Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5021/2020 ~ М-4844/2020 от 06.08.2020

    ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 октября 2020 года                                        г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Отгон В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5021/20 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах Михайловой Н. А. к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, которым просит признать предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства от <дата>. <номер>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и Шумской З.А. договором долевого участия в строительстве; признать за Михайловой Н.А. право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, этаж 17, общей площадью жилого помещения 79,5кв.м, положение на площадке справа, номер на площадке 9.

В обоснование заявленных требований указал, что <дата>. между Шумской З.А. и ООО«ГарантияСтройПроект» (после смены наименования - ООО «Стройфинанс») был заключен Предварительный Договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> с предметом Основного договора: построить многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры и передать, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный номер <адрес>, этаж 17, планируемая площадь 82,01 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 9, место нахождения: <адрес>. В последствии права на строящуюся квартиру были уступлены истице Михайловой Н.А., согласно дополнительного соглашения <номер> от <дата>. к Предварительному договору, номер квартиры был изменен на 167. Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом полностью оплачена. Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена. Представитель поддержала иск.

Ответчик ООО «Технострой», извещенный судом по месту регистрации, в судебное заседание не явился. В связи с этим, суд считает возможным о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Третье лицо ООО «СтройФинанс» в судебное заседание представителя не направил, извещались надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по МО в судебное заседание не явилось, извещено.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

<дата> между Шумской З.А. и ООО«ГарантияСтройПроект» (после смены наименования - ООО «Стройфинанс») был заключен Предварительный Договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> с предметом Основного договора: построить многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры и передать, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: строительный номер <адрес>, этаж 17, планируемая площадь 82,01 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 9, место нахождения: <адрес>.

Согласно п. 2 Предварительного договора, срок заключения Основного договора - не позднее 2 квартала 2013 года.

Согласно п. 1.3 Предварительного договора, срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию.

Плановый срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2013 года.

В соответствии с п.п. 1.4., Предварительного договора, участник долевого строительства обязан выплатить ответчику предоплату, эквивалентную стоимости квартиры в сумме 3 664 863 рублей.

Шумская З.А. полностью и в срок уплатила цену, согласно п. 1.4. и п.5. Предварительного договора, эквивалентную стоимости квартиры, что подтверждается платежными документами, актом сверки взаимных расчетов по Предварительному договору.

На основании Разрешения на строительство, выданном ООО «Технострой» Министерством строительного комплекса Московской области от <дата>г. № <номер>, <номер> этажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> кол-во секций-1, кол-во квартир 178, в т.ч. однокомнатных -143, трехкомнатных-35, общая площадь квартир 8324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2286,52 кв.м., площадь технических помещений 1252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> <номер>, земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1952 кв.м. принадлежит ООО «Технострой», назначение - земли населенных пунктов, под многоэтажную (высотную) жилую застройку.

В последствии права на строящуюся квартиру были уступлены истице Михайловой Н.А., согласно дополнительного соглашения <номер> от <дата> к Предварительному договору, номер квартиры был изменен на 167.

До настоящего момента ответчик своих обязательств по Предварительному Договору не выполнил: не заключил основной договор участия в долевом строительстве, объект строительством не завершил, не ввел объект в эксплуатацию, квартиру не передал по акту приема-передачи.

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является Истец, привлечены для строительства жилого дома, а следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ»).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от <дата> <номер>

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от <дата>, в редакции <дата>).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.ст.56,194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать Предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства от <дата> <номер>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и Шумской З.А. договором долевого участия в строительстве.

Признать за Михайловой Н. А. право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, в виде <адрес>, этаж 17, общей площадью жилого помещения 79,5кв.м, положение на площадке справа, номер на площадке 9.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2020г.