Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1123/2012 ~ М-450/2012 от 10.02.2012

Дело №1123/12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Маркиной Г.В.

    секретаря Кудиновой Е.И.,

с участием истца Ухина О.А., представителя ответчика ООО (Наименование3) Дремалова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ухина О. А. к ООО (Наименование3) о признании права на получение квартиры,

                                           УСТАНОВИЛ:

Ухин О.А. обратился в суд с иском о признании права на получение квартиры проектной площадью 94,89 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Истец указал, что (ДД.ММ.ГГГГ) межу ним и ООО (Наименование3) был заключен Предварительный договор участия в долевом строительстве, предметом которого в будущем являлось заключение основного договора, по которому Ответчик будет выступать Застройщиком и передаст Ухину О.А. указанную квартиру в подъезде (№) этаже в шестнадцатиэтажном кирпичном жилом доме. Стоимость объекта долевого строительства 1775465 рублей полностью была передана в ООО (Наименование3) (ДД.ММ.ГГГГ) Однако ответчик свои обязательства не выполнил, дом не построил и в эксплуатацию его не сдал. Строительство в настоящее время ведет ООО предприятие ИП (Наименование4). Предварительный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем у ответчика отсутствуют препятствия для заключения договора с новым дольщиком, а решение суда будет гарантией оформления прав на квартиру в будущем (л.д.7-9).

Определениями Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ) к участию в деле привлечены ООО (Наименование1) и ООО (Наименование4) (л.д.32-33, 64-65)).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Суд, выслушав объяснения истца и ее представителя, изучив представленные по делу письменные доказательства, находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Согласно ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Установлено, что ООО (Наименование3) и Ухин О.А. (ДД.ММ.ГГГГ) заключили предварительный договор (№), предметом которого было заключение в последующем договора участия в долевом строительстве жилищного комплекса с элементами социально-бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым Застройщик (ООО (Наименование3)) передаст Участнику долевого строительства (Ухину О.А.) объект долевого строительства – квартиру в вышеуказанном жилищном комплексе со следующими характеристиками: 10 подъезд, 14 этаж, строительный номер квартиры (№), количество комнат – три, проектная площадь без учета лоджии 89.11 кв.м., проектная площадь с учетом лоджии 94,89 кв.м., а участник долевого строительства обязуется оплатить стоимость объекта в размере 1755465 рублей. Стороны взяли на себя обязательства по заключению основного договора в срок не позднее (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.11-12).

Исходя из буквального толкования условий договора от (ДД.ММ.ГГГГ) он является именно предварительным. Оснований считать, что между сторонами состоялся договор долевого участия (ДД.ММ.ГГГГ) у суда не имеется.

Ухин О.А. исполнил свои обязательства по предварительному договору полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.15). Основной договор участия в долевом строительстве объекта в установленный договором срок заключен не был.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ст.1 ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) №214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона

(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку договор долевого участия между сторонами настоящего спора не заключался, а предварительный договор возлагал на стороны только обязанность заключить такой договор в будущем, то оснований полагать, что у ответчика возникла обязанность передать объект долевого участия Ухину О.А., а у истца возникли какие либо права на получение этого объекта, не имеется.

Как пояснил в судебном заседании истец, ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств, хотя выдал гарантийное письмо о заключении основного договора (исх.93 от (ДД.ММ.ГГГГ)) (л.д.13).

(ДД.ММ.ГГГГ), то есть до окончания срока, предусмотренного предварительным Договором, Ухин О.А. обратился с письменным предложением к ответчику о заключении договора долевого участия, а повторно (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.56-57). ООО (Наименование3) сообщило, что после переоформления разрешительной документации в отношении жилого комплекса по <адрес>, на ООО (Наименование1), на основании предварительного договора (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) будет заключен договор долевого участия между истцом и ООО (Наименование1) (л.д.58-59).

Согласно сообщению (Госорган1) по <адрес> по состоянию на (ДД.ММ.ГГГГ) в ЕГРПН имеются записи регистрации: о праве собственности ЗАО (Наименование2) на земельный участок площадью 15000 кв.м. по адресу: <адрес>, о праве аренды ООО (Наименование1)» на указанный участок с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ), об ипотеке указанного участка в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а также о договорах долевого участия в строительстве в отношении квартир в жилом доме по адресу: <адрес>, в количестве 523 (л.д.70-140).

Впервые разрешение на строительство группы жилых домов со встроено пристроенными помещениями (1 очередь строительства) было выдано ООО (Наименование5) (ДД.ММ.ГГГГ), второе (ДД.ММ.ГГГГ) на срок до (ДД.ММ.ГГГГ) В настоящее время строительство группы жилых домов со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>, осуществляет ООО (Наименование1) на основании разрешения на строительство от (ДД.ММ.ГГГГ), действие которого продлено до (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается копиями разрешений, представленных суду Департементом градостроительства и архитектуры администрации городского округа <адрес> (л.д.142-146).

    Согласно ст.2 ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 214-ФЗ (ред. от (ДД.ММ.ГГГГ)) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Статья 3 ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 214-ФЗ (ред. от (ДД.ММ.ГГГГ)) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Исходя из материалов дела ни на момент заключения предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ), ни в настоящее время, ООО (Наименование3), не имея в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельного участка по адресу: <адрес>, не получив разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, не являляется застройщиком и не имеет права привлекать денежные средства гражданина на основании договора участия в долевом строительстве и соответственно заключать такой догово<адрес> обратного не имеется.

В силу ч.3 ст.1 ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ст.1 ФЗ №214-ФЗ от (ДД.ММ.ГГГГ)).

Истцом представлен договор о совместной деятельности от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ООО (Наименование3), в лице директора (ФИО1), и ООО (Наименование1), также в лице директора (ФИО1), предметом которого является совместная деятельность сторон по использованию и направлению собственных или привлекаемых средств, имущественных прав или иных прав, имеющих денежную оценку, для строительства жилого комплекса по адресу: <адрес> (л.д.157-158 ).

Пункт 2.2. Договора о совместной деятельности предусматривает право обеих сторон самостоятельно привлекать денежные средства, а также то, что ООО (Наименование1), выступающее заказчиком застройщиком, заключает от своего имени договоры долевого участия в строительстве с лицами, привлеченными к строительству объекта ООО (Наименование3) по предварительным договорам (л.д.157).

Представитель внешнего управляющего ООО (Наименование1) (ФИО2), назначенного определением Арбитражного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ), действующая на основании доверенности Кривушичева Е.С. (л.д.43-53), пояснила, что разрешение на строительство жилого дома было выдано на ООО (Наименование1), которое в (ДД.ММ.ГГГГ). – (ДД.ММ.ГГГГ). заключала договоры долевого участия с гражданами, но какого либо договора с Ухиным О.А. ООО (Наименование1) не заключало, деньги от него не получало (54, 60об.-61).

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований Ухина О.А. о признании права на получение квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, следует отказать. Вместе с тем данный отказ не препятствует истцу обратиться в суд с иными требованиями, избрав надлежащий способ защиты своих прав из предусмотренных ст.12 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                        Р е ш и л:

    В удовлетворении исковых требований Ухина О. А. к ООО (Наименование3) о признании права на получение квартиры отказать.

    Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в месячный срок со дня его вынесения в окончательной форме.

    Судья                                                                                          Г.В.Маркина