Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-47/2018 (2-1571/2017;) ~ М-1473/2017 от 28.09.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Серов Свердловской области                  12 марта 2018 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего Холоденко Н.А., при секретаре судебного заседания Шайдуллиной О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-47/2018 по иску

Семизорова Виктора Евгеньевича к Администрации Муниципального образования Серовский городской округ о признании права собственности на объект незавершенного строительства и заключении договора аренды земельного участка,

заслушав представителя истца Семизорова В.Е., действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Тюрину Е.Л., представителя ответчика, действующую на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Жданову Т.С.,

УСТАНОВИЛ:

Семизоров В.Е. обратился в Серовский районный суд с иском к Администрации муниципального образования Серовский городской округ о признании права собственности на объект незавершенного строительства – фундамент жилого дома, расположенный в г. ФИО2 <адрес>, и возложении на Администрацию Серовского городского округа обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:61:0221001:164 по адресу: г. ФИО2, <адрес> с Семизоровым В.Е.

Свои требования истец обосновал тем, что 13.04.2012г. между ним и Муниципальным образованием Серовский городской округ заключен договор аренды земельного участка площадью 1922,00 кв.м., с кадастровым номером 66:61:0221001:164, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: г. ФИО2, <адрес> под индивидуальное жилищное строительство. Срок аренды установлен с момента заключения договора по 13.04.2015г. Данный земельный участок истцом получен в пользование без проведения торгов, так как является инвалидом. Истцом было начато строительство жилого дома. На дату обследования БТИ - 07.04.2015г., то есть на момент действия договора аренды, на земельном участке находился бетонный ленточный фундамент. В течение срока аренды земельного участка в начале 2015г. с целью продлить договор аренды истец обратился в отдел по земельным ресурсам Администрации СГО, где истцу сообщили о том, что срок аренды земельного участка продлить не могут, так как документы на земельный участок изъяты прокуратурой г. ФИО2 для проверки законности получения земельных участков. Как стало известно истцу из городским средств массовой информации в то время проверялось большое количество договоров о предоставлении земельных участков инвалидам в г. ФИО2. С момента заключения договора аренды истец оплачивал налог за пользование земельным участком. Полагает, что данный объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой, данный объект возведен в специально отведенном для этой цели земельном участке.

В судебное заседание истец Семизоров В.Е. не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен вручением судебной повестки. С просьбой об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель истца Тюрина Е.Л. в судебном заседании исковые требования поддержала по предмету и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Жданова Т.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В обоснование чего указала на то, что договор аренды с Семизоровым В.Е. заключен не был, поскольку не была произведена его государственная регистрация.

Заслушав представителя истца Тюрину Е.Л., представителя ответчика Жданову Т.С, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из обстоятельств дела следует, что истец длительное время владел земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, начал строительство без получения соответствующих разрешений. Каких-либо документов, подтверждающих досудебное обращение истца к компетентным органам для легализации возведенной постройки в административном порядке, а также документов, подтверждающих их отказ в этом, в материалы дела не представлено. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения. Если истец не принимал никаких мер для получения разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данный объект не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Данные обстоятельства являются основаниями для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем, исковые требования Семизорова В.Е. о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как установлено ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. (ст. 607 ГК Российской Федерации).

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

    В силу п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.

    По смыслу данных разъяснений стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел госрегистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием Серовский городской округ (арендодателем) и Семизоровым В.Е. (арендатором) был подписан договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1922 кв. метров, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, г. ФИО2, <адрес>,, категория: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем свидетельствует отсутствие соответствующей отметки государственного регистратора на данном документе, выписка из указанного реестра от ДД.ММ.ГГГГ.

    В данном случае фактические обстоятельства дела указывают на то, что стороны приступили к исполнению договора.

Согласно пункту 1.3 подписанного сторонами договора аренды участок считается переданным Арендатору с момента подписания настоящего Договора без составления акта приема - передачи.

Семизоровым В.Е. вносилась арендодателю арендная плата. В подтверждение чего истцом представлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ.

В отсутствие разрешения на строительство в период срока аренды в границах указанного земельного участка Семизоровым В.Е. возведен бетонный ленточный фундамент. Что подтверждено справкой, выданной ДД.ММ.ГГГГ филиалом «Серовское БТИ» СОГУП «Областной Центр недвижимости».

    Из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

    В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что спорный договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с п. 5.4. договора аренды он прекращает действие по истечении срока, если ко дню истечения срока действия Договора не будет достигнуто соглашение о его продлении, а также по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ и настоящим Договором.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести свой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

    В ответе от ДД.ММ.ГГГГ Главы администрации Серовского городского округа Е.Ю. Преина на обращение Семизорова В.Е. истцу сообщено о том, что в связи со вступившими изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации возникла коллизия норм права, разрешение которой на местном уровне не представляется возможным. На данный момент для урегулирования ситуации по предоставлению земельного участка, расположенного по адресу: ФИО2, <адрес>, в аренду под объект незавершенного строительства в Министерство по управлению государственным имуществом направлено письмо. При получении ответа полный ответ об отказе или о заключении договора аренды земельного участка будет направлен.

    Однако, ответа истцом на свое обращение о заключении договора аренды не получено, договор аренды не заключен.

Из обстоятельств дела следует, что истцом право первоочередного заключения договора аренды на новый срок не использовано.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что Семизоров В.Е., получивший спорный участок в аренду для строительства до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом вышеуказанных правовых норм, имеет исключительное право приобрести данный земельный участок в аренду на срок три года для завершения строительства без проведения торгов. Оснований, предусмотренных законом, к отказу истцу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в данном случае не имелось.

Отсутствие надлежащим образом оформленных арендных отношений в отношении спорного земельного участка приводит к невозможности оформления истцом прав на возведенный на этом земельном участке объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах исковые требования Семизорова В.Е. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части заключения договора аренды земельного участка, в части признания права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Семизорова Виктора Евгеньевича – удовлетворить частично.

Обязать Администрацию Серовского городского округа предоставить Семизорову Виктору Евгеньевичу земельный участок, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, ФИО4 <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

В удовлетворении исковых требований Семизорова Виктора Евгеньевича в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в ФИО4 областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд ФИО4 <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Серовского районного суда

ФИО4 <адрес>               Н.А. Холоденко