Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1234/2012 (2-5031/2011;) ~ М-5677/2011 от 23.12.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 октября 2012 года

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И.

с участием помощника прокурора Челабян Н.Г.

при секретаре Карелиной З.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1234\12 по иску Администрации городского поселения <...> к Николаеву Н.Г., Николаевой А.Н., третье лицо: ООО «<...>» о признании недействительным договора коммерческого найма, выселении и по встречному иску Николаева Н.Г. к Администрации городского поселения <...>, третье лицо: Николаева А.Н. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения,-

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения <...> обратилась в суд с иском к Николаеву Н.Г. и Николаевой А.Н. о выселении. (л.д.2-3) Затем уточнили исковые требования и в настоящее время просят о признании недействительным договора коммерческого найма, выселении. (л.д.62-63). В обоснование требований истец ссылается на то, что Николаев Н.Г. занимает жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора коммерческого найма жилого помещения от <дата> <номер>, заключенного между ООО «<...>» и нанимателем Николаевым Н.Г. бессрочно. В качестве члена семьи нанимателя жилого помещения была вселена <...> Николаева А.Н. В соответствии с Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата> по делу <номер> договор купли-продажи от <дата> <номер>, заключенный между ГСУ «Фонд имущества Московской области» и АОЗТ «<...>» в части передачи в собственность АОЗТ «<...>» жилого здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, признан недействительным, поскольку сделка по передаче данного имущества была совершена с нарушением требований законодательства, так как общежитие, как объект жилищного фонда не подлежал включению в состав приватизируемого имущества предприятия. Этим же постановлением ЗАО «<...>» обязано передать указанное здание общежития Администрации Раменского района Московской области. На основании ничтожной сделки право распоряжения зданием общежития у ЗАО «<...>» не возникло, поэтому, как следует из мотивировочной части вышеуказанного постановления суда, оно не могло совершать сделки по передаче этого объекта другим лицам, в том числе в доверительное управление, в связи с чем совершенные в отношении этого недвижимого имущества сделки являются также ничтожными. Решением Высшего Арбитражного суда РФ вышеуказанное постановление оставлено без изменения. Сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна независимо от признания её таковой судом, является недействительной с момента её совершения и не может порождать правовых последствий. Таким образом, заключенные впоследствии, в результате совершения указанной сделки, ООО <...> с гражданами договоры коммерческого найма, являются ничтожными, в связи с чем отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями подлежат прекращению. На основании вышеуказанного решения суда спорное здание передано в муниципальную собственность Раменского муниципального района. Решением Совета депутатов от <дата> утверждена передача здания общежития в собственность городского поселения <...>. Поскольку все сделки, совершенные с указанным недвижимом имуществом являются ничтожными, отношения по пользованию Николаевым Н.Г. занимаемым жилым помещением утрачены, в связи с чем подлежат прекращению. В настоящем судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик –Николаев Н.Г. исковые требования не признал. Николаев Н.Г. предъявил встречные исковые требования об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что в спорное жилое помещение он вселился на основании договора коммерческого найма в <дата> по ходатайству работодателя – ЗАО «<...>». С этого времени он проживает в спорной квартире, пользуется жилым помещением, производит оплату коммунальных услуг. Ежегодно договор продлевался. Договор <номер> был заключен с ним в <дата>, когда <...> еще осуществляло управление зданием. Проживает он в спорном жилом помещении с <дата>, таким образом, право пользования у него возникло до перехода права собственности к Администрации городского поселения <...>, которой было известно об обременении здания правами жильцов, в связи с чем он является добросовестным приобретателем права пользования спорной квартирой. ЗАО «<...>» согласно договоров доверительного управления имуществом передало вышеуказанное здание общежития доверительному управляющему ООО «<...>» в <дата>. До <дата> ООО «<...>» пользовалось зданием общежития, управляло им, несло все расходы по его содержанию и оплате коммунальных услуг, также заключало с гражданами договора коммерческого найма. До <дата> Администрация не заявляла требований о выселении ни к одному из жильцов. Спорное жилое помещение было предоставлено ему работодателем в <дата>. Он и его дочь зарегистрированы в спорном жилом помещении. Более того, со многими из ранее проживающих жильцов в здании, Администрация уже заключило договора коммерческого найма. Он обращался в администрацию с заявлением о заключении с ним договора коммерческого найма на срок его временной регистрации, однако, ссылаясь на Положение «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения <...> по договорам коммерческого найма», администрация предложила заключить с ним договор коммерческого найма на срок 1 год. Однако, в указанном Положении нет такого ограничения. В Положении указано, что договора коммерческого найма могут заключаться на срок, не превышающий пять лет, что также не противоречит нормам ГК РФ. Полагает, что у администрации отсутствуют основания для их выселения, а потому просит обязать администрацию заключить с ним договор коммерческого найма жилого помещения до <дата>, поскольку это не противоречит действующему законодательству.(л.д.68-70)

Администрация г/п <...> Раменского муниципального района Московской области со встречными требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать.

Ответчик по иску Администрации и третье лицо по встречным исковым требованиям - Николаева А.Н. в настоящее судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо - ООО «<...>» – представитель не явилась, извещена. Мнение по иску не представили.

Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав доводы явившихся сторон, выслушав заключение прокурора, полагавшего удовлетворить иск Администрации а в удовлетворении встречных исковых требований отказать, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании истец Николаев Н.Г. проживает по адресу: <адрес> на основании договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата>, заключенного с ООО «<...>». (л.д.38-42)

В качестве члена семьи нанимателя жилого помещения в квартиру была вселена <...> Николаева А.Н..

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, следует исходить из того, что договор коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата> был заключен на пять лет.

Доводы представителя администрации о том, что администрация не против заключения договора коммерческого найма с Николаевым Н.Г.., но на срок 1 год, так как это установлено формой договора, утвержденной Положением «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения <...> о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с Положением «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Раменское о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями.(п.1) Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме. Форма договора приведена в приложении <номер>.

Таким образом, была утверждена форма договора, как образец, в котором в п.1.2 указан срок найма жилого помещения на 1 год.

То, что представленная форма договора является лишь образцом, подтверждает пункт 3 статьи 2 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения <...> о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, в котором указано, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет.

То есть Положением не установлен определенный срок найма жилого помещения в 1 год, а указано, что «договор заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет.»

Следовательно, требования истца Николаева Н.Г. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения до <дата> не противоречат ст. 683 ГК РФ, а также принятому Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер> Положению «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения <...> о договорам коммерческого найма», а следовательно подлежат удовлетворению.

Срок действия договора до <дата> обусловлен имеющейся регистрацией истца и его дочери по месту пребывания, что подтверждено представленными в суд свидетельствами. (л.д.43, л.д.44)

Однако, суд исходит из того, что с Николаевым Н.Г. следует заключить договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до <дата>, на условиях, предусмотренных типовым договором, являющимся одним из приложений к решению Совета депутатов городского поселения <...> <номер> от <дата>, поскольку, заключенный договор от <дата> следует признать недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата> по делу <номер> договор купли-продажи от <дата> <номер>, заключенный между ГСУ «Фонд имущества Московской области» и АОЗТ «<...>» в части передачи в собственность АОЗТ «<...>» жилого здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, признан недействительным, поскольку сделка по передаче данного имущества была совершена с нарушением требований законодательства, так как общежитие, как объект жилищного фонда не подлежал включению в состав приватизируемого имущества предприятия. Этим же постановлением ЗАО «<...>» обязано передать указанное здание общежития Администрации Раменского района Московской области. На основании ничтожной сделки право распоряжения зданием общежития у ЗАО «<...>» не возникло, поэтому оно не могло совершать сделки по передаче этого объекта другим лицам, в том числе в доверительное управление, в связи с чем совершенные в отношении этого недвижимого имущества последующие сделки являются также ничтожными. Решением Высшего Арбитражного суда РФ вышеуказанное постановление оставлено без изменения.

Согласно ст. 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключенные впоследствии, в результате совершения указанной сделки, ООО <...> с гражданами договоры коммерческого найма, являются недействительными.

Проверяя обоснованность заявленных Администрацией городского поселения <...> требований о выселении Николаева Н.Г. и Николаевой А.Н., суд приходит к следующему.

На основании вышеуказанного решения суда (Постановления Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата>) спорное здание передано в муниципальную собственность Раменского муниципального района.

Решением Совета депутатов Раменского муниципального района от <дата> утверждена передача здания общежития, расположенного по адресу: <адрес> из муниципальной собственности. Раменского муниципального района в собственность городского поселения <...>.

Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер> согласована передача указанного здания общежития из муниципальной собственности Раменского муниципального района в муниципальную собственность городского поселения <...>. На основании постановления администрации городского поселения <...> от <дата> <номер> спорное здание общежития по вышеуказанному адресу принято в муниципальную собственность городского поселения <...>.

Между тем, учитывая, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения; здание общежития было передано в собственность ЗАО "<...>" в нарушение действующего законодательства; истец и его дочь обеспечивались жилым помещением до проведения организационных мероприятий по приватизации государственного предприятия в акционерное общество и вселилась в спорную квартиру в <дата>, суд приходит к выводу о том, что последующее изменение статуса жилого помещения не может ухудшать права Николаева Н.Г. и Николаевой А.Н..

В спорное жилое помещение Николаев Н.Г. и Николаева А.Н. вселились на основании договора коммерческого найма в <дата> по ходатайству работодателя – ЗАО «<...>». С этого времени он и его дочь проживают в спорной квартире, пользуются жилым помещением, производят оплату коммунальных услуг. Ежегодно договор продлевался. Договор <номер> был заключен с ним в <дата>, когда <...> еще осуществляло управление зданием. Проживают Николаев Н.Г. и Николаева А.Н.. в спорном жилом помещении с <дата>, таким образом, право пользования у них возникло до перехода права собственности к Администрации городского поселения <...>.

Ввиду того, что суд удовлетворил встречные исковые требования Николаева Н.Г. об обязании Администрацию городского поселения <...> заключить с Николаевым Н.Г., договор коммерческого найма жилого помещения, суд не усматривает оснований для выселения Николаева Н.Г. и Николаевой А.Н.

Ссылка администрации на необходимость предоставления жилого помещения очередникам несостоятельна, так как администрация городского поселения <...> была осведомлена о том, что здание общежитие обременено правами жильцов, проживающих в этом здании. Кроме того, такое основание, как предоставление жилья очередникам как основание для выселения Николаева Н.Г. и Николаевой А.Н. законом не предусмотрено.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что исковое заявление Администрации подлежит частичному удовлетворению, а встречные исковые требования Николаева Н.Г. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 8, 166, 167ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Администрации городского поселения <...> удовлетворить частично.

Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата>, заключенный наймодателем – ООО «<...>» и нанимателем – Николаевым Н.Г.

В части заявленных требований о выселении Николаева Н.Г., Николаевой А.Н. из занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в жилое помещение по адресу: <адрес> – отказать.

Встречные исковые требования Николаева Н.Г. удовлетворить.

Обязать Администрацию городского поселения <...> заключить с Николаевым Н.Г., договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до <дата>, на условиях, предусмотренных типовым договором, являющимся одним из приложений к решению Совета депутатов городского поселения <...> <номер> от <дата>

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца.

Федеральный судья