Решение по делу № 2-22/2016 (2-1283/2015;) ~ М-1172/2015 от 05.10.2015

Дело № 2- 22 /16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2016 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Драничниковой И.Н., при секретаре Лукьянове С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-Пост», выступающей в интересах Уткиной Н.В., к ООО «Р.К.Л.», ООО «Болт-С» в защиту прав потребителя о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей «Блок-Пост» в интересах Уткиной Н.В. обратилась с иском к ООО «Р.К.Л», ООО «Болт-С». Требования мотивированы тем, что по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Уткина Н.В. оплатила денежные средства в размере <данные изъяты> руб., а ООО «Р.К.Л.» взяло на себя обязательство завершить строительство дома-новостройки по адресу <адрес>, передав ей в собственность в срок до ДД.ММ.ГГГГ квартиру с условным номером 3, площадью 55,47 кв.м. В связи с неисполнением застройщиком обязательств, по иску Уткиной Н.В. решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за ней признано право собственности на 11/38 долей объекта незавершенного строительством многоквартирного дома по указанному выше адресу, право зарегистрировано в установленном законом порядке. В октябре 2014 года между ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1699,87 кв.м., который находился в залоге у участников долевого строительства. Сделка произведена без ее согласия, в нарушение требований законодательства, ввиду чего является недействительной. Истец, как собственник доли в праве на незавершенный строительством многоквартирный дом, исходя из положений ст. 273 ГК РФ, вправе иметь в собственности соответствующую долю земельного участка, на котором объект недвижимости расположен.

На этом основании, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд признать недействительными договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С» в части продажи земельного участка площадью 1699,87 кв.м. по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, свидетельство о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки, признать право собственности и передать земельный участок ООО «Р.К.Л.», признать за Уткиной Н.В. право собственности на 1/23 долю указанного земельного участка.

В судебном заседании истец Уткина Н.В., представитель Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-Пост» Красношапка В.В. исковые требования поддержали в части признания сделки с земельным участком недействительной, применении последствий недействительности в виде возврата в собственность застройщика. Они пояснили, что сделка по отчуждению земельного участка произведена с нарушением установленных законом требований, выбытие земельного участка из собственности застройщика может повлечь негативные последствия для Уткиной Н.В., как участника долевого строительства, в реализации прав на жилое помещение и общее имущество МКД.

Ответчик ООО «Р.К.Л.», будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил, возражений не представил.

Представитель ответчика ООО «Болт-С» Воробьев А.В. исковые требования в судебном заседании не признал, пояснив, что в случае удовлетворения требований, его права будут нарушены, поскольку ООО «Р.К.Л.» неплатежеспособен, и возвратить уплаченную за земельный участок сумму не сможет. Он полагает, что разрешение спорных вопросов между застройщиком и участниками долевого строительства возможно только после урегулирования экономических взаимоотношений между ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С».

Представитель третьего лица Департамента строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области Баркасова О.В. в судебном заседании полагала обоснованными исковые требования в части, поддержанной истцом.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Администрация г. Костромы, Управление Росреестра по Костромской области просили о рассмотрении дела без участия их представителей. Третье лицо ООО «Диострой-Инвест», будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены участники долевого строительства, в пользу которых зарегистрировано обременение спорного земельного участка. Хребтов О.А., Боброва В.А., Талашов С.Н., Озерова Т.Н., Смирнова К.П., Янкевич М.В., представитель Голубева Б.Н. – Баженова О.Б. в судебном заседании поддержанные истцом исковые требования сочли обоснованными. Пояркова Е.Ю., Стайко А.И., Горяшин А.А., Потехин А.В., Лебедев С.Н., Лебедева И.В., Таран Л.Э., Федорова Е.С., Лебедев И.В., Карпова А.Г., Неупокоев А.А., Ершов С.А., Голубев Б.Н., Артамонова Р.Ю., Булатов В.В., Рассохина О.Ф., Михайлова А.Н., будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а так же гражданского дела № 2-1034/14 по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-Пост», выступающей в интересах Уткиной Н.В., Потехина А.В., Лебедева С.Н., Лебедевой И.В. к ООО «Р.К.Л.» в защиту прав потребителя о признании права собственности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу положений ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из положений ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Как указано в ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Как следует из ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно данным, имеющимся в ЕГРЮЛ, ООО «Р.К.Л.», ООО «Болт-С» являются действующими юридическими лицами, разрешенные виды деятельности связаны с производством строительных работ.

Согласно договору № долевого участия в строительстве, заключенному между ООО «Р.К.Л.», с одной стороны, Уткиной Н.В., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ, последней в срок до ДД.ММ.ГГГГ должна была быть передана квартира <адрес>. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ был установлен срок ДД.ММ.ГГГГ. Договор и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в Управлении Росреестра. Впоследствии в разрешительную документацию были внесены изменения, согласно которым, указанный в договоре номер блок секции соответствует номеру дома по ГП. Стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб., в материалах дела имеются копии документов об оплате по договору.

Решением Димитровского районного суда г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Уткиной Н.В. были удовлетворены, на ООО «Р.К.Л.» возложена обязанность поставить на кадастровый учет объекты незавершенного строительства жилые дома № №, № №, № № по ГП по адресу <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. За Уткиной Н.В. признано право собственности на 11/38 долей объекта незавершенного строительством многоквартирного дома № № по ГП по адресу <адрес>, в виде двухкомнатной квартиры с условным № № общей площадью 55,47 кв.м. Решение вступило в законную силу, ДД.ММ.ГГГГ право собственности Уткиной Н.В. было зарегистрировано, о чем выдано свидетельство.

Земельный участок по адресу <адрес>, площадью 1 699,87 кв.м., имеет кадастровый номер №, ранее находился в собственности ООО «Р.К.Л.», в настоящее время находится в собственности ООО «Болт-С», предоставлен застройщику в аренду. В материалы дела представлены копии разрешений на строительство на данном земельном участке многоквартирных жилых домов №№ по ГП. В выписке из ЕГРП, кадастровой выписке о земельном участке отражено наличие обременения (ипотека) в пользу участников долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Р.К.Л.» и покупателем ООО «Болт-С» был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка площадью 1699,87 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес>, а так же земельного участка и жилого дома по адресу <адрес>. Стоимость объектов составила <данные изъяты> руб., была оплачена векселем АКБ «Стратегия». Копия данного договора, дополнительного соглашения к нему, которым продавец уведомил покупателя о наличии обременений земельного участка правами участников долевого строительства, передаточного акта, простого векселя имеются в материалах дела.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ООО «Болт-С» на спорный земельный участок было зарегистрировано, о чем выдано свидетельство. Между ответчиками ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С» имеются договорные отношения, суду представлены копии ряда документов, в том числе договоров аренды, претензионных писем. В Акте о приемке заказчиком ООО «Р.К.Л.» выполненных подрядчиком ООО «Болт-С» работ на сумму <данные изъяты> руб., в числе выполненных работ значится выкуп спорного земельного участка, стоимость этой работы определена в <данные изъяты> руб. Из переписки между ответчиками усматривается, что ООО «Болт-С» указывало на расторжение договора аренды земельного участка, на необходимость сноса ответчиком ООО «Р.К.Л.» находящихся на земельном участке многоквартирных домов, предлагало выкупить земельный участок. В судебном заседании представитель ООО «Болт-С» пояснил, что в настоящее время арбитражным судом рассматривается его иск о расторжении договора аренды земельного участка.

В целях окончания строительства многоквартирных домов на спорном земельном участке ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и ООО «Диострой-Инвест» заключен договор о совместной деятельности. ДД.ММ.ГГГГ получены разрешения на ввод многоквартирных жилых домов № <адрес> в эксплуатацию.

В силу приведенных выше положений законодательства, залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. Одним из возможных последствий нарушения правил об отчуждении заложенного имущества является право залогодержателя требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности. Сделка, направленная на отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, является оспоримой.

Утверждение стороны истца об отсутствии согласия ее и других участников долевого строительства на отчуждение земельного участка материалами дела не опровергнуто. Доводы о нарушении прав истца отчуждением земельного участка суд находит обоснованными.

Оценивая в совокупности все приведенные сторонами доводы и представленные доказательства, принимая во внимание положения ст. 196 ГПК РФ, суд находит поддержанные истцом уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, с учетом того обстоятельства, что свидетельство о государственной регистрации права отражает содержание имеющихся в ЕГРП сведений.

Уткина Н.В. стороной оспариваемой сделки не является, оснований для выхода за пределы заявленных требований, так же как и препятствий к самостоятельной защите ООО «Болт-С» своих прав, не имеется. Поскольку требование о признании права собственности на долю участка за истцом, последним в судебном заседании не поддержано, судом оно не рассматривалось.

В соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в установленном законом порядке, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Учитывая, что истцы по искам о защите прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчиков. Принимая во внимание финансовое состояние ответчиков, суд полагает возможным ее снижение до <данные изъяты> руб., которые подлежат взысканию с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С» ДД.ММ.ГГГГ года, недействительным в части распоряжения земельным участком общей площадью 1 699,87 кв.м. по адресу <адрес>, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием многоквартирные жилые дома до 8 квартир, с кадастровым номером №, погасив запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ года № № о праве собственности на него ООО «Болт-С», возвратив его в собственность ООО «Р.К.Л.».

Взыскать с ООО «Р.К.Л.» и ООО «Болт-С» в доход бюджета городского округа г. Костромы госпошлину в размере по <данные изъяты> руб. с каждого из ответчиков.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                     И.Н. Драничникова