Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-221/2014 (2-4171/2013;) ~ М-4029/2013 от 30.07.2013

Дело № 2-221/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2014г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

Под председательством судьи Куделиной И.А.

При секретаре Козловой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айрумова П.Л., Захаренковой О.Ф., Овсяковой Е.А., Школьникова А.В., Бояровой Е.Е., Рогова В.А., Комаровской Е.И., ООО «Регион» к Зайцеву В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации г.Смоленска о признании ничтожным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, признании ничтожным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности,

Встречному иску Зайцева В.А. к Захаренковой О.Ф. о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛА:

Айрумов П.Л. и другие истцы обратились в суд с иском к Зайцеву В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об оспаривании свидетельства о государственной регистрации права собственности, оспаривании записи о регистрации права собственности и исключении ее из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности, указав в обосновании исковых требований следующее.

Истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных на 6 и 7 (мансардном) этажах <адрес>. Данные помещения были построены в ДД.ММ.ГГГГ по заказу О., после чего были переданы в собственность инвесторам. Надстройка состоит не только из указанных офисных помещений, но также помещений общего пользования. Данные помещения используются собственниками совместно, споров между ними не возникало. Летом ДД.ММ.ГГГГ от Зайцева В.А. истцам поступило предложение о выкупе у него помещений общего пользования. Полагают, что помещения общего пользования являются общим имуществом собственником нежилых помещений; за ответчиком не могло быть зарегистрировано право собственности на них.

Уточнив требования (т.2 л.д.1-6), просят суд признать ничтожным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в собственность О. помещений общего пользования и технологических помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> мансардных этажах по адресу: <адрес>;

признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между О. и Зайцевым В.А.;

признать незаконной и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

признать за истцами право общей долевой собственности на общее имущество, состоящее из вспомогательных помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных на шестом мансардном этаже <данные изъяты> здания, расположенного по адресу: <адрес>, в следующих долях: за Айрумовым П.Л. – <данные изъяты>; за Захаренковой О.Ф. – <данные изъяты>; за Овсяковой Е.А. – <данные изъяты>; за Школьниковым А.В. – <данные изъяты>; за Бояровой Е.Е. – <данные изъяты>; за Роговым В.А. – <данные изъяты>; за Комаровской Е.И. – <данные изъяты>; за ООО «Регион» - <данные изъяты>

взыскать с ответчиков <данные изъяты> руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя и <данные изъяты> руб. в возврат госпошлины.

Судом в качестве соответчика привлечена Администрация г.Смоленска.

Зайцев В.А. обратился в суд со встречным иском к Захаренковой О.Ф. о взыскании неосновательного обогащения (т.2 л.д.13-16), указав следующее.

Захаренкова О.Ф. приобрела право собственности на нежилое помещение на основании договора инвестирования. По условиям договора она обязалась инвестировать стоимость всего объекта в виде двух этажей из расчета стоимости 1 кв.м площади <данные изъяты> руб. Однако ею и другими инвесторами была оплачена стоимость только самих офисных помещений. Застройщик О. был вынужден строить помещения общего пользования за счет собственных средств. После окончания строительства О. зарегистрировало право собственности на данные помещения, а впоследствии продало их Зайцеву В.А. Поскольку спорные помещения приобретены им на основании возмездной сделки, их передача в собственность Захаренковой О.Ф. и иных истцов повлечет для них неосновательное обогащение.

Просит суд взыскать с Захаренковой О.Ф. в пользу Зайцева В.А. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истцов Ревенко Е.В. поддержал исковые требования, встречный иск не признал.

Пояснил суду, что истцы финансировали строительство всего объекта, а не только офисных помещений. Застройщик был обязан передать им в собственность все технические и вспомогательные помещения. Договор купли-продажи, заключенный между О. и Зайцевым В.А., является ничтожной сделкой. Спорные помещения с момента постройки находятся в фактическом владении истцов. Поскольку право собственности на них зарегистрировано за Зайцевым В.А., истцы вправе требовать защиты нарушенного права на основании ст.304 ГК РФ.

Полагает, что Захаренкова О.Ф. не является надлежащим ответчиком по встречному иску, поскольку денежные средства от Зайцева В.А. получило О. При этом считает, что Зайцевым В.А. также не доказан факт оплаты стоимости спорных помещений О.

Представитель Зайцева В.А. адвокат Адонка Ю.Н. иск не признала. Пояснила суду, что истцы могут избрать способ защиты в виде оспаривания зарегистрированного права. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию права истцов каким-либо образом не нарушает. Нежилые помещения, принадлежащие истцам, были приобретены на основании договоров об инвестировании. По условиям этих договоров инвесторы оплатили только стоимость площадей самих офисов, оплачивать стоимость строительства помещений общего пользования отказались. Фактически помещения общего пользования были выстроены за счет самого застройщика. Зайцев В.А. перечислял на счет О. займы, необходимые для окончания строительства. Впоследствии спорные помещения были переданы Зайцеву В.А. путем взаимозачета. Зайцев В.А. не оспаривает, что эти помещения предназначены для обслуживания всех нежилых помещений мансардных этажей и готов продать их истцам. Также полагает, что истцы вправе приобрести право на общее имущество пропорционально площади принадлежащих им офисов. Помимо этого, кроме истцов имеются иные собственники нежилых помещений на 6-7 мансардных этажах.

Поскольку истцам с ДД.ММ.ГГГГ было известно о том, что собственником спорных помещений является Зайцев В.А., ими пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> просило суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Администрация <адрес>, третьи лица Зайцева Ю.А., Ландаренко И.Л., ЗАО «Монитор Электрик» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

На основании ч.3, ч.4, ч.5 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, показания эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим убеждениям.

В судебном заседании установлено, что истцам на праве собственности принадлежат нежилые офисные помещения, расположенные в корпусе № <адрес>:

- Айрумову П.Л. – № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> мансардном этаже – на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ

- Захаренковой О.Ф. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> мансардном этаже – на основании договора от <данные изъяты>

- Овсяковой Е.А. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже – на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ

- Школьникову А.В. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже – на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

- Бояровой Е.Е. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже – на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ

- Рогову В.А. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже – на основании договора ступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ

- Комаровской Е.И. - № площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже – на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

- ООО «Регион» - № площадью <данные изъяты> кв.м на мансарде – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ

Помимо этого, Зайцевой Ю.А. принадлежат помещения № на 6 этаже и № на мансарде площадью <данные изъяты> кв.м – на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ; ЗАО «Монитор Электрик» принадлежит помещение на <данные изъяты> этаже площадью <данные изъяты> кв.м - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; Л. принадлежат помещения № на 6 этаже площадью <данные изъяты> кв.м – на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и помещение № на 6 этаже площадью <данные изъяты> кв.м – на основании договора от <данные изъяты>

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д.23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30), сведениями Управления Росреестра по <адрес> (т.1 л.д.247-249).

Как следует из технического паспорта нежилых помещений 6 этажа и мансарды в корпусе № <адрес> (т.1 л.д.210-225), помимо перечисленных офисных помещений там же расположены помещения общего пользования и технологические помещения № на <данные изъяты> этаже и № на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п.2 ст.223 ГК РФ).

Как разъяснено в п.п.58, 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2012 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В п.52 Постановления указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п.53 Постановления).

Согласно ст.12 ГПК РФ одним из принципов осуществления правосудия по гражданским делам является состязательность сторон.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ О. получило разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – крыши с надстройкой шестого и мансардного этажей корпуса № О. по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Смоленска О. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – шестого и мансардного этажей корпуса № О. по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ О. обратилось в У. с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещения общего пользования и технологические помещения, расположенные в корпусе № <адрес>: № этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м.

На регистрацию была представлена справка в том, что строительство указанных помещений производилось О. за счет собственных средств.

Право собственности О. было зарегистрировано в ЕГРП, о чем ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о праве собственности <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между О. и Зайцевым В.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность последнего переданы помещения общего пользования и технологические помещения, расположенные в корпусе № <адрес>: № этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м (т.1 л.д.129-130).

Право собственности Зайцева В.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре ДД.ММ.ГГГГ под №, собственнику выдано свидетельство № (т.1 л.д.36).

Указанные обстоятельства подтверждаются также материалами регистрационного дела (т.2 л.д.49-94).

В силу ч.1 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч.10 ст.55 ГрК РФ).

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета (ч.11 ст.55 ГрК РФ).

Согласно ч.8 ст.55 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке. Решения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих могут быть оспорены заинтересованными лицами в порядке, предусмотренном главами 23 и 35 ГПК РФ.

При этом, в силу ч.1 ст.249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Вместе с тем, обращаясь в суд с требованием о признании ничтожным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ в исковом порядке, бремя доказывания указанных обстоятельств в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ возложено на истца.Каких либо, доказательств, свидетельствующих о наличии у Администрации <адрес> оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренных ч.6 и ч.7 ст.55 ГрК РФ, а также о нарушении каких-либо субъективных прав истцов данным разрешением, суду не представлено.

С учетом изложенного, требование истцов о признании ничтожным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удовлетворению не подлежит.

Согласно ч.6 ст.3 ФЗ РФ от 07.05.2013 № 100-ФЗ к договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ применяются нормы Гражданского Кодекса РФ в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2 ст.166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Представителем Зайцева В.А. заявлено суду о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

При этом согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как разъяснено в п.57 названного постановления Пленума ВС РФ, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

При таком положении, у суда отсутствуют основания для применения исковой давности к заявленному требованию.

Судом установлено, что после получения разрешения на строительство О. заключило договоры инвестирования строительства объекта: ДД.ММ.ГГГГ с Бояровой Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ – с Комаровской Е.И., ДД.ММ.ГГГГ - с Айрумовым П.Л. (т.2 л.д.185-187), ДД.ММ.ГГГГ – с Овсяковой Е.А. (т.2 л.д.188-191), ДД.ММ.ГГГГ – с ООО «Регион», ДД.ММ.ГГГГ – с ИП Захаренковой О.Ф.

По условиям договоров объектом строительства признается мансардный этаж площадью <данные изъяты> кв.м либо надстройка мансардного этажа площадью <данные изъяты> кв.м либо надстройка 6-го и мансардного этажей площадью <данные изъяты> кв.м на здании Н.

Инвестор осуществляет долевое инвестирование строительства объекта в объеме <данные изъяты> исходя из установленной инвестиционной стоимости 1 кв.м офисной площади.

Судом по ходатайству представителя Зайцева В.А. назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения стоимости спорного объекта – помещений общего пользования и технологических помещений.

Как следует из заключения, выполненного экспертом ООО «Агентство оценки Ковалевой и К» (т.2 л.д.139-175), наиболее вероятная цена (рыночная стоимость) указанного объекта составляет 17447766 руб. или 57966 руб./кв.м, но продажа по указанной цене возможна при условии продажи указанных помещений совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей; определить рыночную стоимость исследуемых помещения отдельно без учета возможности продажи совместно с остальными помещениями 6 и 7 этажей не представляется возможным.

Эксперт Д. пояснил суду, что для определения рыночной стоимости объекта необходимо, чтобы аналогичные объекты были представлены на открытом рынке. Вспомогательные и технические помещения отдельно не продаются, поэтому определить их рыночную стоимость отдельно от иных помещений невозможно.

Анализируя исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к убеждению, что спорные помещения предназначены для обслуживания офисных помещений на 6 и мансардном этажах и не могут являться самостоятельными объектами вещных прав.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п.1, п.4 ст.244 ГК РФ).

Как разъяснено в п.38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора купли-продажи, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников офисных помещений.

Следовательно, договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между О. и Зайцевым В.А. является ничтожной сделкой.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Вместе с тем, судом бесспорно установлено, что собственниками офисных помещений, расположенных на 6 и мансардном этажах корпуса № <адрес>, являются не только истцы, но и иные лица, не заявившие самостоятельные требования относительно предмета спора.

В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд не вправе разрешить вопрос об их правах на спорные помещения.

При этом, суд учитывает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оснований для установления в судебном порядке размера доли истцов в праве долевой собственности на спорные помещения судом не усматривается, поскольку размер такой доли прямо установлен законом - п.1 ст. 7 ЖК РФ. Кроме того, распоряжение такой долей невозможно, поскольку в силу положений п.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в доме.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

При таком положении, право истцов подлежит защите путем признания отсутствующим права собственности Зайцева В.А. на спорные помещения и исключении записи о его праве из ЕГРП.

Согласно п.1, п.2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п.1 ст.1102 ГК РФ).

Данное правило подлежит применению и к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке (пп.1 ст.1103 ГК РФ).

Судом бесспорно установлено, что согласно п.2.1, п.22 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена спорных помещений установлена в размере <данные изъяты> которые покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

О. ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРЮЛ (т.1 л.д.169-173).

Оснований для возложения обязанности возвратить Зайцеву В.А. полученное О. по недействительной сделке на Захаренкову О.Ф. судом не установлено.

Указанное обстоятельство исключает удовлетворение встречного иска.

На основании ст.98, ст.100 ГПК РФ с Зайцева В.А. в пользу Айрумова П.Л. надлежит взыскать <данные изъяты> руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя (согласно квитанции № в т.1 л.д.46), а также в пользу каждого истца по <данные изъяты> руб. в возврат госпошлины.

Направляя экспертное заключение в суд О. просило возместить расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты> руб.

Согласно ч.2 ст.85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению (отделу) Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу.

При таком положении, согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ расходы на проведении экспертизы следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Айрумова П.А., Захаренковой О.Ф., Овсяковой Е.А. Школьникова А.В., Бояровой Е.Е., Рогова В.А., Комаровской Е.И., ООО «Регион» к Зайцеву В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации г.Смоленска о признании ничтожным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, признании ничтожным договора купли-продажи, исключении записи о регистрации права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительной сделку купли-продажи помещений общего пользования и технологических помещений, расположенных в корпусе № <адрес>: № этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м, совершенную ДД.ММ.ГГГГ О. и Зайцевым В.А..

Признать отсутствующим право собственности Зайцева В.А. на помещения общего пользования и технологические помещения, расположенные в корпусе № <адрес>: <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Исключить запись от ДД.ММ.ГГГГ под № о регистрации права собственности Зайцева В.А. на помещения общего пользования и технологические помещения, расположенные в корпусе № <адрес>: <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Зайцева В.А. в пользу Айрумова П.Л. <данные изъяты> руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с Зайцева В.А. в пользу Айрумова П.Л., Захаренковой О.Ф. Овсяковой Е.А., Школьникова А.В., Бояровой Е.Е., Рогова В.А., Комаровской Е.И., ООО «Регион» по <данные изъяты> руб. в пользу каждого в возврат госпошлины.

Взыскать с Зайцева В.А. в пользу О. <данные изъяты> руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы.

В удовлетворении встречного иска Зайцева В.А. к Захаренковой О.Ф. о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

    Судья              И.А.Куделина

Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2014.