Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-24015/2018 от 05.06.2018

Судья Ермолов Г.Н. Дело №33-24015/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 октября 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Тарасенко И.В., Рыбиной А.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре Диановой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, по иску Захаровой В.А., Калякиной Н.Н., Киреевой А.И., Козловского А.А., Костенко Н-М.И., Красношлык В.Н., Ланиной П.В., Макогон Ю.А., Мамадибирова Г.М., Мансурова А.С., Мороз А.В., Мороз И.Н.,
Мясникова Н.В., Нарочной А.Н., Садыховой Н.А., Серовой Э.Н.,
Сорокиной Н.В., Токаревой Ю.С., Халефова Х.Ю., Хизриева М.М.,
Чалого А.В., Чебитко Т.М., Шутеева В.А., Юскаевой С.Л., Янер Е.В. к
Чалой Е.Г., администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Захарова В.А. и другие, а всего 25 граждан, обратились в суд с иском к Чалой Е.Г., администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме.

Требования истцов мотивированы тем, что между ними и Чалой Е.Г. были заключены предварительные договоры купли-продажи на объекты недвижимости, расположенные по <...>. В настоящий момент дом построен, однако квартиры и нежилые помещения не переданы, а ответчик уклоняется от оформления права собственности на фактически принадлежащие им квартиры. В свою очередь, отсутствие необходимых документов о праве собственности не дает им возможности полноценно пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Полагая действия ответчиков незаконными, истцы обратились в суд.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16 января 2018 года требования Захаровой В.А. и других, а всего 25 граждан, удовлетворены в полном объеме.

Суд признал за истцами право собственности на помещения, расположенные в доме <...> по <...>, в соответствии с резолютивной частью указанного выше решения суда.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 30 января 2018 года исправлена описка в решении Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16 января 2018 года, путем указания технических характеристик квартир.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО
г. Краснодар Борисенко П.А. просит отменить решение районного суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что спорное строение не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и выданному администрацией г. Краснодара разрешению на строительство.

Бабенко Н.М. также не согласившись с постановленным по делу решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что обжалуемым решением суда затрагиваются его права и законные интересы, однако к участию в деле он привлечен не был.

В своих возражениях на жалобу Чалая Е.Г. просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Исходя из анализа части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 года совершен переход к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку Бабенко Н.М., являясь залогодержателем земельного участка с кадастровым номером <...>, на котором расположен спорный многоквартирный дом, к участию в деле привлечен не был, о дате и месте судебного заседания надлежащим образом не извещался, при этом обжалуемым решение суда затрагиваются его права и законные интересы.

Представитель ответчика Чалой Е.Г. – Чалый В.Г. в судебном заседании суда апелляционной инстанции не возражал против удовлетворения заявленных требований.

При рассмотрении гражданского дела по иску Захаровой В.А. и других, а всего граждан 25 граждан к Чалой Е.Г., администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме в судебное заседание не явились истцы и представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Краснодарскому краю», которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного слушания, что подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, руководствуясь требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом мнения явившихся лиц судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения сторон по делу, судебная коллегия считает необходимым отменить решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16 января 2018 года и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Захаровой В.А. и других, а всего граждан 25 граждан к Чалой Е.Г., администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме отказать.

К такому выводу судебная коллегия пришла в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как усматривается из материалов дела, <...> между Бабенко Н.М. (продавец) и Чалой Е.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа с кадастровым номером <...> расположенного по <...>, по условиям которого с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, и до момента передачи всей суммы сделки покупателем продавцу, указанный земельный участок находится в залоге у продавца.

Вместе с тем, Чалая Е.Г. до настоящего времени не произвела полный расчет с Бабенко Н.М., соответственно спорный земельный участок находится у него в залоге.

Поскольку истцы, являясь собственниками квартир в многоквартирном доме, имеют право на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером <...>, постольку все споры в отношении указанного заложенного земельного участка объективным образом затрагивают права и законные интересы залогодержателя Бабенко Н.М.

В материалах дела отсутствуют данные о привлечении к участию в деле и надлежащем извещении Бабенко Н.М. о времени и месте слушания, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

По общему правилу, предусмотренному статьей 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из системного анализа пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ существует три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

Пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Из системного анализа статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела, в период с 2014 года по 2016 года Захарова В.А., Калякина Н.Н., Киреева А.И., Козловский А.А.,
Костенко Н-М.И., Красношлык В.Н., Ланин П.В., Макогон Ю.А., Мамадибиров Г.М., Мансуров А.С., Мороз А.В., Мороз И.Н., Мясников Н.В., Нарочная А.Н., Садыхова Н.А., Серова Э.Н., Сорокина Н.В., Токарева Ю.С., Халефов Х.Ю., Хизриев М.М., Чалый А.В., Чебитко Т.М., Шутеев В.А., Юскаева С.Л., Янер Е.В. заключили с Чалой Е.Г. предварительные договоры купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме <...> по
<...>.

В соответствии с условиями договоров Чалая Е.Г. обязалась своими силами или с привлечением подрядчиков осуществлять выполнение всех работ по строительству (приобретении, реконструкции) дома, а также иные работы, необходимые для сооружения и сдачи дома в эксплуатацию. После завершения строительства и сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, Чалая Е.Г. обязана передать в собственность истцам указанное в договоре помещение.

Во исполнение условий сделки, Захарова В.А. и другие соистцы передали Чалой Е.Г. в полном объеме денежные средства за квартиры указанные в договорах купли-продажи, что ответчиком в судебном заседании не оспаривается.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение принятых на себя обязательств Чалая Е.Г. осуществила строительство многоквартирного жилого дома, площадью <...> кв.м, количество квартир – <...>, этажностью -<...>, год постройки – <...>, расположенного на земельном участке площадью <...> кв.м, кадастровый <...>, целевое назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, по <...>

Вместе с тем, судом установлено, что указанный земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежит Чалой Е.Г. на основании договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от <...>, заключенного между ней и Бабенко Н.М. (продавец), в соответствии с условиями которого с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и до момента передачи всей его стоимости покупателем продавцу в полном объеме, данный земельный участок находится в залоге у продавца.

В силу статьи 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

По смыслу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, следует, что истцы, будучи собственниками квартир в вышеуказанном многоквартирном доме, приобретают право общей долевой собственности и на земельный участок под ним, который находится в залоге у Бабенко Н.М. Однако доказательств того, что Чалой Е.Г. было получено согласие Бабенко Н.М. на отчуждение спорного земельного участка в пользу третьих лиц материалы дела не содержат.

Одними из основных принципов градостроительной деятельности в соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса РФ являются осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, а также осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено в судебном заседании, спорный земельный участок с кадастровым номером <...> расположен в зоне «Ж.1.1» и имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем, Чалой Е.Г. на указанном выше земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, расположение которого не отвечает требованиям градостроительного регламента и Правилам землепользования и застройки на территории МО г. Краснодара.

Согласно экспертному заключению <...> от <...> качество выполненных строительно-монтажных работ, качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций на объекте, расположенном по <...> соответствует строительным нормам и правилам. Опасных факторов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан не выявлено.

Вместе с тем, согласно выводам того же экспертного заключения от <...> спорное строение, расположенное по указанному выше адресу, не соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости в части разрешенного использования земельного участка и максимального количества надземных этажей и противопожарных норм в части обработки стропильных конструкций огнезащитным составом.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, приходит к выводу, что экспертное заключение <...> от <...>, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы», может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку указанное заключение отвечает требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В заключении отражена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Эксперт, имеющий соответствующую квалификацию и стаж работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его заключение мотивировано и не вызывает сомнений в объективности у суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании также установлено, что в соответствии с выданным администрацией г. Краснодара разрешением на строительство Чалая Е.Г. была правомочна на возведение на земельном участке с кадастровым номером <...> объекта недвижимости со следующими характеристиками: общая площадь <...> кв.м, этажность – <...>, назначение – индивидуальный жилой дом.

Однако, судебной коллегией установлено, что фактически ответчиком возведен иной объект капитального строительства, имеющий этажность – <...>, фактическое использование – многоквартирный жилой дом, общей площадью в соответствии с техническим планом – <...> кв.м. При этом материалы дела не содержат доказательств получения Чалой Е.Г. разрешения на отклонение от предельных параметров, выданного разрешения на строительство.

Учитывая вышеизложенное следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке кадастровым номером <...> по <...> имеет признаки самовольной постройки, в связи с чем, расположенные в нем помещения не могут быть являться объектами гражданского оборота, на которые может быть признано право собственности.

В силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Поскольку в судебном заседании требований о признании спорного объекта самовольной постройкой не заявлялось, суд не вправе разрешать в настоящем судебном разбирательстве данный вопрос.

Вместе с тем, принимая во внимание установленные по делу юридически значимые обстоятельства, с учетом возведения Чалой Е.Г. спорного объекта недвижимости с отклонением от параметров выданного разрешения на строительство, на земельном участке, не предназначенном для расположения многоквартирного дома, имеющего вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, судебная коллегия полагает необходимым отказать в удовлетворении требований Захаровой В.А., Калякиной Н.Н., Киреевой А.И., Козловского А.А.,
Костенко Н-М.И., Красношлык В.Н., Ланиной П.В., Макогон Ю.А., Мамадибирова Г.М., Мансурова А.С., Мороз А.В., Мороз И.Н., Мясникова Н.В., Нарочной А.Н., Садыховой Н.А., Серовой Э.Н., Сорокиной Н.В., Токаревой Ю.С., Халефова Х.Ю., Хизриева М.М., Чалого А.В., Чебитко Т.М., Шутеева В.А., Юскаевой С.Л., Янер Е.В., как несоответствующим требованиям статей 8, 218 и 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая решение по существу, судебная коллегия приходит к выводу, что истцы не предоставили суду доказательств, отвечающим требованиям статей 59,60 Гражданского, которые в своей совокупности подтвердили обстоятельства того, что спорный многоквартирный жилой дом отвечает требованиям градостроительных и строительных норм и правил, возведен в строгом соответствии с требованиями земельного законодательства и является объектом гражданского оборота.

Доказательств, опровергающих выводы судебной коллегии, истцами в материалы дела не предоставлено.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истцы свободны в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный ими способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истцов должен привести к восстановлению их нарушенных или оспариваемых прав.

Однако из материалов дела следует, что в случае удовлетворения требований истцов фактически их права и законные интересы не будут восстановлены, поскольку осуществление регистрации право собственности на спорные объекты в установленном законом порядке не представляется возможным.

При этом, истцы не лишены права требовать возмещения Чалой Е.Г. убытков, причиненных им неисполнением обязательств, предусмотренных договорами купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение Прикубанского районного суда
г. Краснодара от 16 января 2018 года подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Захаровой В.А., Калякиной Н.Н., Киреевой А.И., Козловского А.А., Костенко Н-М.И., Красношлык В.Н., Ланиной П.В., Макогон Ю.А., Мамадибирова Г.М., Мансурова А.С.,
Мороз А.В., Мороз И.Н., Мясникова Н.В., Нарочной А.Н., Садыховой Н.А., Серовой Э.Н., Сорокиной Н.В., Токаревой Ю.С., Халефова Х.Ю.,
Хизриева М.М., Чалого А.В., Чебитко Т.М., Шутеева В.А., Юскаевой С.Л., Янер Е.В. к Чалой Е.Г., администрации МО <...> о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16 января 2018 года - отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Захаровой Вероники Андреевны, Калякиной Надежды Николаевны, Киреевой Алены Ивановны, Козловского Алексея Александровича, Костенко Наталии-Магдаляны Ионовны, Красношлык Валерия Николаевича, Ланиной Полины Владимировны, Макогон Юлии Александровны, Мамадибирова Гамзата Магомедовича, Мансурова Абдулхаким Султановича, Мороз Александра Викторовича, Мороз Ирины Николаевны, Мясникова Николая Васильевича, Нарочной Анастасии Николаевны, Садыховой Натальи Александровны, Серовой Эммы Николаевны, Сорокиной Натальи Викторовны, Токаревой Юлии Сергеевны, Халефова Халидина Юлудиновича, Хизриева Магомеда Магдиевича, Чалого Андрея Васильевича, Чебитко Татьяны Михайловны, Шутеева Вячеслава Анатольевича, Юскаевой Светланы Леонидовны, Янер Елены Васильевны к Чалой Елене Геннадьевне, администрации муниципального образования города Краснодар о признании права собственности на квартиры в многоквартирном доме отказать.

Председательствующий: Судьи: