Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-963/2017 (2-10659/2016;) ~ М-10558/2016 от 26.12.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Петрозаводск 10 февраля 2017 г.

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

в составе председательствующего судьи Цепляева О.В., при секретаре Аникиевой Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боровского П. Н. к Никифорову В. Н. о переходе права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Боровский П.Н. обратился в суд с иском к Никифорову В.Н. о переходе права собственности на квартиру, мотивируя следующим. На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика <адрес>, за <данные изъяты> рублей. Однако, до настоящего времени истец не может произвести государственную регистрацию перехода права собственности, так как в регистрирующий орган требуется подача заявления от обеих сторон. Ответчик уклоняется от регистрации сделки, в связи с чем истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Стороны и участники извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом.

В судебном заседании истец требования поддержал.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «ЛифтСтрой» - Шмаеник В.А. просил отказать в иске, так как на указанную квартиру решением Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание, в связи с неисполнением Никифоровым В.Н. обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, решением Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Никифоров В.Н., помимо прочих проживающих в квартире лиц, признан утратившим право пользования жилым помещением и подлежащим выселению.

От третьего лица – Управления Росреестра по Республике Карелия (далее – Росреестр) поступил отзыв, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ООО «ЛифтСтрой», запись о праве собственности Никифорова В.Н. погашена, соответственно, в удовлетворении иска следует отказать.

Иные участники не явились, отзыв не представили.

Заслушав участников, исследовав материалы, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ст.ст.1, 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.ст.549, 550, 551, 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в письменной форме, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.ч.3, 5 ст.1 закона от 13.07.15 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям п.п.53, 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

п.53 – ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны;

п.61 – если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи;

п.63 – если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций иск о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от регистрации может быть удовлетворен тогда, когда единственным основанием для отказа в государственной регистрации права является уклонение одной из сторон по договору.

Обращаясь в суд с данными требованиями, истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи, на основании которого Никифоров В.Н. продал ему квартиру <адрес> за <данные изъяты> рублей (далее – договор от 26.12.13), однако, от регистрации перехода права собственности на квартиру уклоняется.

Из материалов дела следует, что Никифоров В.Н. ранее являлся собственником указанной квартиры, что подтверждается оригиналом свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного повторно, взамен свидетельства <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (далее – свидетельство о госрегистрации).

В настоящее время (ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «ЛифтСтрой», запись о праве собственности Никифорова В.Н. погашена.

Также, установлено, что спорная квартира была приобретена в собственность Никифоровым В.Н. по договору купли-продажи у <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, за счет денежных средств, полученных по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «САНА+» и Никифоровым В.Н., по условиям которого исполнение обязательств Никифорова В.Н. обеспечивается залогом квартиры (п.3.1).

Согласно заявлению Никифорова В.Н., поданному ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр, он просил выдать новое свидетельство о госрегистрации.

Согласно расписке в получении документов Никифоров В.Н. получил ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о госрегистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, которое представлено в суд истцом.

Одновременно, согласно заявлению Никифорова В.Н., поданному ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр, он просил в отношении указанной квартиры зарегистрировать ипотеку, с приложением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между Никифоровым В.Н. и ООО «САНА+», зарегистрированных в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Договор залога со штемпелем госрегистрации был выдан Никифорову В.Н. также ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии в целях погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ Никифоровым В.Н. был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЛифтСтрой», также обеспеченного залогом указанной квартиры (п.3.1). Заявление о госрегистрации ипотеки подано Никифоровым В.Н. ДД.ММ.ГГГГ. Договор залога от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, выдан Никифорову В.Н. ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем в связи с нарушением обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с Никифорова В.Н. была взыскана в пользу ООО «ЛифтСтрой» имевшаяся задолженность и обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру <адрес>.

Кроме того, решением Петрозаводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Никифоров В.Н., помимо прочих проживающих в квартире лиц, признан утратившим право пользования жилым помещением, и подлежащим выселению из указанной квартиры.

Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Боровским П.Н. и Никифоровым В.Н. квартира <адрес>, находилась в залоге у ООО «САНА+» (с ДД.ММ.ГГГГ).

Указание в п.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ на гарантию Никифорова В.Н., что квартира не заложена, не соответствует действительности, о чем достоверно было известно Никифорову В.Н.

После заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренный п.6 договора акт приема-передачи, между Боровским П.Н. и Никифоровым В.Н. не подписан, Боровский П.Н. в квартиру не вселялся, своим правом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП сведений о заключении договора купли-продажи в отношении спорной квартиры, в том числе путем единоличной подачи заявления, не воспользовался.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Таким образом, в настоящее время Никифоров В.Н., являвшийся стороной по договору от ДД.ММ.ГГГГ, собственником спорной квартиры не является, право собственности на данное жилое помещение зарегистрировано за ООО «ЛифтСтрой», в связи с чем, исковые требования в заявленном истцом виде: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Никифоровым В. Н. и Боровским П. Н., - удовлетворены быть не могут.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Боровского П. Н. к Никифорову В. Н. о переходе права собственности на квартиру, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд.

Судья Цепляев О.В.

Мотивированное решение составлено 15.02.17