Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-315/2021 (3а-1872/2020;) ~ М-1075/2020 от 10.12.2020

Дело № 3а-315/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Александровой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявление общества с ограниченной ответственностью «Вторчермет НЛМК Центр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вторчермет НЛМК Центр» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «ЮК Бизнес Консалтинг», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании не оспаривал результаты дополнительной судебной оценочной экспертизы, требования просила удовлетворить в размере, определенном в отчете об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

ГБУ МО Центр кадастровой оценки с заключением эксперта согласился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация г/о Люберцы, Котельники, Мытищи Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части.

Судом установлено, что административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью 16540.7 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>; земельный участок общей площадью 26020 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>; земельный участок общей площадью 26000 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>; земельный участок общей площадью 5021 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты>.установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года,. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 г. В отношении объекта см кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость утверждена актом 044д от 29.03.2019 г. ГБУ МО ЦКО (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияет на права и обязанности ООО «Вторчермет НЛМК Центр», как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 21.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Вторчермет НЛМК Центр» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «ЮК Бизнес Консалтинг», в котором по состоянию на 01.01.2018 года. определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и по состоянию на 16.11.2018г. рыночная стоимость участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» Артёменкову И.Л.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты>, по состоянию на 16.11.2018 года с кадастровым номером <данные изъяты>.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ЮК Бизнес Консалт».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.15-25 экспертного заключения.

В части определения рыночной стоимости объектов, заключение эксперта подвергнуто сомнению стороной административного истца, с которыми не согласился эксперт, указав, что для объектов недвижимости, расположенных в ближайшем Подмосковье (на незначительном удалении от МКАД) фактор удаленности является одним из существенных ценоопределяющих параметром. Учитывая это, эксперт при выборе аналогов отдавал предпочтение объектам, расположенным на аналогичном с объектами исследования удалении от МКАД, т.е. не более 10 км. О чем им было указано на стр. 60 заключения. Необходимо также отметить, что все используемые предложения были идентифицированы экспертом на Публичной кадастровой карте с целью уточнения их характеристик (площади, передаваемых прав, разрешенного использования) – данное исследование очень важно с точки зрения подтверждения характеристик, влияющих на рыночную стоимость объекта исследования. В представленной же выборке предложения не соответствуют приведенным критериям, поскольку:( удалены от МКАД от 10 до 34 км, при этом, как указано выше, удаленность от МКАД объектов исследования и аналогов, использованных в Заключении, не превышает 10 км. Предложения не идентифицированы, т.е. их местоположение и разрешенное использование может оказаться отличным от указанных в объявлении. Отсутствуют скриншоты данных предложений, что не позволяет проверить их подлинность. Приведенная нерепрезентативная выборка может ввести в заблуждение участников настоящего судебного разбирательства.

Заключение зксперта соответствует оценочному законодательству, в том числе приведенным пунктам ФСО. Как указано в пункте выше, эксперт исследовал предложения по продаже земельных участков из сегмента рынка земель под индустриальную застройку, расположенных в пределах 10 км от МКАД. Очевидно, что территории в такой близости от МКАД преимущественно освоены и, как следствие, застроены, поэтому использование предложений по всем направлением с введением корректировки по данному фактору оправданно. Рецензент приводит предложения, значительно более удаленные от МКАД по сравнению с объектами исследования.В частности, наиболее близкий ко МКАД объект из представленной в замечаниях выборки, расположенный в дер. Машково Люберецкого района, расположен на удалении 13 км, что нельзя отнести к категории до 10 км. от МКАД. Прочие объекты расположены ещё далше. В замечаниях выборки, расположенный в дер. Машково Люберецкого района, расположен на удалении 13км, что нельзя отнести к категории до 10 км. от МКАД. Прочие объекты расположены ещё дальше. В тексте большинства объявлений представленных в замечаниях по Ярославскому шоссе уже в адресной ячейке указана удаленность 15 км от МКАД, что так же как верно указал эксперт не попадает в 10 километровую зону. Вследствие данного факта, предложения к продаже земельных участков, представленные в замечаниях выборки, нельзя рассматривать как аналоги объектам исследования.

Относительно расчета площади охранной зоны для объекта исследования с кадастровым номером <данные изъяты>, следует, что он представлен на стр. 123 заключения. Поскольку представленные на сайте https://rgis.mosreg.ru/ охранные зоны имеют пересечения между собой, суммарное их значение как указал эксперт будет некорректно отражать долю площади участка под охранными зонами. Ресурс сайта https://rgis.mosreg.ru/ позволяет не только узнать, какие обременения и ограничения имеет тот или иной земельный участок, расположенный в Московской области, но и показывает идентифицировать их расположение на данном участке. На представленных скринах сайта https://rgis.mosreg.ru/ видно (часть выделенного цветом участка, обрамленная цветным контуром), что зоны с обременениями накладываются одна на другую, вследствие чего, их суммирование методологически неверно, и приведет к искажению итогового значения рыночной стоимости. Эксперт, проанализировал данные сайта https://rgis.mosreg.ru/, определил площадь участка под охранными зонами с помощью инструмента «Линейка» Публичной кадастровой карты. Результат данного исследования приведен в виде скриншота на стр. 123 заключения, на котором видно, что данная площадь составляет 2282 кв.м или 8,8% площади участка (2282 / 2602). Аналогично вся подтверждающая информация относительно площадей охранных зон аналога No4,1 содержится в заключении.

В свою очередь не согласиться с выводами эксперта о том, что он корректно ввел корректировку на площадь объектов, суд полагает не возможным исходя из информации, изложенной в заключении с учетом данных пояснений в суде.

Не нашли своего подтверждения доводы изложенные в возражениях относительно корректировок на коммуникации.

В месте с тем, в ходе исследования заключения было установлено, что экспертом к расчету принят корректирующий коэффициент по данным Справочника оценщика недвижимости 2017 под редакцией Лейфера Л.А.

Вместе с тем, разработчиком данного справочника Приволжский центр методического и информационно аналитического обеспечения оценки ООО «ИнформОценкаПро» признано наличие опечатки в таблицы, относящейся к расширенному интервалу корректирующего коэффициента на расположение относительно красной линии для земельных участков под «офисно-торговую застройку», именовалось под «индустриальную застройку». Само содержание таблицы и шапка таблицы 74(2017) таблицы 90 (2018) и описание раздела относится к офисно-торговой застройке.

С учетом указанных обстоятельств в рамках проведения дополнительного исследования экспертом устранены допущенные нарушения, что привело к изменению стоимости объектов. Так рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты> определена экспертом в размере ниже оспариваемой кадастровой стоимости, а в отношении участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> рыночная стоимость, рассчитана выше оспариваемой кадастровой стоимости.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и обоснованием отказа от доходного и затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С утверждением представителя административного истца нельзя согласиться.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не просили.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости нежели указанной в дополнительном заключении, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, суд устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем в отношении объектов с кадастровыми номерами <данные изъяты> рыночная стоимость по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы определена выше оспариваемой кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах суд в целях не допущения ухудшения положения собственника полагает установление кадастровой стоимости в размере рыночной определенной судебной оценочной экспертизой не целесообразным.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 08.12.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вторчермет НЛМК Центр» поданное в Московский областной суд 08.12.2020 г.- удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка общей площадью 16540.7 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018г. в размере 68 974 700. 00рублей;

- земельного участка общей площадью 26020 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 16.11.2018г. в размере 105 329 000. 00рублей;

- земельного участка общей площадью 26000 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 г.в размере 125 684 000. 00рублей;

- земельного участка общей площадью 5021 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018г. в размере 23 573 600. 00рублей

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29.07.2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова