения в выкупную цену жилого помещения расходов на оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения, предусмотрена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г.

Таким образом, общая сумма возмещения ответчику составит 821 561,78 руб. (557 000 + 264 561,78).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования мэрии г.Новосибирска удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа мэрией г.Новосибирска недвижимое имущество: __-комнатную квартиру __ по адресу: г... общей площадью __ кв.м, кадастровый __ и земельный участок пропорционально площади занимаемого жилого помещения площадью __ кв.м под указанным домом, с кадастровым __ у Николаевой Н. В., с выплатой ей денежной компенсации в размере 821 561,78 руб. за счет ООО «Экострой».

Прекратить право собственности Николаевой Н. В. на указанное имущество.

Признать право собственности на указанное имущество за муниципальным образованием - город Новосибирск.

__ по адресу: г...

Настоящее решение является основанием для снятия Николаевой Н. В., Н. С. Н. с регистрационного учета по указанному адресу.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                <данные изъяты>                    Н.А.Шумова

<данные изъяты>