Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5209/2012 ~ М-5314/2012 от 18.10.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2012 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Якушевой Е. В.

при секретаре судебного заседания Кутеповой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5209/12 по иску ИСГ к ООО СК «***», 3-е лицо Управление Росреестра по Самарской области, Министерство строительства и ЖКХ Самарской области, Департамент строительства и архитектуры администрации г.Самары о признании права собственности на объект незавершенный строительством,

УСТАНОВИЛ:

ИСГ обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что дата между ИСГ и ООО «***» был заключен договор №... «О долевом участии в строительстве дома по адрес» (далее по тексту Договор). Дополнительным соглашением №... от дата к Договору 1. 2. Договора, согласно которого «По окончании строительства ООО «СК «***» передает дольщику двухкомнатную квартиру №... (строительный номер) на *** этаже, общей площадью *** кв.м. и одно стоянко- место в паркинге на первом подземном этаже №..., в доме по адрес. Размеры квартиры берутся из проектно- сметной документации и подлежат уточнению на основании справки МП БТИ, что не влияет на общую стоимость договора и согласовано обеими сторонами. По Договору стоимость квартиры определена в размере *** условных единиц, расчет стоимости квартире берется исходя из цены одного квадратного метра, в том числе стоимости услуг «***» по организации строительства в размере *** (***) рублей. Согласно п. 2,3 Договора условная единица принимается равной *** доллару США по курсу ЦБ на день оплаты. Пункт 2.4. договора гласит, что вышеуказанная цена Договора изменению не подлежит до сдачи дома в эксплуатацию. Пунктом 1.3. Договора определен срок сдачи жилого дома Госкомиссии- дата. В связи с внесением изменений записи в ЕГРЮЛ в части наименования организации с ООО «***» на ООО «СК «***» дата между ООО СК «***» и истцом было заключено дополнительное соглашение №... к Договору, согласно которого все права и обязанности по Договору сохраняются за ООО СК «***». Дополнительным соглашением №... к Договору установлен порядок оплаты, согласно прилагаемого графика. Со своей стороны истец обязательства в части оплаты выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №... от дата, №... от дата, №.... от дата, №... от дата №... от дата, №... от дата, №... от дата, №... от дата„ №... от дата„ №... от дата, №... от дата„ №... от дата„ №... от дата, №... от дата В свою очередь «СПЕКТР-ЭКС» свои обязательства по вводу дома в эксплуатацию и передачи квартиры Дольщику не выполнил. В связи с недобросовестным исполнением обязательств со стороны ООО СК «***» у истца нет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилое помещение в установленном законом порядке тем самым нарушено право истца. Ссылаясь на ст. ст. 11,12, 218, 219, 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», просил признать за ИСГ право собственности на долю в виде квартиры №..., общей площадью помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых (с коэф.) *** кв.м., общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых (без коэф.)- *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых ( без коэф.) *** кв.м., площадь подсобная *** кв.м., расположенная на *** этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: адрес

В судебном заседании представитель истца по доверенности АСВ исковые требования поддержала по доводам изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что возражения ответчика необоснованны, поскольку по условиям договора цена согласована, на стадии строительства произведена перепланировка, не была возведена стена внутри квартиры, за счет чего и произошло изменение площади, со стороны ответчика не было предложения заключить дополнительное соглашение об изменении цены. Кроме того, по условиям договора цена изменению не подлежит до сдачи дома в эксплуатацию. Дом в эксплуатацию не сдан. Ответчик вправе после сдачи дома в эксплуатацию предъявить требования об изменении цены, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Спектр» по доверенности ПТМ в судебном заседании возражала против заявленных требований ИСГ, указав, что на основании заявления ИСГ от дата была выполнена перепланировка квартиры, были улучшены жилищные условия. В п. 2.7 Договора указано, что в случае изменения проекта улучшающие жилищные условия дольщика заключается дополнительное соглашение об увеличении стоимости. По проекту площадь квартиры составляет *** м, по договору - ***, по обмерам ЦТИ площадь *** лоджии ***, а всего ***. Площадь квартиры увеличилась на 2,13 м, стоимость одного квадратного метра по договору составляет *** рублей, таким образом за ИСГ числится задолженность в размере *** рублей *** копеек. В Договоре №... п. 1.2. указано, что размеры квартиры берутся из проектно-сметной документации и подлежат уточнению на основании справки МП БТИ, что не влияет на общую стоимость договора и согласовано обеими сторонами. В техническом паспорте так же указано, что площадь квартиры составляет *** Не оспаривала, что дополнительное соглашение об увеличении стоимости не заключено, но поскольку полной оплаты по договору не произведено, просила отказать в удовлетворении требований истца.

В суд представитель 3-го лица Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара не явился, извещен надлежащим образом, представил возражения на иск, из которого следует, что Департамент по вышеуказанному договору стороной не является, обязательств перед истцом не имеет. Данный объект капитального строительства статуса незавершенного строительством объекта не приобрел в виду отсутствия его государственной регистрации, он не может быть объектом чьих-либо вещных прав, в том числе объектом права собственности истца. До завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение долей вложений в праве на незавершенное строительство, а не признание за истцом права собственности на конкретное помещение. Арбитражным судом Самарской области в отношении ООО СК «***» от дата Дело №... открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Таким образом, дело не может быть рассмотрено в судах общей юрисдикции. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 8 ГК РФ, ст.ст. 149,194,214 ГПК РФ, просит рассмотреть иск ИСГ о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. находящуюся на *** этаже в незавершенном строительством доме по адресу: адрес по имеющимся в деле документам, на усмотрение суда, без участия их представителя.

В суд представитель 3-го лица Министерства строительства и ЖКХ Самарской области не явился, представил письменный отзыв, согласно которому в силу норм ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ, ЖК РФ, до ввода жилого дома в эксплуатацию квартира, как объект права собственности, появиться не может, в связи с чем просил отказать в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, рассмотреть дело в отсутствии представителя Министерства и выслать копию решения.

В суд представители Управления Росреестра по Самарской области не явился, извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено, что дата на основании Постановления главы г. Самара №... утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, проект границ земельного участка, разрешено проектирование жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянки ООО «***» и предоставление в аренду земельного участка, расположенного по адресу: адрес.

Согласно акту о выборе земельного участка для строительства, утвержденному дата вышеуказанным постановлением Главы г. Самара, размещение жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянки разрешено на земельном участке площадью *** кв.м., расположенном в пределах территории зоны Ж-4 многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей карты правового зонирования Правил застройки и землепользования в г. Самара, что соответствует разрешенным видам использования земельных участков в указанной зоне.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от дата №...-п в постановление Главы г. Самара от дата №... внесены изменения в части наименования застройщика – ООО «***» заменено на ООО СК «***».

дата решением Арбитражного суда Самарской области, вступившим в законную силу дата Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства было обязано заключить с ООО «СК «***» договор аренды земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: адрес для строительства жилого дома.

Во исполнение вышеуказанного решения дата Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области издан Приказ №... о заключении с ООО СК «***» договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой.

дата на основании договора №... аренды земельного участка Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области предоставило ООО СК «***» земельный участок площадью *** кв.м. для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и автомобильной стоянкой по адресу: адрес.

дата Главой г.о. Самара ООО СК «***» выдано разрешение №... на строительство объекта капитального строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой на земельном участке площадью *** кв.м. по адресу: адрес (л.д. 43). дата постановлением Администрации г.о. Самара №... в разрешение на строительство от дата внесены уточнения кратких проектных характеристик, в частности, указана этажность дома – 17, подземная автомобильная стоянка – этажность 4 подземных этажа.

дата между ООО «***» (сторона) и ИСГ (Дольщик) был заключен договор №... о долевом участии в строительстве дома по адрес, согласно которому застройщик осуществляет строительство в соответствии с графиком строительства и вводит в эксплуатации 16-ти этажный жилой дом, а Дольщик осуществляется финансирование строительства дома по дата, по окончании строительства дольщику передается двухкомнатная квартира №... (строительный номер) на *** этаже общей площадью *** кв.м.м и одно стоянко-место в паркинге на *** подземном этаже №... в доме по адрес

Согласно п.1.3 предполагаемый срок сдачи жилого дома Госкомиссии – дата., т.е. дата

В соответствии с п.2 Договора предусмотрен порядок расчетов стоимости указанной квартиры.

В соответствии с дополнительным соглашением №... от дата в договору №... от дата изменена площадь

Истец свои обязательства по оплате договора исполнил, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №... от дата, №... от дата, №.... от дата, №... от дата №... от дата, №... от дата, №... от дата, №... от дата„ №... от дата„ №... от дата, №... от дата„ №... от дата„ №... от дата, №... от дата

Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара от дата №... начатому строительством жилому дому по адрес был присвоен адрес: адрес

Между тем, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

Процедура ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого объекта жилищно-гражданского назначения предусмотрена СНИП № 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 года в редакции 18.11.1987 года, согласно которой подлежит введению в эксплуатацию жилой дом, проходящий оценку рабочей комиссии, а затем государственной приемочной комиссии.

В соответствии с п.7.5 "СНиП 3.01.04-87. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, законченные строительством объекты после приемки их приемочными комиссиями не более чем в 5-дневный срок предъявляются заказчиком совместно с генеральным подрядчиком Государственной приемке.

Как следует из материалов дела, указанное требование выполнено не было.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома адрес отсутствует, в связи, с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ в ред. Федерального закона от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, в связи с тем, что ответчиком до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию и документы не представлены в регистрирующий орган, препятствует истцу в реализации своих прав собственников по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

В силу ст.1 ч.2 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты … прав и законных интересов других лиц…

Согласно ст.11, 12 ГК РФ защиту нарушенных… гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд… путем… признания права.

Согласно техническому паспорту, изготовленному ГУП «ЦТИ», после проведения технической инвентаризации спорной квартире присвоен №..., по состоянию на дата жилое помещение – квартира №..., расположенная на *** этаже жилого дома адрес имеет площади: общую площадь *** кв.м., общую площадь без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холл.кладовых (без коэф.) - *** кв.м., жилую площадь *** кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, веранд, террас, холл.кладовых (без коэф.) *** кв.м., площадь подсобной *** кв.м.

Таким образом, спорная квартира адрес обладает всеми признаками необходимыми для признания объекта недвижимости квартирой, что подтверждается техническим паспортом.

Доводы ответчика о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку за ним числится задолженность в связи с увеличением площади квартиры, не основаны на условиях заключенного между сторонами договора и законе. Из материалов дела видно, что истцом оплачена сумма, предусмотренная условиями договора и дополнительным соглашением. Согласно п.2.4 договора цена договора не подлежит изменению до сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, в п.1.2 договору от дата, п.2 дополнительного соглашения от дата также указано, что размеры квартиры подлежат уточнению на основании справки МП БТИ, что не влияет на общую стоимость договора и согласовано обеими сторонами.

Согласно ст.1,421 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд также учитывает, что по договору ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру, тогда как с учетом изменений в проект, произведенных по заявлению истца, фактически выстроена однокомнатная квартира, площадь квартиры увеличилась за счет отсутствия отдельных межкомнатных перегородок внутри квартиры. Жилая площадь квартиры не была указана ни в договоре, ни в дополнительном соглашении. В связи с чем довод ответчика об улучшении жилищных условий также не может быть принят во внимание.

Ответчиком не заявлено встречного иска о взыскании денежных средств с истца, что не исключает права ответчика обратиться с отдельным исковым требованием в суд.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО СК «***» является действующим юридическим лицом (л.д.46).

Таким образом, суд считает возможным признать за ИСГ право собственности на долю в виде квартиры №..., общей площадью *** кв.м., общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холл.кладовых (без коэф.) - *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, веранд, террас, холл.кладовых (без коэф.) *** кв.м., площадью подсобной *** кв.м., расположенную на *** этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: адрес

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИСГ - удовлетворить.

Признать за ИСГ право собственности на долю в виде квартиры №... общей площадью *** кв.м., общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холл.кладовых (без коэф.) - *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, веранд, террас, холл.кладовых (без коэф.) *** кв.м., площадью подсобной *** кв.м., расположенную на *** этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Октябрьский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированная часть решения изготовлена 19 декабря 2012 года.

Судья Е.В. Якушева