Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1/2018 (2-492/2017;) ~ М-279/2017 от 13.03.2017

КОПИЯ

Дело 2-1/2018

Мотивированное решение изготовлено 02.03.2018                    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ревда Свердловской области                      27 февраля 2018 года

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Захаренкова А.А.,

при секретаре судебного заседания Криванковой А.А.,

с участием истца Токаревой О.В., ее представителя Перминовой Ю.А., третьего лица Черноскутовой Н.В., ее представителя Кадочниковой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Токаревой О.В. к Администрации городского округа Ревда о признании права собственности на жилое помещение и государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Токарева О.В. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Ревда о признании за ней права собственности и на комнату общей площадью 16 кв.м., расположенную в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес> и о государственной регистрации перехода к ней права собственности на указанную комнату.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО. был заключен договор купли-продажи комнаты, общей площадью 16 кв.м., расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>, по которому она выступала покупателем комнаты, а ФИО. - продавцом. Право собственности на комнату зарегистрировано за ФИО Денежные средства за приобретаемую комнату были истцом выплачены в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с ФИО. истец обращалась в органы Росреестра с целью подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату на имя истца в связи с заключением договора купли-продажи. Однако, заявление у нас принято не было в связи с тем, что потребовалось письменное согласие на отказ от преимущественного права покупки указанной комнаты от собственника второй комнаты в данной квартире - ФИО1. ФИО взял на себя обязанность получить от собственника второй комнаты в квартире письменное согласие, однако, по разным причинам сделать этого не смог. В связи с указанными обстоятельствами данный договор на государственную регистрацию сдан не был, но так как между истцом и ФИО не было спора в отношении заключенного договора, а по согласованию сторон ФИО продолжал пользоваться комнатой, истца не беспокоило отсутствие государственной регистрации права собственности. Она считала, что это можно сделать в любой момент, а препятствие к совершению действий по регистрации права только отсутствие письменного отказа собственника второй комнаты. Летом 2016 года в целях избежать зависимости от собственника второй комнаты стороны договора решили оформить отношения договором дарения комнаты от ФИО1 истцу. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. ФИО1 был одинок, не имел семьи и детей. После его смерти в наследство никто не вступает.

В судебном заседании истец Токарева О.В. и ее представитель Перминова Ю.А. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика Администрации городского округа Ревда, третье лицо Осипова С.С., надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения гражданского дела (л.д. 157, 160), в судебное заседание не явились по неизвестной причине, с ходатайством об отложении рассмотрения гражданского дела в связи с наличием каких-либо уважительных причин не обращались.

Третье лицо нотариус нотариального округа <адрес> ФИО2. в судебное заседание не явилась, в порядке ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 161).

Третье лицо Черноскутова Н.В. и ее представитель Кадочникова Р.В. в судебном заседании полагали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Третье лицо Черноскутова Н.В. пояснила, что ФИО договаривался с Токаревой О.В. о том, что в случае приобретения Токаревой О.В. другой комнаты в квартире, то есть принадлежащей не ФИО., а Осиповой С.С., и последующего непроживания в данной комнате других лиц до смерти ФИО он намеревался подарить свою комнату истцу, поскольку хотел проживать в квартире одни. О том, что ФИО собирался продавать свою комнату Токаревой О.В. ей неизвестно.

Представитель третьего лица Черноскутовой Н.В. – Кадочникова Р.В. в судебном заседании пояснила, что как следует из представленных стороной истца документов, передача комнаты не производилась (п. 4.3.2 договора), как не была произведена и передача документов, предусмотренных в п.п. 4.1.2, 4.1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО. никогда не говорил своим знакомым и родственникам о желании и намерении продать, а тем более не говорил о состоявшейся продаже принадлежащего ему единственного жилья. Он также не собирался покидать пределы <адрес>. ФИО. являлся пенсионером по возрасту и получал назначенную пенсию. Обстоятельства смерти свидетельствуют о том, что он кого-то опасался. Так, он был обнаружен в собственной комнате, дверь которой была забаррикадирована изнутри. ФИО. комнату не продавал, а предоставленный договор не может быть признан заключенным. Покупатель Токарева О.В. предоставила в суд три подлинных экземпляра договора от ДД.ММ.ГГГГ и три подлинника расписки от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ею денежных средств ФИО. в счет уплаты по договору. Согласно п. 5.8 договора указано, что договор составлен в трех экземплярах, по одному из них для каждой стороны. Следуя этому пункту, один экземпляр договора должен был находиться у продавца. Текст договора выполнен на трех отдельных листах, первые два листа не подписаны сторонами, подписан только третий лист. Третий лист договора не содержит данных о предмете договора. Прилагаемая расписка противоречит условиям текста договора, поскольку в расписке сделана ссылка на договор от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как сам договор датирован ДД.ММ.ГГГГ. Расписка выполнена печатным текстом, подлинность подписи ФИО вызывает сомнение. Дата составления расписки явно выполнена другим лицом. Исходя из текста расписки, вся сумма 550 000 рублей передана продавцу в день подписания договора, что противоречит п. 3.1.2. договора, доказательств согласования иного порядка расчетов в письменном виде не представлено. Из поведения ФИО не следовало, что он получил значительную сумму денег. Его поведение не изменилось, никаких приобретений после ДД.ММ.ГГГГ им не было сделано, на банковский счет данная сумма не поступила, что ставит под сомнение факт передачи указанной суммы от покупателя продавцу. Государственная регистрация перехода права собственности не произведена. Доказательств обращения сторон в Росреестр истцом не предоставлено. Доводы истца о том, что регистрация перехода права собственности не могла быть осуществлена без получения согласия Осиповой С.С. (собственника второй комнаты) не соответствуют нормам законодательства. С момента подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ на протяжении трех лет истец не предприняла попытки для подтверждения своего права на спорную комнату. При этом, все разумные сроки для регистрации перехода права истекли. Кроме того, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку Администрация городского округа Ревда не признала данное имущество выморочным. У ФИО. имеются родственники, в частности Черноскутова Н.В., заявившая о своих правах на наследственное имущество, поэтому требование истца должно быть предъявлено к наследникам.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, и участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся представителя ответчика Администрации городского округа Ревда и третьих лиц Осиповой С.С., нотариуса нотариального округа город Ревда Шваревой Е.Н.

Выслушав лиц, участвующих в деле и исследовав письменные доказательства суд, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пунктах 60, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

ФИО. принадлежало жилое помещение - комната площадью 16 кв.м. в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ между Токаревой О.В. и ФИО. был подписан договор купли-продажи вышеуказанной комнаты за 550 000 рублей (л.д. 8-10).

В п.п. 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3. договора указано, что выплата денежных средств за комнату производится наличными в два этапа – 250 000 рублей в течение 1 банковского дня после подписания договора, 300 000 рублей – после государственной регистрации перехода права собственности на комнату покупателю. По согласованию сторон возможна оплата полной суммы по договору.Согласно п.п. 4.1.2., 4.1.3., в день подписания договора продавец обязуется: передать покупателю все документы на комнату и ключи, в день получения от покупателя денежных средств предоставить расписку, подтверждающую их получение от покупателя.

Пунктом 4.2.1. договора предусмотрено право продавца использовать жилое помещение и после подписания договора по согласованию сторон.

ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).

Документы для регистрации перехода права собственности сторонами не передавались, регистрация перехода права собственности на Токареву О.В. не произведена.

Получение ФИО единовременно денежных средств в сумме 550 000 рублей по договору купли-продажи подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), что условиям договора не противоречит.

Указание в расписке о получении денежных средств за спорную комнату на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ, вопреки ошибочному мнению представителя третьего лица Черноскутовой Н.В. – Кадочниковой Р.В., не влечет признание данного доказательства недопустимым.

Истец Токарева О.В. в судебном заседании пояснила, что проект данной расписки был подготовлен ею. При составлении проекта она допустила опечатку в части даты заключения договора-купли продажи комнаты, поскольку изначально собиралась приобрести комнату у ФИО. ДД.ММ.ГГГГ и готовила проект договора купли-продажи именно с этой датой, однако договор между сторонами в итоге был подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем третьего лица Черноскутовой Н.В. – Кадочниковой Р.В. в ходе рассмотрения дела заявлялось о том, что подпись в договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств выполнена не ФИО.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца судом по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы: выполнена ли подпись ФИО или иным лицом в договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ? выполнена ли подпись ФИО. или иным лицом в расписке в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ за комнату в 2-х комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расписке о получении денежных средств выполнены ФИО. (л.д. 145-151).

Учитывая буквальное толкование условий договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об уплате покупателем покупной цены. Вопросы последующего распоряжения ФИО денежными средствами в предмет спора не входят.

В судебном заседании истец Токарева О.В. пояснила, что после подписания договора-купли продажи ФИО ей было передано свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО на комнату (л.д. 170), которое она представила в судебном заседании, а также ключи от комнаты, что подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО3, ФИО4

Доказательств обратного не представлено.

Также Токарева О.В. пояснила, что в настоящее время нанимателем второй комнаты, принадлежащей Осиповой С.С., в квартире заменен замок у входной двери, поэтому истец доступа в квартиру не имеет.

Суд приходит к выводу о передаче имущества покупателю в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Токаревой О.В. и ФИО не предусматривает, что переход права собственности зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру покупателю.

Суд полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является доказательством передачи квартиры.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что покупателю при заключении договора были переданы ключи от квартиры и правоустанавливающие документы продавца - свидетельство о регистрации права собственности, что соответствует статьям 224, 456, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласование между сторонами условий о сохранении права пользования и проживания продавца в жилом помещении соответствует положениям статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, обусловлено отношениями между сторонами договора, свободой договора и не свидетельствует о его мнимости.

Судом принимается во внимание, что необращение сторон за регистрацией перехода права собственности было вызвано смертью продавца.

Обязанность доказать мнимость сделки лежит на лице, заявившем о мнимости сделки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Однако, в материалы дела не представлено доказательств мнимости сделки купли-продажи (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), правовые последствия которой наступили.

Материалы дела не содержат сведений о том, что покупатель Токарева О.В. предъявляла продавцу ФИО при его жизни какие-либо требования в связи с непередачей спорной комнаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Допустимых доказательств отказа ФИО от исполнения условий договора купли-продажи также не представлено.

При этом, доводы представителя Черноскутовой Н.В. - Кадочниковой Р.В. о том, что ФИО. не собирался продавать комнату Токаревой О.В., носят лишь предположительный характер и не могут быть с достоверностью подтверждены показаниями третьего лица Черноскутовой Н.В. и свидетелей ФИО5 ФИО6 ФИО7

Таким образом, договор купли-продажи заключен в установленной письменной форме, содержит все существенные условия, подписан и исполнен сторонами, что препятствует его признанию мнимым (а именно, в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации совершенным лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия), оснований для отказа покупателю в государственной регистрации права собственности не имеется.

Позиция представителя Черноскутовой Н.В. - Кадочниковой Р.В. о том, что в договоре купли-продажи обязательно необходимо подписание сторонами каждого его листа, и сторонами договора не согласовано условие о предмете договора является необоснованной, поскольку в договоре от ДД.ММ.ГГГГ в п.п. 1.1, 1.3 определено, что предметом является спорная комната с указанием адреса и общей площади, а в п. 1.2 имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на комнату от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся все характеристики объекта недвижимости.

Доводы представителя третьего лица Черноскутовой Н.В. – Кадочниковой Р.В. о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику – Администрации городского округа Ревда не могут быть приняты во внимание судом, поскольку наследственное дело после смерти ФИО не заводилось (л.д. 31), наследство наследниками предусмотренными законом способами не принималось. Решение Ревдинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен факт родственных отношений между ФИО и Черноскутовой Н.В. как между двоюродной сестрой и двоюродным братом (л.д. 54) принятие Черноскутовой Н.В. наследства в установленный законом срок и наличие у нее прав на имущество ФИО не подтверждает. По состоянию на дату вынесения судом решения по настоящему делу в производстве Ревдинского городского суда гражданского дела по иску Черноскутовой Н.В. об установлении факта принятия наследства после смерти ФИО не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным.

Учитывая изложенное, принадлежавшая умершему ФИО спорная комната стала выморочным имуществом и поступила в порядке наследования по закону в собственность городского округа Ревда.

Также в судебном заседании представителем третьего лица Черноскутовой Н.В.- Кадочниковой Р.В. заявлено ходатайство о применении срока годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 4 статьи 165, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, к сделке, подлежащей государственной регистрации при уклонении одной из сторон от ее регистрации.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации. Из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена сторонами сделки ввиду смерти ФИО ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с учетом обращения в суд истца ДД.ММ.ГГГГ, ссылка третьего лица на пропуск истцом срока исковой давности, подлежит отклонению.

Помимо этого, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Удовлетворение иска Токаревой О.В. к Администрации городского округа Ревда

не влечет возможность предъявления ответчиком к третьему лицу Черноскутовой Н.В. регрессного требования или требования о возмещении убытков, поэтому заявление, сделанное третьим лицом, в данном случае не является основанием для применения судом исковой давности.

На основании изложенного, заявленные Токаревой О.В. исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Токаревой О.В. к Администрации городского округа Ревда о признании права собственности на жилое помещение и государственной регистрации права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к Токаревой О.В. права собственности на жилое помещение - комнату общей площадью 16 кв.м., с кадастровым номером № расположенную в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом – ФИО, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и покупателем – Токаревой О.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Настоящее решение является основанием для регистрации Токаревой О.В. права собственности на комнату общей площадью 16 кв.м., расположенную в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес> Управлении Росреестра по Свердловской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Ревдинский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись А.А. Захаренков

Копия верна:

Судья: А.А. Захаренков

Решение _________________________________________вступило в законную силу. Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1/2018.

Судья: А.А. Захаренков