Решение по делу № 2-122/2021 (2-875/2020;) ~ М-777/2020 от 23.12.2020

№2-122/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2021 года г.Янаул

Янаульский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Р.Р.Рафикова,

при секретаре Салимгараевой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГеоСтрой» к Валикаевой Э.М. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГеоСтрой» (ООО «ГеоСтрой») обратилось с иском к ФИО3 и с учетом уточнения просило суд о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 387080 руб., пени в размере 554317,74 руб., расходов по оплате услуг представителя в сумме 20000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 10883 руб., обращении взыскания на заложенное имущество: однокомнатную квартиру общей площадью № кв.м. без учета балкона, № кв.м. с учетом балкона, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в пользу ООО Специализированный застройщик «ГеоСтрой».

Свои требования истец мотивировал тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры №5-8ЯН от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец продал ответчику однокомнатную квартиру общей площадью № кв.м. без учета балкона, № кв.м. с учетом балкона, расположенную по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры в соответствии с п.2 Договора составляет 1148300 руб., оплата производится в рассрочку в соответствии Приложением №1 к договору, в течение 10 десяти дней после сдачи договора на регистрацию оплачивается часть стоимости в размере 450000 руб., оставшаяся часть ежемесячно в размере 18760 руб. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Задолженность составила по состоянию на 02 марта составила 387080 руб. В соответствии с п.3 договора предусмотрена уплата пени в размере 2% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа в случае несвоевременного внесения платежа в сроки, предусмотренные Приложением №1. С учетом принципа разумности и справедливости истец полагает возможным снизить размер пеней до 0,5% от суммы, подлежащей уплате за каждый день. Неустойка за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 554317,74 руб. Истцом понесены судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 20000 руб.

Представитель истца ООО «ГеоСтрой» в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается телефонограммой, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается телефонограммой, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Согласно ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной договором.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В силу п.1 ст. 334 ГК РФ залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Судом установлено, что между истцом ООО «ГеоСтрой» и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец продал, а ответчик купил в собственность однокомнатную квартиру общей площадью № кв.м. без учета балкона, № кв.м. с учетом балкона, расположенную по адресу: <адрес>, договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры в соответствии с п.2 Договора составляет 1148300 руб., оплата производится путем оплаты первоначального взноса в размере 450000 руб., остаток в размере 698300 руб. в рассрочку в соответствии Приложением №1 к договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно по 18760 руб., последний платеж ДД.ММ.ГГГГ в размере 18700 руб. В соответствии с п.3 договора предусмотрена уплата пени в размере 2% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа в случае несвоевременного внесения платежа в сроки, предусмотренные Приложением №. Данные обстоятельства подтверждаются договором от ДД.ММ.ГГГГ, графиком платежей (Приложением №1), передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5. договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ исполнение обязательств обеспечено залогом, предметом которого является квартира, распложенным по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о государственной регистрации ипотеки, выпиской по счету ответчика.

Ответчик оплатил стоимость квартиры в размере 761220 руб. до предъявления иска в суд, из них 450000 руб. первоначальный взнос + 311220 руб. до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами на различные суммы. Остаток задолженности 387080 руб. подлежит оплате до ДД.ММ.ГГГГ, (1148300 – (450000+311220) = 387080). Таким образом, просроченный долг составляет 387080 руб.

Между тем, ответчиком допущены просрочки платежей в нарушение графика, определенного в Приложении № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец направил ответчику претензию о досрочном возврате задолженности по договору купли-продажи квартиры №5-8ЯН от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается описью, почтовой квитанцией. Доказательств его исполнения ответчиком суду не представлено.

В соответствии с п.1 ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Федерального закона) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 54.1 Федерального закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из расчета цены иска, нарушение обязательств истцом носит систематический характер, сумма неисполненного обязательства составляет более, чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, о чем свидетельствует наличие просроченной задолженности с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.1 ст.56 Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п.2 договора купли-продажи № истец и ответчик пришли к соглашению о стоимости предмета залога, а именно квартиры в размере 1148300 руб. Сторонами не заявлено об иной оценке предметов залога.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 1148300 руб.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки, начисленной исходя из ставки, уменьшенной истцом до 0,5% в день от подлежащей уплате суммы просроченного платежа, составил за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 554317,74 руб. Данный расчет судом проверен и является верным.

В силу ст. ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу п.п.1,6 ст.395 ГК РФ если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно Информационного сообщения Банка России, размер ключевой ставки в соответствующие периоды составил в процентах: с 27 июля 2020 г. 4,25, с 22 июня 2020 г. 4,50, с 27 апреля 2020 г. 5,50, с 10 февраля 2020 г. 6,00, с 16 декабря 2019 г. 6,25, с 28 октября 2019 г. 6,50, с 9 сентября 2019 г. 7,00, с 29 июля 2019 г. 7,25.

Как разъяснено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 (ред. от 07.02.2017 г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

В пункте 75 названного Постановления указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в п.2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", указал, что положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Суд, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств данного дела, из того, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, считает размер заявленной неустойки 554317,74 руб. чрезмерно высоким, с учетом длительности неисполнения обязательства явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, а потому считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 180000 руб. с учетом положений ст.333, п.п.1,6 ст.395 ГК РФ.

В п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, то есть с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 8877,80 руб., которое подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10883 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя с учетом объема фактически оказанных услуг, требований разумности и справедливости, в размере 8000 руб., которые подтверждаются договором оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГеоСтрой» к Валикаевой Э.М. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры и обращении взыскания заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать Валикаевой Э.М. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГеоСтрой» задолженность по договору купли-продажи <адрес>ЯН от ДД.ММ.ГГГГ в размере 387080 руб., пени в размере 180000 руб., всего 567080 руб.

Взыскать Валикаевой Э.М, в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ГеоСтрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8877,80 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 8000 руб.,

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику Валикаевой Э.М,: однокомнатную квартиру общей площадью № кв.м. без учета балкона, № кв.м. с учетом балкона, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 1148300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Янаульский районный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Р.Р.Рафиков

«Согласовано»