Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4544/2021 от 02.06.2021

Дело № 2-4544/2021(21) УИД 0

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «14» сентября 2021 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Блиновой Ю.А.

при секретаре Трофименко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «МФК ДжамильКо» к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», Погребинской Л. С. об изменении условий договора аренды, возложении обязанности подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

истец Акционерное общество «МФК ДжамильКо» (далее – АО «МФК ДжамильКо») обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» (далее – ООО «Инвестторгстрой») и Погребинской Л.С. об изменении договора аренды № № от <//> в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 года в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 года в размере 50 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по <//> включительно не более 35 рублей за 1 доллар; возложении обязанности подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды № № от <//> согласно проекту, приложенному к исковому заявлению; взыскании расходов на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

В обоснование иска указано что между ООО «ЛВБ» (в последующем было присоединено к АО «МФК ДжамильКо», Арендатор), ООО «Инвестторгстрой» и Погребинской Л.С. (совместно - Арендодатель) <//> был заключен договор аренды № № в отношении магазина «Timberland», расположенного в ТРЦ «Гринвич» по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. На основании Указа Губернатора Свердловской области № 100-УГ от <//> работа всех торговых центров в Свердловской области, в том числе ТРЦ «Гринвич» была приостановлена. В связи с приостановлением деятельности по обстоятельствам, не зависящим от сторон, арендатор и арендодатель вступили в переговоры, <//> от арендодателя по электронной почте было получено письмо с условиями для всех договоров аренды, которые были заключены между сторонами, о том, что на период приостановки деятельности, начиная с <//> до дня фактического открытия ТРЦ «Гринвич» для покупателей, арендные и эксплуатационные платежи начисляться не будут, аналогичные предложения были направлены и иным арендаторам ответчика. Истец с данными условиями о предоставлении скидки на постоянную и вторую переменную составляющую арендной платы согласился, что было выражено его конклюдентными действиями по оплате арендной платы с учетом обозначенной скидки. В связи с продлением срока закрытия торговых центров на территории Свердловской области арендованное помещение не использовалось истцом до <//>. После просьбы оформления договоренностей от арендодателя поступил проект дополнительного соглашения к договору аренды на период с <//> по <//>, в котором были зафиксированы скидки по постоянной и второй переменной составляющей арендной платы за период с апреля по июль 2020 года в размере 99.99 %, за август 2020 года в размере 20 %, установлению курса доллара США для расчета арендной платы в период по <//> не более 35 рублей за 1 доллар, а также указаны условия о получении арендодателем данных о выручке арендатора. В связи с несогласием предоставления данных о выручке дополнительное соглашение в редакции арендодателя подписано со стороны истца не было, также как и не было принято решение о пролонгации договора аренды со сроком окончания <//> на следующие 5 лет. По договоренности сторон по установлению скидок в варианте, предложенном в дополнительном соглашении, и курсу доллара США для расчета арендной платы подтверждены обоюдными действиями сторон: оплатой арендатором платежей с учетом скидок по постоянной и второй переменной составляющей и приемом этих платежей арендодателем, а также выставлением арендодателем счета на оплату после <//>, исходя из курса 35 рублей за 1 доллар США. В период действия ограничительных мероприятий предоставление освобождение от арендной платы является обязательным для арендодателя, скидка в размере 99.99 % является обычным размером, на который снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от <//> отказано в удовлетворении ходатайства истца об отказе от иска в части требований к Погребинской Л.С., гражданское дело передано в Свердловский областной суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Письмом заместителя председателя Свердловского областного суда от <//> данное дело направлено в ленинский районный суд г. Екатеринбурга для рассмотрения по существу.

Представители истца Хоркин А.В., действующий по доверенности от <//>, Ралкова С.В., действующая по доверенности от <//>, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему, представили сведения о размере предоставленных скидок по иным арендованным помещениям в иных торговых центрах.

Представители ответчика ООО «Инвестторгстрой» Апальков К.Б., Петров О.Н., Воронцова В.А., действующие по доверенностям от <//>, в судебном заседании иск не признали по доводам представленных письменных возражений, и дополнительных устных пояснениях, в которых указали, что согласно расчетам расходов на содержание имущества в спорный период ответчики готовы изменить условие договора аренды по постоянной составляющей арендной платы с <//> по <//>, уменьшив ее размер на 30 процентов. При этом следует учитывать, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока <//>, после издания Указа Губернатора Свердловской области от <//> №, начиная с <//> арендуемые помещения из владения арендатора не выбывали, имущество арендатора находилось в арендованном помещении, арендодатель в пользовании помещении не препятствовал, равно как и не ограничивал возможности использования помещения и доступ к нему сотрудников. Помещение и торговый центр содержались весь спорный период арендодателем надлежащим образом, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг не прекращалось. Вторая переменная составляющая арендной платы компенсирует затраты арендодателя на расходы по оплате земельного участка, земельного налога, налога на имущество, иные налоги, затраты на благоустройство, декоративное оформление, рекламные и иные хозяйственные расходы. Предложенные в дополнительном соглашении условия о предоставлении скидок были применимы при условии согласия арендатора на предоставление данных о выручке, согласия по которому между сторонами достигнуто не было. Относительно размера доллара США для расчета арендной платы, то общим условием, установленным в договоре аренды, является курс ЦБ РФ, иной размер согласовывался сторонами в дополнительных соглашениях к договору, срок последнего дополнительного соглашения об установлении курса доллара США для расчета арендной платы в размере 35 рублей за 1 доллар истек <//>. Поступающие арендные платежи от арендатора ответчиком принимались, однако это не является изменением договора аренды.

Ответчик Погребинская Л.С. в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит иск АО «МФК ДжамильКо» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязана пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнение арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Положениями пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что <//> между истцом (арендатором) и ответчиками (арендодателями) был заключен договор аренды № №, по условиям которого истцу предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение №, площадью 109,5 кв.м. на 1 этаже нежилого здания ТРЦ «Гринвич» по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, для размещения магазина с коммерческим наименованием «Timberland», на срок до <//>.

Разделом 2 договора установлены составляющие части арендной платы:

постоянная составляющая – в размере 1/12 от суммы из расчета 1567,97 долларов США за один квадратный метр помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке – с даты подписания договора и по <//> включительно; в размере 1/12 от суммы из расчета 1669,67 долларов США за один квадратный метр помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке – с <//> по <//> включительно; начиная с <//> – арендодателями в одностороннем порядке без подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору может увеличиваться один раз в год на 5 %;.

первая переменная составляющая – коммунальные услуги: теплоэнергия и электроэнергия;

вторая переменная составляющая – рассчитывается на основе затрат арендодателя по управлению и эксплуатации торгового центра в процессе предоставления эксплуатационных услуг в размере 1/12 от суммы из расчета 110 долларов США за один квадратный метр общей площади помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке, начиная с <//> – арендодателями в одностороннем порядке без подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору может увеличиваться один раз в год на 5 %.

Пунктом 2.5 договора установлено, что все расчеты осуществляются в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору от <//> за период с <//> по <//> была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 35 рублей за 1 доллар США.

Договор аренды № № от <//> прекратил свое действие в связи с истечением срока <//>.

На основании Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции» на территории Свердловской области введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Свердловской областной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Деятельность торгово-развлекательных центров была приостановлена на основании Указа Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ» с 28.03.2020 по 05.04.2020. В последующем Указами Губернатора Свердловской области деятельность торгово-развлекательных центров была приостановлена до 31.07.2020, включительно.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что <//> от арендодателя по электронной почте истцом было получено письмо с условиями для всех договоров аренды, которые были заключены между сторонами, о том, что на период приостановки деятельности, начиная с <//> до дня фактического открытия ТРЦ «Гринвич» для покупателей, арендные и эксплуатационные платежи начисляться не будут.

Однако, это не свидетельствует об изменении условий договора аренды на этот и весь последующий период действия договора аренды, с <//> работа ТРЦ «Гринвич» была возобновлена, у истца была возможность использовать арендуемое помещение по его назначению.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора аренды в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в ответе на вопрос № 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо до даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размере, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из представленной в материалы дела деловой переписки сторон, а также пояснений в судебном заседании следует, что соглашение между сторонами о размере уменьшения постоянной и второй переменной составляющей арендной платы не достигнуто.

Установлено, что в период действия ограничительных мер с <//> по <//> работа торгового центра была приостановлена и арендатор был лишен возможности использовать арендуемое имущество по его назначению.

В то же время, с учетом вышеприведенных норм законодательства введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не почти полного освобождения от арендных платежей. Это положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Учитывая невозможность использования истцом арендованного помещения по обстоятельствам, не зависящим от сторон ввиду приостановления деятельности торгово-развлекательных центров, суд полагает, что арендная плата по договору подлежит снижению.

Исходя из обоснования понесенных расходов на содержание торгово-развлекательного центра в период приостановления деятельности, которые были представлены стороной ответчика и не опровергнуты письменными доказательствами и иным контррасчетом стороной истца, на период с <//> (дата приостановки работы) по <//> (дата возобновления работы) подлежит снижению только постоянная составляющая арендной платы на 30 %.

При этом суд исходит из того, что стороны не пришли к соглашению о размере процента снижения арендной платы, однако, ответчик согласился уменьшить размер арендной платы на 30 %, истец, в свою очередь, обоснованных возражений против уменьшения на указанный процент не представил.

Данный размер снижения постоянной составляющей арендной платы позволяет соблюсти баланс интересов сторон как хозяйствующих субъектов.

На основании изложенного, исковые требования в части изменения договора аренды подлежат частичному удовлетворению в указанной части.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования об установлении в судебном порядке курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по <//> не более 35 рублей за 1 доллар, суд исходит из того, что период действия дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающий данный расчетный размер, истек <//>, иного письменного соглашения стороны не достигли и не заключили. Общим правилом, установленным в пункте 2.5 договора, является осуществление расчета по договору в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США. Исходя из положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии письменного соглашения сторон об установлении иного порядка определения размера 1 доллара США в целях расчета арендной платы, оснований для изменения договора в данной части в судебном порядке не имеется.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании вышеизложенного, и в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, уплаченная при подаче иска в суд, с каждого по 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Акционерного общества «МФК ДжамильКо» удовлетворить частично:

изменить условия договора аренды № № от <//> (помещение магазина «Timberland») в части размера арендной платы, а именно: уменьшить постоянную составляющую арендной платы за период с <//> по <//> на 30 %.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», Погребинской Л. С. в пользу Акционерного общества «МФК ДжамильКо» в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 6000 (шесть тысяч) рублей, с каждого по 3000 (три тысячи) рублей.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

Судья (подпись) Копия верна. Судья Ю.А. Блинова

Секретарь: