Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3037/2012 ~ М-2786/2012 от 29.08.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Титовец М.В.,

при секретаре Степановой Т.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по Величко Ю.А. к ООО «Регламент» о признании права собственности на объект незавершенного строительства квартиру,

Установил:

Величко Ю.А. обратился в суд с иском к ООО «Регламент» о признании права собственности на объект незавершенного строительства квартиру, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» в лице представителя - ООО «С*» был заключен предварительный договор №-р об инвестировании строительства жилого дома в жилой застройке с объектами административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц <адрес>. Предметом договора является строительство 1-комнатной квартиры в 11 секции на 7 этаже за строительным номером № общей площадью 48,85 кв. метра в многоквартирном жилом доме в жилой застройке с объектами административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц <адрес>. В соответствии с пунктами 1 и 5 договора об инвестировании, истец обязался принять участие в инвестировании строительства жилого дома путём внесения денежных средств в кассу или перечисления на расчётный счёт ООО «С*», а ответчик обязался передать истцу после ввода дома в эксплуатацию 1-комнатную квартиру в 11 секции на 7 этаже за строительным номером №. Согласно п. 8 договора об инвестировании был определён график инвестирования: 1 часть оплаты за 16,48 кв.м., 2 часть оплаты за 6,47 кв.м., 3 часть оплаты за 6,47 кв.м., 4 часть оплаты за 6,47 кв.м., 5 часть оплаты за 6,47 кв.м., 6 часть оплаты за 6,49 кв.м. Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» в лице представителя -ООО «С*» был заключен договор займа №(1 )-05 определяющий сроки и порядок предоставления истцом ответчику денежных средств.

На основании предварительного договора об инвестировании строительства и дополнительных соглашений к нему, а также договора займа и дополнительных соглашений к нему истцом ответчику была в полном объёме и своевременно выплачена денежная сумма в размере 990 920 руб. за 48,85 кв.м. 1-комнатной квартиры в 11 секции на 7 этаже за строительным номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» был заключен предварительный договор купли-продажи №, предметом которого является заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры № № (строительный), общей (проектной) площадью, включая площадь лоджий и балконов, 48,49 кв.м., расположенной на 7 этаже в секции 11 жилого дома по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора купли-продажи цена квартиры составляет 990920 рублей, является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 3.1.1. предварительного договора № купли-продажи ответчик должен завершить строительство жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение № о прекращении новацией обязательства по договору займа №(1 )-05 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец и ответчик договорились о прекращении новацией обязательств по договору займа №(1) от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору на сумму 990 920 руб. Новое обязательство ответчика перед истцом заключается в замене обязанности ответчика вернуть истцу полученную от него сумму займа по договору займа №(1) от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашениям № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ обязательством ответчика передать истцу квартиру, согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ

    Вместе с тем, обязательства, установленные п.3.1.1 и п.4.2 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи квартиры ответчиком не исполнены, а именно, строительство жилого дома до настоящего момента не завершено, основной договор не заключен, установленные сроки пропущены.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено письмо № о подтверждении обязательств ООО «Регламент» по предварительному договору купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о неисполнении им обязательств по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи квартиры, в связи с чем, в целях исполнения договорных обязательств ответчику было предложено подписать с истцом дополнительное соглашение к предварительному договору о продлении сроков подписания основного договора. Указанное дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ было также ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес ответчика.

На указанное уведомление ответчиком в адрес истца было направлено письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ в котором ответчик указал, что ООО «Регламент» заключает договора долевого участия в строительстве и предложил истцу прибыть в их офис для заключения договора долевого участия.

По получению указанного письма, истец прибыл в офис ООО «Регламент» для заключения договора долевого участия, однако на данной встрече истцу были предложены новые условия по договору, а именно, заплатить ответчику, сверх ранее определённой стоимости квартиры, денежную сумму в размере 893 880 рублей, в противном случае ответчик отказывается от исполнения своих обязательств по передачи истцу квартиры.

Вместе с тем, квартира существует в натуре, расположена в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, конструкции здания находятся в нормальном состоянии и не представляют угрозы жизни и здоровья находящимся внутри здания людям, строительно-монтажные работы в квартире и по дому в целом выполнены не в полном объеме по причине систематических задержек строительства со стороны ответчика.

    Истец просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства - 1-комнатную квартиру в 11 секции на 7 этаже за строительным номером 28 общей площадью 48,85 кв. метра в многоквартирном жилом доме в жилой застройке с объектами административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц <адрес>.

В судебное заседание истец не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается текстом телефонограммы (л.д.121).

    Представитель ответчика Мустафина Ю.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представители третьих лиц ФГУП «Ростехинвентаризация», Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

    Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» был заключен предварительный договор №-р об инвестировании строительства жилого дома в жилой застройке с объектами административно-бытового и социально-культурного назначения на земельном участке в границах улиц <адрес> по которому ответчик обязался передать истцу после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру в 11 секции на 7 этаже, строительный номер №, общей площадью 48,85 кв.м. (л.д.9-10)

    В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили между собою договор займа №(1)-05, в соответствии с которым истец (займодавец) передает ООО «Регламент» (заемщику) денежные средства в размерах, определяемых дополнительными соглашениями к настоящему договору, а заемщик обязан возвратить займодавцу такую же сумму займа в срок и в порядке, установленных настоящим договором (п. 1.1. договора займа). (л.д.12-13).

    На основании договора займа и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № истец передал ответчику денежные средства в размере 990 920 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» был заключен предварительный договор купли-продажи №, предметом которого является заключение в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи однокомнатной квартиры № № (строительный), общей (проектной) площадью, включая площадь лоджий и балконов, 48,49 кв.м., расположенной на 7 этаже в секции 11 жилого дома по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора купли-продажи цена квартиры составляет 990 920 рублей, является фиксированной и изменению не подлежит.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Регламент» заключено соглашение № о прекращении новацией обязательства по договору займа № (1)-05, в соответствии с которым стороны прекратили обязательства по договору займа №(1)-05 и всех дополнительных соглашений к нему на сумму 990 920 рублей и заменили обязательство ответчика по возврату указанной денежной суммы обязанностью передать истцу квартиру, предусмотренную предварительным договором купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением прекращены также все обязательства сторон по предварительному договору №-р от ДД.ММ.ГГГГ и по дополнительным соглашениям к нему.

    При оценке указанных договоров суд исходит из следующего.

    В соответствии с ч. 1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

    В соответствии с предварительным договором об инвестировании строительства жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ истец обязался произвести инвестирование строительства жилого дома, а ответчик – построить и передать ему после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру № 28, общей площадью 48,85 кв.м., расположенную на 7 этаже в секции 11 жилого дома в жилой застройке в границах улиц <адрес>

    Из характера предварительного договора об инвестировании жилого дома, из объяснений сторон следует, что фактически стороны имели в виду долевое участие истца в строительстве жилого дома в части указанной однокомнатной квартиры.

    В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Таким образом, существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора.

В соответствии с пунктом 5 предварительного договора об инвестировании строительства инвестор Величко Ю.А. обязался произвести инвестирование строительства объекта недвижимости в полном объеме на условиях основного договора путем внесения денежных средств в кассу или перечисления на расчетный счет ООО «С*».

    Согласно пункту 6 этого же договора инвестирование оставшейся площади объекта недвижимости производится исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади объекта, установленной заказчиком (ООО «Регламент») в одностороннем порядке на момент внесения очередной части инвестирования, предусмотренного основным договором.

    Пунктом 7 договора об инвестировании предусмотрен график инвестирования, согласно которому инвестирование должно производиться частями, соответствующими количеству квадратных метров площади помещения. Данный пункт договора не содержит сведений о размере каждой части инвестиций в денежном выражении. Стороны установили, что первая часть оплаты производится за 16,48 кв.м., вторая часть - за 6,47 кв.м., третья часть - за 6,47 кв.м., четвертая часть - за 6,47 кв.м., пятая часть – за 6,47 кв.м., шестая часть – за 6,49 кв.м.

    Из приведенных условий договора следует, что предварительным договором об инвестировании строительства жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ не установлена цена основного договора.

    Дополнительными соглашениями к предварительному договору об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № стороны установили стоимость определенных частей площади квартиры (в квадратных метрах), предусмотренных пунктом 7 предварительного договора об инвестировании строительства жилого дома.

    Кроме того, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ, иными словами, до ДД.ММ.ГГГГ.

    Условиями предварительного договора об инвестировании строительства жилого дома не предусмотрена уплата денежных средств до заключения основного договора; денежные средства по данному договору истцом ответчику не передавались, что стороны не оспаривают.

    В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В срок, установленный сторонами для заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ основной договор не был заключен, и ни одна из сторон не сделала предложение о заключении основного договора, поэтому все обязательства по нему прекращены ДД.ММ.ГГГГ.

В день заключения предварительного договора об инвестировании жилого дома истец – ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО «Регламент» договор займа №(1)-05.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу пункта 4.1. договора займа договор считается заключенным с даты предоставления денежных средств заемщику.

    Существенным условием договора займа является сумма займа.

    Договором займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между сторонами, размер займа не установлен; определяя размер займа, стороны сослались в пункте 1.1. договора займа на дополнительные соглашения, которые были заключены после заключения договора займа в ДД.ММ.ГГГГ годах на разные суммы.

    В день заключения договора займа стороны заключили только одно дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 280 160 рублей, которые истец уплатил в кассу ООО «С*», как это предусмотрено пунктом 2.1. договора займа.

    В соответствии с дополнительными соглашениями к договору займа истец передал ответчику всего в качестве заемных средств 990 920 рублей со сроком возврата части денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, части – до ДД.ММ.ГГГГ.

    Не смотря на несогласованность условия о сумме займа, ответчик признает, что по данному договору истец передал ему в качестве займа 990 920 рублей и у ООО «Регламент» существовало обязательство перед истцом возвратить указанную денежную сумму в сроки, установленные дополнительными соглашениями.

    Ответчик также признает, что денежные средства истцу не возвращены.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым истец (покупатель) и ответчик (продавец) договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры однокомнатной квартиры № (строительный), общей (проектной) площадью, включая площадь лоджий и балконов, 48,49 кв.м., расположенной на 7 этаже в секции 11 жилого дома по адресу: <адрес>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1.1., 1.2., 4.2. договора).

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 990 920 рублей, указанная стоимость является фиксированной и изменению не подлежит. Оплата стоимости квартиры производится покупателем (истцом) на основании соглашения о новации обязательства № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении новацией обязательства по договору займа №(1)-05 от ДД.ММ.ГГГГ стороны не согласовали условие о передаче истцом денежных средств ответчику, а лишь прекратили обязательство ООО «Регламент» о возврате истцу денежных средств по договору займа и дополнительным соглашениям к нему, заменив его на обязанность ООО «Регламент» передать истцу вместо денежных средств в размере 990 920 рублей, полученных от истца по договору займа и дополнительным соглашениям к нему, квартиру, предусмотренную предварительным договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение о новации обязательства имеет отношение к обязательствам сторон по договору займа №(1)-05, а не к предварительному договору купли-продажи квартиры, по которому у сторон имеется только одно обязательство – заключить основной договор в установленный срок на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из того, что по предварительному договору купли-продажи квартиры истец не оплачивал денежные средства, оснований оценивать предварительный договор купли-продажи квартиры как основной договор купли-продажи с предварительной оплатой не имеется.

Согласно пункту 6.1. предварительного договора купли-продажи настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи квартиры.

В срок, установленный предварительным договором купли-продажи квартиры, основной договор купли-продажи не был заключен; предложение о заключении основного договора поступило от истца Величко Ю.А. ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41), то есть по истечении срока для заключения основного договора, установленного предварительным договором купли-продажи квартиры (не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительном договору купли-продажи прекращены с ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом условий о новации обязательства по договору займа истец вправе требовать у ответчика передачи ему однокомнатной квартиры № № (строительный), общей (проектной) площадью, включая площадь лоджий и балконов, 48,49 кв.м., расположенной на 7 этаже в секции 11 жилого дома по адресу: <адрес>, взамен возврата денежных средств в сумме 990 920 рублей по договору займа.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таких требований истец не заявлял.

Стороны не оспаривают, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, который не принят в эксплуатацию; право собственности должника ООО «Регламент» на квартиру не зарегистрировано; доказательств, подтверждающих фактическое наличие квартиры с указанными техническими характеристиками, суду не представлено, ходатайств об истребовании доказательств сторонами не заявлено.

С учетом изложенного требование истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры не соответствует характеру правоотношений между сторонами, возникшими на основании договора займа и соглашения о новации обязательства по договору займа, поскольку в соответствии с данными договорами истец не является дольщиком и не приобретает право собственности на долю в объекте долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Доказательств, подтверждающих строительство спорной квартиры за счет собственных средств по договору участия в долевом строительстве, истец суду не представил.

На основании изложенного исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Величко Ю.А. к ООО «Регламент» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ