Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2333/2012 ~ М-1724/2012 от 25.04.2012

Дело № 2-2333/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2012 года

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Малиновской И.Э.

с участием прокурора       Шишковой Ю.Е.

при секретаре         Соловьевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сантол» к Сорокину В.Я., Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении, взыскании задолженности по коммунальным платежам, возложении обязанности по выполнению текущего ремонта занимаемого жилого помещения,

у с т а н о в и л:

ООО «Сантол» ( учетом уточненных требований) обратилось в суд с иском к Сорокину В.Я., Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении из занимаемых ими жилых помещений, возложении обязанности по проведению работ связанных с производством текущего ремонта в занимаемых жилых помещениях, а так же взыскании задолженности по оплате за найм и коммунальным платежам, образовавшейся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. 05 коп., в обоснование указав, что занимаемые ответчиками жилые помещения, расположенные в общежитии по адресу: <адрес>, принадлежат обществу на праве собственности, учитывая, что ответчиками не надлежащим образом исполняются обязанности по оплате коммунальных платежей а так же и содержанию и поддержанию занимаемых жилых помещений в надлежащем состоянии у общества имеются основания для их выселения.

В судебном заседании представители ООО «Сантол» - М. и А. заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям приведенным выше и изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Сорокин В.Я., Сорокина (ранее Рашевская) Е.В ( извещенные о дате и времени рассмотрения дела в суд не явились), Сорокина Е.В. и их представитель Л. исковые требования не признали, в обоснование указав, что являясь вынужденными переселенцами из Грузии, с 1994 г. проживают в данном общежитии, которое, в связи с трудовыми отношениями Сорокина В.Я. и автобазой Смолоблпотребсоюз было им предоставлено для проживания, вместе с тем после того как Смолоблпотребсоюза жилой дом в котором они проживают, был продан ООО «Сантол» начались постоянные судебные тяжбы инициируемые настоящим собственником, которым надлежащих мер по поддержанию жилья в надлежащем состоянии не принимается, жилые помещения находятся в плачевном состоянии, однако не смотря на не возможность проживания в них, ООО «Сантол» начисление платежей производит регулярно, в доме ведутся работы по перепланировке и переустройству жилых помещений новыми собственниками и ООО «Сантол», оплату платежей производят из сходя из фактическим потребляемых услуг учитывая, что с апреля 2011 г. в занимаемых жилых помещениях жить не возможно были вынуждены из них выехать, в связи с чем просят в иске отказать в полном объеме, указав, на незаконность и не обоснованность предъявленных к ним требований и наличие со стороны истца препятствий в осуществлении их жилищных прав, поскольку все действия истца направлены на то, что бы их семью выселить из занимаемых жилых комнат.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора Ш., полагавшей не подлежащим удовлетворению заявленные ООО «Сантол» требования, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

Названное положение закона предусматривает возможность выселения гражданина из занимаемого жилого помещения только в порядке, предусмотренном законом, на основании решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в том числе, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. ст. 153, 155, 157 ЖК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; оплата должна производиться ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем; размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Правления облпотребсоюза от ДД.ММ.ГГГГ № Смоленской автобазе облпотребсоюза было выделено две комнаты № № и № в общежитии по <адрес> и во исполнение данного постановления между арендодателем (Смолоблпотребсоюзом) и арендатором (Смоленской автобазой облпотребсоюза) заключен договор аренды жилых помещений № № расположенных в <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, установлена фиксированная ежемесячная плата за аренду помещения. В соответствии с п. 5.2 данного договора при отсутствии заявления с одной стороны о прекращении или изменении договора за месяц до его окончания, договор считается продленным на год на этих же условиях..

На основании протокола совместного заседания комитета профсоюза и администрации Смоленской автобазы облпотребсоюза от ДД.ММ.ГГГГ водителю автобазы облпотребсоюза Сорокину В.Я., вынужденному переселенцу из ближнего зарубежья и проживавшему на частной квартире, была предоставлена комната № на 3-м этаже в общежитие <адрес>.

В связи с чем Постановлением мэра г. Смоленска от 25.07.1994 г. № 551 разрешена регистрация по месту жительства (прописка) в общежитии работнику Смоленской автобазы облпотребсоюза Сорокину В.Я. и членам его семьи, которые зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении с 09.08. 1994 г., а Рашевская (ранее Сорокина) Е.В. с 01.02. 2002 г.

ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и Смолобпотребсоюзом заключен договор аренды №, по условиям которого Сорокину В.Я. предоставлены комнаты №№, сроком с 01.04. 1996 г. по 31.03. 1997 г. из расчета за один квадратный метр площади в месяц - <данные изъяты> руб. 61 коп. без учета платы за коммунальные услуги..

С ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и Смоленской автобазой облпотребсоюза трудовые отношения прекращены, Сорокин В.Я. уволен по собственному желанию.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о внесении в него изменений и дополнений от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Смолоблпотребсоюзом и ООО «Сантол», зарегистрировало право собственности на часть здания в <адрес>, при этом данным договором стороны предусмотрели, что при переходе права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, лица, проживающие в общежитии сохраняют право пользования жилыми помещениями в соответствии с действующим законодательством, с указанием на сохранение за ними права пользования занимаемыми жилыми помещениями, среди которых указаны Сорокин В.Я., Сорокина Е.В., Сорокина (в настоящее время Рашевская)Е.В..

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.04.2007 г. ООО «Сантол» отказано в иске к Сорокиным о выселении из занимаемого жилого помещения и на ООО «Сантол» возложена обязанность по заключению с Сорокиным В.Я. договора найма жилого помещения комнат №№ (по старой нумерации №№ №) на условиях ранее заключенного договора найма - сроком на 5 лет с оплатой 3 руб. 61 коп. за один кв.м. общей площади, без учета платы за коммунальные услуги, при этом из решения суда следует, что между Сорокиным В.Я. и Смолоблпотребсоюзом был заключен договор найма, правоотношения по которому определяются нормами гражданского законодательства и новый собственник общежития - ООО «Сантол», стал наймодателем на тех же условиях..

Во исполнении решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.04.2007 г. ООО «Сантол» заключен договор найма жилых помещений на 3-м этаже на условиях ранее заключенного договора найма - сроком на 5 лет с оплатой <данные изъяты> руб. 61 коп. за один кв.м. общей площади, без учета платы за коммунальные услуги, сроком до 01.04.2011 г.

ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и ООО «Сантол» заключено соглашение, согласно которому ООО «Сантол». в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, Сорокиным предоставлены жилые помещения № № (по новой нумерации №№) на 4-м этаже, с сохранением условий действия существующего договора найма помещений № №.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 14.03.2012 г. так же ООО «Сантол» отказано в иске к Сорокиным о выселении из занимаемого жилого помещения и на ООО «Сантол» возложена обязанность по заключению с Сорокиным В.Я. обязанности в течение 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу договора найма жилого помещения, состоящего из комнат № общей площадью 32,8 кв.м. распложенных на 4 этаже <адрес>, сроком на пять лет ( до ДД.ММ.ГГГГ), с правом проживания Сорокиной Е. В., Рашевской Е. В.

Выше приведенные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными решения, в связи, с чем в силу ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, при том, что данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Выше приведенные обстоятельства сторонами не оспариваются, при этом так же вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ семья Сорокиных в предоставленных им комнатах №№ ( по новой нумерации 11 и 12) фактически не проживают и их выезд из занимаемых жилых помещений комнат № на 4-м этаже не является добровольным, а является вынужденным, поскольку проживание в указанных комнатах, принимая во внимание, что для нормального проживания как в занимаемых Сорокиными комнатах, так и жилых комнатах, расположенных на 4-м этаже <адрес> требуется выполнение работ, связанных с капитальным ремонтом кровли здания (что установлено судебными решениями, согласно которых на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению таких работ после отселения граждан из занимаемых комнат на 4-м этаже, и в связи с чем ООО «Сантол» направляло в адрес жильцов, проживающих на 4-м этаже, в том числе Сорокиным уведомления о необходимости освобождения жилых помещений, в связи с необходимостью проведения ремонтных работ и аварийным состоянием перекрытий кровли).

ООО «Сантол» заявлено ко взысканию образовавшаяся задолженность по оплате жилья и коммунальных платежей за период с 01.05.2011 г. по 29.02.2012 г. с учетом пени в размере <данные изъяты> руб. 05 коп., принимая во внимание, что за указанный период ( июнь, июль и август 2011 г.) ответчиками произведена частичная уплата на общую сумму <данные изъяты> руб. 88 коп.

Вместе с тем принимая во внимание, что ответчики фактически в занимаемых жилых помещениях не проживают с апреля 2011 г. (доказательств обратного истцами не представлено), коммунальными услугами (по холодному, горячему водоснабжению, электроэнергией, не пользуются), а истцом надлежащим образом не осуществляется содержание сдаваемого жилья находящегося в домовладении, являющегося собственностью истца (ст. 209,210 ГК РФ), в связи с чем суммы заявленные ко взысканию по содержанию жилья так же не подлежат включению в сумму задолженности, то требования ООО «Сантол» суд удовлетворяет за период с 01.05.2011 г. по29.02.2012 г. частично и взыскивает задолженность в сумме : <данные изъяты> руб. 92 коп. = ( по оплате за найм жилья <данные изъяты> руб. 40 коп. + отопление <данные изъяты> руб. 40 коп. )- (<данные изъяты> руб. 88 коп., оплата произведенная ответчика за указанный период).

Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как указано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, если это предусмотрено договором.

Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Согласно ч. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, что так же следует и из п. 2.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, согласно которых планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление и замену на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда (п. 2.4.2 Правил).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 27.01.2010 года на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению капитального ремонта кровли здания - <адрес> с отселением жильцов 4-го этажа здания, в том числе Сорокина и членов его семьи

Запрет ООО «Сантол» на проведение работ по капитальному ремонту указанного здания до отселения проживающих в доме граждан установлен также решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 08.09.2009 г.

Данными решениями суда установлено, что здание нуждается в проведении комплексного капитального ремонта, охватывающего все здание в целом. При этом экспертом отмечалось, что при замене кровельного покрытия на период проведения работ в экстренном случае допускается переселение жильцов 4-го этажа на 3-й этаж.

На необходимость проведения капитального ремонта кровли и 4-го этажа здания имеются рекомендации Администрации г. Смоленска в распоряжении от 21.07.2010 года № 697-адм и заключении межведомственной комиссии от 25.06.2010 г.

Таким образом, возникшая в данном случае конкуренция интересов ООО «Сантол» как собственника, осуществляющего содержание домовладения, и интересов гражданина (ответчиков), проживающих в жилом помещении, должна разрешаться в пользу гражданина, права которого возникли раньше, чем права общества, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат судебной защите в первую очередь.

С учетом приведенного выше, анализируя собранные и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных ООО «Сантол» к Сорокиным требований о выселении из занимаемых ими жилых помещений, возложении обязанности по проведению текущего ремонта занимаемых ответчиками жилых помещений, при этом судом принимается во внимание, что выселении ответчиков из занимаемых жилых помещений, за неосуществлением своевременной оплаты коммунальных платежей, так и выполнения обязанностей по текущему ремонту (проведения которого в настоящий момент, учитывая, что ООО «Сантол» не выполнены работы по проведению капитального ремонта, является не целесообразным и ведущим к несению необоснованных расходов) является крайней мерой и должно применяться судом при злостном нарушении нанимателями условий заключенных договоров между сторонами коммерческого найма и невозможности разрешения спора другим способом.

В силу ст. 98 ГП РФ с ответчиков так же подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198, ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Требования ООО «Сантол» удовлетворить частично.

Взыскать с Сорокина В.Я. в пользу ООО «Сантол» образовавшуюся задолженность за период с 01.05.2011 г. по 29.02. 2012 г. в размере <данные изъяты> руб. 92 коп., в возврат госпошлины <данные изъяты> руб. 00 коп., а всего <данные изъяты> руб. 92 коп.

В остальной части требований ООО «Сантол» к Сорокину В.Я., Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении, возложении обязанности по выполнению текущего ремонта занимаемых жилых помещений -отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                    Малиновская И.Э.

М.р.и.30.07.2012 г.