Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3496/2017 ~ М-3042/2017 от 13.07.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2017 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Рапидовой И.В.

при секретаре судебного заседания Белосвет В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску Орлова Виктора Ивановича к ООО «Сфинкс» о признании действий ответчика по одностороннему расторжению Договора долевого участи в строительстве №... незаконными, обязании передать объект долевого участия – однокомнатную квартиру №...), расположенную во второй секции на *** многоквартирного трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес

УСТАНОВИЛ:

Орлов В.И. обратился в суд с вышеуказанным иском ссылаясь на то, что дата он получил подписанное ООО «Сфинкс» уведомление по сверке площади в жилом помещении по договору №... от дата о долевом участии в строительстве на объекте: «Жилая застройка в границах улиц: адрес. Три жилых секции с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкульт бытом и детским садом», расположенного по адресу: адресЗ уведомления общество указывает, что площадь квартиры увеличилась на ***. В п. 4 уведомления Ответчик указывает, что сумма доплаты составляет 69 250 рублей 64 коп. При осмотре квартиры он обнаружил, что строительные работы в квартире выполнены с отступлением от договорных условий, а также с отступлением от норм СНиП: дата я получил от ООО «Сфинкс» уведомление о расторжении договора по ДДУ №... от дата В уведомлении Ответчик сообщает об одностороннем выходе из договора, ссылаясь на то, что я нарушил обязательства предусмотренные п. 1.3 договора, и не оплатил окончательную цену квартиры в размере 69 250 (Шестьдесят девять тысяч двести пятьдесят)рублей 64 коп. Ответчик при этом руководствуется п.9.7, п 9.8 Договора, основываясь на ст. ст. 450, 651ГК РФ. В п. 1.3 договора сказано, что площадь Объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества Объекта. Для расчётов по настоящему Договору Сторонами принимается площадь Объекта в размере 30,96 кв.м. с учётом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из её фактической площади. По окончании строительства Жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по адрес устанавливается фактическая площадь Объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на Жилой дом. В п. 9.7. Застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае систематического нарушения Участником платежей, указанных в п. 3.2 настоящего договора. Согласно Договора п. 3.2 обязанность по оплате стоимости Квартиры 1600000 (Один миллион шестьсот тысяч) рублей мной исполнена своевременно и в полном объеме, что подтверждается банковским ордером №... от дата, а также платежным поручением №... от дата., а также письмом ООО «Сфинкс» Орлову Виктору Ивановичу подтверждающим оплату по договору №... в полном объёме от дата №.... Дополнительная оплата мной не поводилась по причине того что в квартире имелись отклонения от проекта. Что и подтвердилось в экспертном заключении строительно-технической экспертизы. Считает односторонний выход Ответчика из договора не правомерными. Согласно экспертному заключению Автономной Некомерческой Организацией "***" (адрес адрес, адрес), все имеющиеся недостатки и строительные дефекты в адрес по адресу: адрес, оказывают влияние на качество объекта и его потребительские свойства, с точки зрения увеличения объёма и стоимости ремонтных работ, и могут быть скрыты отделочными работами. Со стороны Ответчика были предъявлены документы подтверждающие согласование изменений. Он своей стороны обязуется оплатить сумму доплаты 69 250рублей 64 коп. Просил, признать действия ООО «Сфинкс» по расторжению договора №... от дата неправомерными, и признать договор №... от дата действующим на текущий момент.

дата. в Октябрьский районный суд адрес поступило из Промышленного районного суда адрес для рассмотрения по подсудности гражданское дело №... по иску Орлова В.И. к ООО «Сфинкс» о возложении обязанности по акту приема-передачи, просил обязать ООО «Сфинкс» квартиру в состоянии, соответствующем договору, со всей сопутствующей документацией, в том числе: актом приема-передачи, ключами, копией разрешения на ввод в эксплуатацию, обязать провести техническую инвентаризацию по завершению устройства перегородок, взыскать с ответчика сумму соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, за счет устройства пожарного люка, и уменьшения в связи с этим площади в размере 23733,руб., расходы на устройство перегородок в размере 93087руб., сумму морального вреда, штраф.

Определением Октябрьского районного суда адрес от дата. гражданские дела №... и №... объединены в одно производство.

В судебном заседании истец Орлов В.И. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что расторгнуть договор возможно в случае серьезных нарушений обязательств с его стороны, поскольку Ответчик ссылаясь на п.1.3. договора, руководствуется ст. 450 ГК РФ. Застройщики праве отказаться от исполнения договора в случае систематического нарушения сроков внесения платежей. Но обязанность по оплате им исполнена в полном объеме, квитанции в материалах дела имеются. Пункт 3.2 договора указывает на цену иска. Но недоплаченная им сумма не входила в цену иска, и не относится к серьезным нарушениям. При заключении договора ответчики и не знали, что появится сумма недоплаты за 2кв.м., которую он уже заплатил – это средства для строительства. Ф3 №... в п.4, п5. опирается именно на договор. А в договоре таких условий не было. Пояснил, что запись погасили дата

Представитель ответчика ООО «Сфинкс» - Кондратюк А.А., действующая на основании доверенности №... от дата., исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным в возражениях. Суду пояснила, что уведомление о сверке истец дата., срок оплаты истек дата

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика

В судебном заседании установлено, что между ООО «Сфинкс» и Орловым В.И. заключен договор долевого участия №... дата. предметом которого является строительство трехсекционного жилого дома, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, общей площадью 26,47.м., жилая 17,8 кв.м., балкон 4,49 кв.м., на 21 этаже секции №... по адресу: адрес п. 1.3. для расчетов по договору принимается площадь равная 30,96 кв.м., с учетом лоджии, Оплата лоджии осуществляется по фактическим площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров органа технической инвентаризации по адрес, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора исходя из данных паспорта на жилой дом.

В соответствии с п. 3.4 договора, в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв. м., по данным органа технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади более чем на 0,5 кв. м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости.

В соответствии с этим же пунктом договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации адрес в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней, с момента получения уведомления.

В соответствии с п. 8.3 договора, в случае…просрочки платежа в течение больше чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3 - 5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

В силу п. 3 указанной статьи закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1,3 ст. 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Согласно п.4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

    В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно п. 4 указанной статьи Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено судом, уведомление о расторжении договора по ДДУ №... от дата. исх. №б/н от дата., истец получил в судебном заседании, дата., однако, в указанном уведомлении не прописаны последствия неисполнения требования о погашении задолженности.

Таким образом, судом установлено, что процедура расторжения договора ответчиком нарушена.

Согласно п. 3.1 цена договора (размере = денежных средств подлежащих оплате дольщиком) составляет 1600000руб.

Из представленного в материалы дела банковского ордера от дата. следует, истец обязательства по оплате выполнил в полном объеме, в размере 1600000руб.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с выводами, изложенными в Определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 № 1875-О по вопросу возможности изменения цены договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства: «отраженный в пункте 1 статьи 421 ГК Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 года № 1961-О, от 27 октября 2015 года № 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и часть 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", имеющая целью - с учетом особенностей регулируемых отношений - достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20 марта 2014 года N 611-О)».

Аналогичная позиция Конституционного суда отражена в Определении от 20.03.2014 г. №611-О, где решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, гражданину-дольщику было отказано в удовлетворении исковых требований к организации-застройщику о понуждении к исполнению обязательства по передаче построенного объекта долевого строительства (квартиры) без внесения доплаты в связи с изменением (увеличением) его фактической площади по отношению к площади данного объекта, определенной в договоре участия в долевом строительстве.

Согласно требованиям ст. 7, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства), в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что дата ФИО5получено подписанное ООО «Сфинкс» уведомление по сверке площади в жилом помещении по договору №... от дата о долевом участии в строительстве на объекте: «Жилая застройка в границах улиц: адрес. Три жилых секции с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкульт бытом и детским садом», расположенного по адресу: адрес

Из п.3 уведомления следует, что площадь квартиры увеличилась на 1,34м2, сумма доплаты составляет 69 250 рублей 64 коп., которую истец дата., о чем в материалы дела представлено платежное поручение на сумму 69250,64руб., от 17.07.2017г., получателем платежа является ООО «Сфинкс».

дата ФИО5 направил в адрес Ответчика претензию с требованием передачи Объекта в состоянии, соответствующем договору, со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, копией разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д. и требованием соразмерного уменьшения цены договора, с выплатой ему разницы, однако до настоящего времени квартира истцу не предана.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требования истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Орлова Виктора Ивановича к ООО «Сфинкс» - удовлетворить.

Признать действия ООО «Сфинкс» по одностороннему расторжению Договора долевого участи в строительстве №... от дата., заключенному между ООО «Сфинкс» и Орловым Виктором Ивановичем, незаконными.

Обязать ООО «Сфинкс» передать Орлову Виктору Ивановичу объект долевого участия – однокомнатную квартиру №...), расположенную во второй секции на адрес по Акту приема-передачи.

Решение суда является основанием для восстановления записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес о регистрации Договора долевого участия в строительстве №... дата сохранением ограничений (обременений), установленных законом.

Взыскать с ООО «Сфинкс» сумму государственной пошлины в доход государства в размере 300 (триста рублей).

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: (подпись)     Рапидова И.В.

Копия верна.

Судья:

Секретарь: