Решение по делу № 2-49/2019 (2-2509/2018;) ~ М-2260/2018 от 13.09.2018

Дело №2-49/19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2019 года Егорьевский городской суд <адрес> в составе федерального судьи Полянской С.М., при секретаре Глазачевой Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратьева С.В. к Гулян Е.А. о прекращении права собственности на жилой дом, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Кондратьев С.В. обратился в суд с иском, в котором просит, с учетом уточнений: аннулировать запись в ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>; прекратить право собственности Гулян Е.А. на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли продажи жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; договор дарения земельного участка со строением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Гулян Е.А.; прекратить право собственности Гулян Е.А. на земельный участок с жилым домом по адресу: <адрес>; признать за ним право собственности на земельный участок с жилым домом по адресу: <адрес>.

Истец и его представитель по доверенности Полозова Ж.Н. в судебном заседании иск поддержали и пояснили, что Кондратьев С.В. являлся владельцем доли в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, при следующих обстоятельствах. Указанный жилой дом принадлежал на праве собственности матери истца - ФИО3. Право собственности было оформлено. ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ Решением Егорьевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия ФИО4 наследства в виде указанного дома, открывшегося после смерти матери. Основанием для вынесения данного решения послужило то обстоятельство, что ФИО4 обратился за открытием наследства по истечении 6 месяцев после смерти ФИО3, но все время пользовался жилым домом и земельным участком при нем, оплачивал коммунальные услуги, налоги. Отделом в <адрес> регистрационной палаты было зарегистрировано право долевой собственности на ФИО4 и Кондратьева С.В..

В конце 2003 г. к истцу с отцом обратились риелторы ФИО5 и ФИО6 с предложением оказать услуги – найти покупателя на указанную недвижимость. Так как истец с отцом в тот момент нуждались в финансовых средствах, то они дали согласие, выдали указанным лицам доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения и подписания предварительного договора продажи дома и земельного участка. На протяжении нескольких месяцев риелторы не предоставляли никакой информации о достигнутых ими результатах, в связи с чем, истец сообщил им, что отказывается продавать дом и участок. Как выяснилось позже, ДД.ММ.ГГГГ Корякина и Сафонов заключили договор предварительной купли-продажи объектов недвижимости с ФИО1, получив аванс в размере 90000 рублей. Согласно условиям данного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного имущества до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы. Решением Егорьевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и Кондратьева С.В. обязали заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда данное решение оставлено в силе. Так как данный договор заключен не был, ФИО1 обратилась снова в Егорьевский городской суд о регистрации сделки, о регистрации перехода права, о признании права собственности и прекращении права собственности на спорные объекты Кондратьевых. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования удовлетворены. На состоявшееся решение истцом была подана надзорная жалоба, которую Президиум Московского суда ДД.ММ.ГГГГ удовлетворил и направил дело для рассмотрения в Егорьевский городской суд. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление было оставлено без рассмотрения. При этом, ФИО1 знала о судебном разбирательстве и, соответственно, о том, что права на указанные объекты недвижимости являются спорными. Тем не менее, ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли продажи указанных объектов недвижимости с ФИО2, согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 приобрела спорную недвижимость за <данные изъяты> рублей.После заключения указанного договора купли-продажи, истец с отцом продолжали открыто пользоваться участком и домом, которые считали своей собственностью. ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ В последующее время истец продолжал проживать в спорном доме, осуществлял текущий ремонт, оплачивал налоги. Просит иск удовлетворить.

Ответчица Гулян Е.А. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о месте и времени слушания дела. Ходатайств об отложении слушания дела суду не заявляла. С согласия истца, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав доводы истца и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, принадлежал на праве собственности матери истца - ФИО3. Право собственности было оформлено. ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ Решением Егорьевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия ФИО4 наследства в виде указанного дома, открывшегося после смерти матери. Отделом в <адрес> регистрационной палаты было зарегистрировано право долевой собственности на ФИО4 и Кондратьева С.В.

В конце 2003 г. к истцу с отцом обратились риелторы ФИО5 и ФИО6 с предложением оказать услуги – найти покупателя на указанную недвижимость. Так как истец с отцом в тот момент нуждались в финансовых средствах, то они дали согласие, выдали указанным лицам доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ г. на право заключения и подписания предварительного договора продажи дома и земельного участка. Как выяснилось позже, ДД.ММ.ГГГГ г. Корякина и Сафонов заключили договор предварительной купли-продажи объектов недвижимости с ФИО1 получив аванс в размере <данные изъяты> рублей. Согласно условиям данного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного имущества до 01.07.2004 г., а в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы. Решением Егорьевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО4 и Кондратьева С.В. обязали заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи. <данные изъяты> года определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда данное решение оставлено в силе. Так как данный договор заключен не был, ФИО1 обратилась снова в Егорьевский городской суд о регистрации сделки, о регистрации перехода права, о признании права собственности и прекращении права собственности на спорные объекты Кондратьевых. Решением суда от 14.02.2005 г. заявленные требования удовлетворены. На состоявшееся решение истцом была подана надзорная жалоба, которую Президиум Московского суда 03.08.2005 г. удовлетворил и направил дело для рассмотрения в Егорьевский городской суд.

Как установила надзорная судебная инстанция, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор купли-продажи должен содержать существенное условие - цену этого имущества.

По смыслу закона, договор купли-продажи недвижимости является возмездным и взаимным и в силу ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (в редакции закона, действовавшей в 2005 году).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по данному договору после исполнения сторонами своих обязанностей.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Стороны по сделке вправе требовать исполнения договора с момента заключения договора и его государственной регистрации. При отсутствии сведений о надлежащем исполнении покупателем обязанностей по оплате приобретаемых объектов недвижимости признание сделки состоявшейся, прекращении права собственности на земельный участок Кондратьевых нельзя признать законным. Дело было направлено в Егорьевский городской суд. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление было оставлено без рассмотрения. При этом, ФИО1 знала о ведущемся судебном разбирательстве и, соответственно, о том, что права на указанные объекты недвижимости являются спорными. Тем не менее, ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли продажи указанных объектов недвижимости с ФИО2, согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 приобрела спорную недвижимость за 400000 рублей. В договоре указано, что земельный участок принадлежит продавцу на основании решения Егорьевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ При этом, согласно ст. 321 ГПК РФ, решение суда первой инстанции по гражданскому делу вступает в силу не ранее месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Государственная регистрация перехода права собственности по данному договору осуществлена ДД.ММ.ГГГГ После заключения указанного договора купли-продажи, истец с отцом продолжали открыто пользоваться участком и домом, которые считали своей собственностью. ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ В последующее время истец продолжал проживать в спорном доме, осуществлял текущий ремонт, оплачивал налоги.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подарила Гулян Е.А. земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес>, о чем имеется договор дарения.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 1, 8 (часть 2), 18, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1), в Российской Федерации как правовом государстве каждый вправе иметь в собственности имущество, включая жилое помещение, владеть, пользоваться и распоряжаться им на основе принципов юридического равенства и справедливости, свободы экономической деятельности, в том числе свободы договора, защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; при этом право собственности и свобода договора как необходимые элементы конституционного статуса личности, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Согласно Конституции Российской Федерации право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей.

Неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.

Вытекающий из Конституции Российской Федерации, ее статей 1,15 (части 1 и 2), 17 (части 1 и 3), 18, 21 (часть 1)и49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление и в гражданском законодательстве. Так, предписывая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 ГК Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5), а используемое в пункте 1 его статьи 302 оценочное понятие "добросовестный приобретатель" определено в самой норме - это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем, поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута только в результате рассмотрения конкретного дела в суде.

Исходя из этого, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П пришел к выводу, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 данного Кодекса они не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что защита лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, т.е. лица, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

Приведенная правовая позиция была сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П применительно к отношениям с участием граждан и юридических лиц.

Как указано в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При указанных обстоятельствах, суд принимает решение об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Кондратьева С.В. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Признать недействительным договор дарения земельного участка с размещенным на нем жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Гулян Е.А..

Прекратить право собственности Гулян Е.А. на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. находящийся по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности Гулян Е.А. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Признать за Кондратьевым С.В. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.; признать право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Данное решение суда является основанием для прекращения права собственности Гулян Е.А. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу:<адрес> основанием для регистрации права собственности Кондратьева С.В. на земельный участок, на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, и внесения записей в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7-ми дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья Полянская С.М.