Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-31/2015 (2-1500/2014;) ~ М-1376/2014 от 30.07.2014

Дело № 2-1500/2014

2-31/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 февраля 2015 г. г. Железногорск

Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Щербаковой Я.А., при секретаре судебного заседания Смекаловой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перцева А.В. к Степину А.А. о понуждении к исполнению договора купли-продажи доли в квартире,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении к исполнению договора купли-продажи доли в квартире, мотивируя свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Степиным А.А. был заключен договор купли-продажи 3/8 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1 Договора продавец продал, а покупатель купил в долевую собственность 3/8 доли в спорной квартире и оплатил (...) руб. Расчет между сторонами произведен до подписания договора. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Стенин А.А. подтверждает, что Перцев А.В. произвел полный расчет за объектом недвижимого имущества 3/8 доли в квартире по адресу: <адрес> сумме (...) руб. ДД.ММ.ГГГГ сторонами были поданы документы на регистрацию перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена на один месяц до ДД.ММ.ГГГГ, так как продавец Степин А.А. не известил остальных участников долевой собственности о продаже, принадлежащей ему доли, на определенных условиях. ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на квартиру. Считая, что ответчик Степин А.А., уклоняется от регистрации перехода права собственности на 3/8 доли в праве собственности на квартиру, истец просит понудить ответчика Степина А.А. совершить действия необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на 3/8 доли в квартире расположенной по адресу: <адрес>, в том числе уведомить надлежащим образом (письменно, путем подачи телеграммы)других участников долевой собственности и представить в Федеральную Службу Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии, Управления Федеральной Службой Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по Красноярскому краю все необходимые для государственной регистрации сделки документы.

В судебном заседании истец уточнил требования и просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Степина А.А. к Перцеву А.В. на 3/8 доли в квартире.

В судебном заседании ответчиком заявлен встречный иск о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между мной Степиным А.А. и Перцевым А.В.. Встречные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили сделку купли-продажи доли в квартире. Этот договор был заключен в качестве залога и обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору займа в сумме (...) рублей, заключенного между ответчиком, Кудрявцевым с одной стороны и Перцевым с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ. Степин должен был возвратить долг ДД.ММ.ГГГГ с процентами, всего сумма возврата составила около (...) рублей, однако долг возвращен не был, после чего Перцев предложил оформить долю в квартире в качестве залога, обеспечивающего возврат займа. При этом Перцев объяснил, что необходимо оформить договор купли-продажи доли и пообещал вернуть все документы немедленно после возврата суммы займа с процентами. Продавать Перцеву долю в квартире Степин не хотел, именно поэтому не ставил в известность родственников о состоявшейся сделке. Ссылаясь на требования ст. ст. 167, 170 ГК РФ считая сделку притворной, истец по встречному иску заявляет о ее недействительности и просит признать ее таковой.

В судебных заседаниях истец Перцев А.В., представитель истца Юсупова Т.Е. исковые требования поддерживали в полном объеме, указав о том, что ответчик Степин самостоятельно предложил приобрести у него долю в квартире. Поскольку истец ранее бывал в квартире ответчика, знал о том, какой комнатой пользуется Степин, нуждался в жилье, он согласился на сделку. Для оформления договора они со Степиным обратились в риэлтерское агентства, где был составлен договор и расписка. Деньги для покупки доли он имел в наличии, на счетах их не хранил. После подписания договора, он передал деньги Степину в росреестре, телеграмму через несколько дней передал ему сам Степин, для передачи в росреестр. Сделка со стороны истца была исполнена в полном объеме.

По встречному иску истец Перцев и представитель истца Юсупова заявили, что иск не признают, поскольку оснований для признания следки притворной, не имеется, долговые обязательства перед Перцевым со стороны Степина имели место, но в настоящее время исполнены в полном объеме.

В судебных заседаниях ответчик Степин, представитель ответчика Павлова Н.В. исковые требования не признали, ссылаясь на доводы встречного иска суду пояснили, что между истцом и ответчиком имели место долговые обязательства, Степин брал в долг у Перцева (...) руб. на три месяца с процентами, по прошествии 3 месяцев Степин должен был отдать (...) руб. В отсутствии денег для возврата долга, Перцев предложил заключать договор залога 3/8 долей в квартире, оформив его договором купли-продажи. Договор купли-продажи был только подписан, однако не заключен, поскольку намерений у Степина продавать доли в квартире, не было, денежные средства по договору он не получал, поскольку изначально была договоренность о том, что это фактически договор залога, в обеспечение ранее возникших долговых обязательств. Своих родных он в известность не ставил, поскольку не предполагал, что сделка будет зарегистрирована, телеграмм уведомлений в адрес матери и сестры не направлял. Для заключения договора необходимо было наличие документов, которых у него Степина не было, оригиналы документов на квартиру находились у сестры. Помощь в сборе документов оказал знакомый риелтор Перцева по имени Илья. После подписания договора и расписки он более никаких действий направленных на продажу квартиры не совершал, когда узнал, что Перцев передал документы на государственную регистрацию, о чем не было договоренности, перестал выплачивать долг.

Третьи лица Герасимова Н.А.. Степина О.А. исковые требования Перцева А.В. также не признали, просили в иске отказать по причине того, что Степин не мог продать доли в квартире без их предупреждения. Степина О.А. дополнительно пояснила, что Перцев приходил к ней с требованием к Степину, который не возвращал ему долг по расписке, показывая ей расписку, требовал вернуть долг.

Выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, выслушав пояснения свидетелей, суд приходит к следующему.

Пояснениями сторон и материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи 3/8 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 Договора, продавец Степин продал, то есть передал в долевую собственность, а покупатель Перцев купил, то есть принял в долевую собственность 3/8 доли и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 3/8 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В силу п. 3 Договора указанная доля продается по цене (...) руб. Расчет между сторонами производится до подписания настоящего договора.

Согласно Расписке от ДД.ММ.ГГГГ Стенин А.А. подтверждает, что Перцев А.В. произвел полный расчет за объектом недвижимого имущества 3/8 доли в квартире по адресу: <адрес> сумме (...) руб.

На основании п. 4 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, путем внутреннего осмотра, перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В соответствии с п. 5 Договора указанные доли в квартире переданы во владение покупателю в известном покупателю надлежащем качественном состоянии (как она есть), соответствующем санитарно-техническим нормам и правилам, пригодным для целей проживания. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта.

Из представленных УФСГРКК по Красноярскому краю документов, следует, что и истец и ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратились в Железногорский отдел управления с заявлением о регистрации права и перехода права.

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на квартиру было отказано. Из сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что причиной такового решения явилось отсутствие оснований для государственной регистрации, выразившиеся в том, что регистратору не были представлены сведения об уведомлении сособственников о сделки с представлением времени для реализации преимущественного права выкупа.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделка, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

С учетом требований 170 ГК РФ при заявлении о совершении притворной сделки необходимо доказать наличие умысла в совершении иной сделки, а для применения последствий недействительности прикрываемой сделки необходимо представить доказательства ее совершения с нарушением требований законодательства.

Согласно с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, согласно которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ установлено, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Спорные отношения в части регистрации перехода права собственности также регулируются нормами ст. 551 п. п. 1, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из текста договора купли-продажи следует, что доли в квартире переданы покупателю, т.е. приняты Перцевым, а сам договор является передаточным актом, вместе с этим, судом установлено, что истец Перцев в спорную квартиру не вселялся, ответчик из спорной квартиры не выехал. В судебном заседании не опровергнуты пояснения ответчика Степина, третьих лиц о том, что порядок пользования долевой собственностью между Степиным его матерью и сестрой определен не был, в связи с чем, определить какую комнату предполагал занять истец, вопреки его доводам, не представляется возможным. Кроме этого, как следует их договора купли-продажи основанием возникновения у Степина права собственности на доли в праве явилось свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ г., тогда как право собственности в порядке наследования возникло у Степина лишь на часть доли, а 1/4 принадлежала Степину на основании договора о передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ г., что надлежащим образом отражено в свидетельстве о праве собственности.

Суд также обращает внимание на то, что в качестве правоустанавливающего документа в росреестр было передано свидетельство о регистрации права на доли в спорной квартиры Степина А.А. от ДД.ММ.ГГГГ, что объективно подтверждает пояснения ответчика о том, что подписанию договора предшествовал сбор документов, помощь в котором оказал знакомый риэлтор Перцева по имени Илья.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству сторону истца по первоначальному иску свидетель Тимофеев И.С. суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ. к нему обратился Перцев и Степин с просьбой об оказании помощи в составлении договора купли-продажи доли в жилом помещении. Он заключил договор с Перцевым об оказании информационных услуг, разъяснил, что необходимо уведомить сособственников, составил договор купли-продажи по тем документам, которые представили стороны, т.е. по свидетельству о праве на наследство, напечатал текст расписки, совместно со сторонами договора поехал в росреестр, в его машине Перцев передал Степину деньги, они прошли в росреестр и сдали документы на регистрацию. На следующий день он подготовил текст телеграммы в адрес сособственников Степина, без указания инициалов матери Степина, передал телеграмму Степину, сказав о том, что нужно дописать инициалы, уверен в том, что Степин лично отправил телеграмму, иных действий в рамках договора с Перцевым он не осуществлял.

Из текста расписки, представленной стороной истца по первоначальному иску в качестве доказательства исполнения договора в части оплаты за доли, следует, что Степин лишь подтверждает факт произведенного расчета в размере (...) руб.

В своей совокупности проанализированные доказательства, предоставляются суду доказательствами создания видимости заключения договору купли-продажи доли имущества, придания документам необходимых качеств, требуемых при регистрации перехода права. При этом, оформление документов и формулировки, используемые в документах, по мнению суда, позволяли Степину, подписывая документы, действовать в рамках договоренностей о залоговом характере подписываемого договора.

Действия самого Перцева, получившего консультацию о необходимости уведомления сособственников, и принимающего решение о подписании договора до соблюдения процедуры уведомления, действия Тимофеева И.С., в интересах и договоренностей с Перцевым об изготовлении телеграммы и отправки ее в адрес сособственников, без указания инициалов Степиной О.А., в отсутствии сведений о таковых, свидетельствуют только о желании регистрации договора, а не о своевременном выполнении предусмотренных законом действий.

К показаниям свидетеля Тимофеева в части того, что телеграммы была направлена самим Степиным, суд относится критически, поскольку неоказание инициалов матери, отсутствие подписи в телеграмме, направление телеграммы в адрес Герасимовой, которая не проживает в спорной квартире, в подтверждение выводов суда, свидетельствуют о намерении создать видимость соблюдения процедуры.

Формулировки, используемые в тексте телеграммы, не позволяли адресату сделать вывод о том, от кого исходит предложение приобретения доли в квартире.

В этом же контексте суд оценивает и буквальный текст расписки, свидетельствующий не о получении денег по договору, а лишь о подтверждении такового.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что между сторонами была заключена притворная сделка, поскольку воля сторон была направлена на установление между ними иных по сравнению с куплей-продажей гражданско-правовых отношений.

При этом суд исходит из буквального содержания отраженных в договоре условий, а также действий сторон впоследствии, о чем указано выше.

Суд, находит убедительными пояснения ответчика Степина А.А. о том, что фактически между сторонами существовали отношения по договору займа, договор купли-продажи подписан сторонами как обеспечение заемных обязательств Степина перед Перцевым.

В подтверждение тому следует и то обстоятельство, что, вопреки требованиям ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ доля в квартире не была передана истцу, находится во владении ответчика и третьих лиц, которые являются ее собственниками.

Несоблюдение сторонами требований ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую порядок передача недвижимости, и не установив реальность исполнения договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи доли является незаключенным по природе договора купли-продажи.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, указанная сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, а поскольку государственная регистрация сделки не состоялась, требования о признании договора недействительным рассмотрению по существу не подлежат, по причине отсутствия предмета спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение 1 месяца с момента ознакомления с мотивированным решением, с которым стороны могут ознакомиться в Железногорском городском суде 9 февраля 2015 г. с 17 часов.

Судья Я.А. Щербакова