Решение по делу № 33-1450/2019 от 21.03.2019

Дело № 33-1450/2019             Докладчик Удальцов А.В.

                              Судья Загорная Т.А.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего          Кутовой И.А.

судей                       Удальцова А.В., Денисовой Е.В.,

при секретаре                  Крисько В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 апреля 2019 года в г. Владимире дело по апелляционной жалобе Петряева А.А. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 21 января 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к Звонову Дмитрию Юрьевичу и Петряеву Алексею Александровичу о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 октября 2017 года, заключенный между Звоновым Дмитрием Юрьевичем и Петряевым Алексеем Александровичем в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1288 кв.м., расположенного по адресу: ****

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 октября 2017 года, заключенного между Звоновым Дмитрием Юрьевичем и Петряевым Алексеем Александровичем (запись № **** от 13 ноября 2017 года).

Восстановить запись о регистрации договора аренды от 10 мая 2017 года № 312-0 в пользу Звонова Дмитрия Юрьевича.

Взыскать с Звонова Дмитрия Юрьевича и Петряева Алексея Александровича в доход бюджета муниципального образования Суздальский район Владимирской области государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей в равных долях, т.е. по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения Петряева А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов жалобы представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области по доверенности Волковой А.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам,

У С Т А Н О В И Л А:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области обратился в суд с иском к Звонову Д.Ю. и Петряеву А.А. о признании недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2017, заключенный между Звоновым Д.Ю. и Петряевым А.А., а также применить последствия недействительности договора в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи от 13.11.2017 о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2017, восстановлении записи о регистрации договора аренды от земельного участка от 10.05.2017 № 312-0 в пользу Звонова Д.Ю.

В обоснование иска указано, что между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и Звоновым Д.Ю. заключен договор аренды от 10.05.2017 № 312-0, согласно которому Звонову Д.Ю. был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности Владимирской области, кадастровый номер ****, общей площадью 1288 кв.м., адрес (описание местоположения): ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, в аренду на срок до 9 мая 2037 г. Договор заключен на основании протокола от 25.04.2017 № 15 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Земельный участок передан Звонову Д.Ю. по передаточному акту 10.05.2017. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2017. 27 октября 2017 г. между Звоновым Д.Ю. и Петряевым А.А. заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому к Петряеву А.А. перешли права и обязанности по договору аренды. Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды произведена 13.11.2017 (запись № ****- ****). Ссылаясь на положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 448, 166, 167, 168, 615 ГК РФ, а также положения ст. 22 ЗК РФ, истец указал, что законом допускается возможность ограничения прав арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, в частности, установлен запрет на передачу третьим лицам земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному по результатам торгов. Подобным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства. Поскольку договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и заключен с Звоновым Д.Ю. по результатам аукциона, ответчик в силу закона, не мог передавать права и обязанности арендатора по договору аренды, в связи с чем договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный между Звоновым Д.Ю. и Петряевым А.А., является ничтожной сделкой.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области по доверенности Волкова А.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Звонов Д.Ю., будучи извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

Петряев А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Указал, что договор аренды от 10.05.2017 не содержит запрета на передачу прав по договору цессии третьим лицам с учетом письменного уведомления арендодателя. Данное условие Звонов Д.Ю. выполнил, предоставив соответствующее уведомление. Истцом от Петряева А.А. принималось исполнение в виде арендных платежей, договор прошел государственную регистрацию. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (п. 3 ст. 2 ЗК РФ). Положения п. 7 ст. 448 ГК РФ применяются в случаях, если иное не установлено законом. Иное установлено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Кроме того, полагал, что данная сделка является оспоримой. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год, он начинает течь со дня, когда истец получил уведомление о предстоящей сделке, т.е. с 1 ноября 2017 г.. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 13.11.2017 г., исковое заявление подано в суд 23.11.2018., т.е. с пропуском срока исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, будучи извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Петряев А.А. просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на те же доводы, что в суде первой инстанции. Указывает, что суд не принял во внимание, что договор уступки был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. Звонов Д.Ю. уведомил арендодателя о заключенном договоре. Он вносил арендную плату. Полагает, что истец должен был знать с учетом направленного уведомления о договоре уступки прав и обязанностей. Указывает на недобросовестные действия истца. Считает, что договор уступки не нарушает публичных интересов, а заключен с победителем торгов для дальнейшей реализации установленных договором прав и обязанностей, не затрагивает прав и обязанностей арендодателя. Требования по оплате арендной платы не связано неразрывно с личностью арендатора. Полагает, что по условиям торгов договор мог быть заключен с любым гражданином, предложившим максимальную цену. Сделка по уступке прав требований не является ничтожной. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы. Объективных причин для проверки в интересах законности решения суда в полном объеме суд апелляционной инстанции не усматривает.

В заседание суда апелляционной инстанции Звонов Д.Ю., извещенный по телефону (л.д.181), представитель Управления Росреестра по Владимирской области, извещенный факсом (л.д. 184), не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В силу п. 1, 5, 7 ст. 39.18. Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов осуществляется при условии, что после опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей не поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, возможна, если иное не установлено федеральными законами.

В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Из материалов дела следует, что земельный участок, с кадастровым номером ****, по адресу: ****, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области принято распоряжение от 09.01.2017 № 4 о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. Основанием для проведения данного аукциона явилось поступление заявок от иных граждан о желании участвовать в аукционе.

Согласно протоколу №15, утвержденному распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 25.04.2017 № 438, количество участников аукциона составило 5 человек. Победителем аукциона признан Звонов Д.Ю.

В силу указанных выше норм права земельный участок Звонову Д.Ю. не мог быть предоставлен без проведения аукциона ввиду наличия заявок от иных лиц, которые также претендовали на заключение договора аренды данного участка. Предоставление земельного участка Звонову Д.Ю. произошло вследствие его победы в аукционе, а не вследствие только лишь подачи заявления о предоставлении ему участка.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» приминительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, приняв во внимание наличие заявок иных граждан в отношении одного земельного участка, предоставление данного земельного участка было возможно только по итогам проведения аукциона, пришел к правильному к выводу о том, что победитель торгов не вправе был уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен был обязательства по такому договору исполнить лично.

Исходя из положений вышеуказанных правовых норм, право Звонова Д.Ю. на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о недействительности названной выше сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как она заключена с нарушением требований пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, в силу того, что в соответствии с указанной правовой нормой у Звонова Д.Ю., как победителя торгов, отсутствовало право переуступать свои полномочия арендатора.

Довод в апелляционной жалобе о том, что сделка не посягает на публичные интересы основан на неправильном толковании закона.

Судебная коллегия, с учетом предмета настоящего спора, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данная сделка посягает на публичные интересы, поскольку сделка заключена в нарушение запрета, явно выраженного в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Доводы ответчика о том, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу в отношении земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды, заключенному на торгах, подлежат отклонению по изложенным основаниям.

Договор аренды земельного участка от 10.05.2017 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и Звоновым Д.Ю. заключен после вступления в силу п. 7 статьи 448 ГК РФ, в ред Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ. Следовательно на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Судебная коллегия полагает ошибочной ссылку ответчика на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды участка.

При этом диспозитивная конструкция указанной нормы допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Как было указано выше, такое ограничение содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащего заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Судебная коллегия исходит из того, что указанным запретом обеспечивается защита прав интересов публично-правовового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Звонов Д.Ю. не относится к числу лиц, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах.

В силу законодательного запрета Звонов Д.Ю. не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатору по договору аренды иному лицу.

Договор уступки прав и обязанностей арендатора, при заключении которого нарушен установленный законом явно выраженный запрет, суд правильно квалифицировал как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

С учетом положений указанных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд признал несостоятельными доводы ответчика со ссылкой на отсутствие в договоре аренды запрета на передачу прав третьим лицам, ввиду несоответствия закону данных положений.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно или должно было узнать о начале ее исполнения.

Из письма Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 09.06.2018, адресованного Звонову Д.Ю., следует, что согласно сведениям из ЕГРН (запись от 13.11.2017) истцу стало известно о совершенной сделке о передаче Петряеву А.А. прав и обязанностей по договору аренды на основании договора цессии. В связи с этим истец обратился с указанным письмом от 09.06.2018 к Звонову Д.Ю. с предложением о расторжении договора цессии, которое не исполнено в добровольном порядке.

22 ноября 2018 г. истец обратился с настоящим иском в суд, в связи с чем срок исковой давности департаментом не пропущен.

При таких обстоятельствах у суда имелись основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10. 2017 г., заключенного между Звоновым Д.Ю. и Петряевым А.А. и применении последствий в виде погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.10.2017 и восстановление записи о регистрации договора аренды от 10.05.2017 в пользу Звонова Д.Ю.

Доводы Петряева А.А. о недобросовестном поведении истца основаны на предположениях и не подтверждены допустимыми доказательствами.

Суд обоснованно отклонил довод ответчика о принятии истцом исполнения в виде арендной платы. При этом не опровергнуты доводы истца о том, что Департамент не принимал исполнение в виде арндных платежей от Петряева А.А. Уплаченная Петряевым А.А. арендная плата по договору аренды в сумме 5 500 руб. возвращена ему с перечислением по указанному им счету.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, суд обоснованно взыскал с ответчиков Звонова Д.Ю. и Петряева А.А. в доход муниципального образования Суздальский район Владимирской области государственную пошлину в сумме 300 рублей в равных долях, т.е. с каждого по 150 рублей.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела, исследованными в судебном заседании доказательствами. Указанные доводы направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и по существу, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. При этом жалоба не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем не может служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 21 января 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Петряева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий          Кутовая И.А.

Судьи                        Удальцов А.В.

Денисова Е.В.