Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2526/2015 ~ М-2224/2015 от 24.07.2015

Дело № 2-2526/2015        КОПИЯ    

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 октября 2015 года                       г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Степановой М.В.,

при секретаре Филимоновой Ю.А.,

с участием представителя истца Бабинцева Ю.А. – адвоката Конева Р.В., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабинцева Ю.А. к Кетову Н.В., Кашиной О.М. об изменении предмета договора купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и часть жилого дома,

установил:

Бабинцев Ю.А. обратился в суд с иском к администрации Юго-Камского сельского поселения, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Кашиной О.М. о признании договора купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, о государственной регистрации договора купли-продажи. Заявленные требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и К. был заключен договор купли-продажи земельного участка и ? доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>. Приведенный договор удостоверен нотариусом <адрес> нотариального округа, стоимость имущества по договору установлена в размере <данные изъяты> рублей, расчеты с продавцом произведены в полном объеме, имущество передано истцу, находится в его владении и пользовании по настоящее время. Вместе с тем, государственная регистрация договора и переход права собственности в регистрирующем органе сторонами не осуществлена. В настоящее время продавец К. умерла. В связи с ее смертью государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может быть осуществлена. В связи с чем, нарушаются его права. Также указывает, что вторым владельцем дома является Кашина О.М., которой принадлежит на праве собственности часть спорного жилого дома, состоящая из первого этажа. Поэтому просит признать приведенный договор купли-продажи заключенным, вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, состоявшегося между ним (Бабинцев Ю.А.) и Е, действующей по доверенности К. (л.д. 4-7).

В результате уточнения исковых требований истцом произведена замена ответчиков администрации Юго-Камского сельского поселения, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на Кетова Н.В., являющегося наследником после смерти К., умершей ДД.ММ.ГГГГ года. Считает, что по заявленным требованиям Кетов Н.В. является надлежащим ответчиком. В уточненном исковом заявлении Бабинцев Ю.А. просит изменить предмет договора купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в части описания приобретаемого имущества на часть жилого дома, состоящего из второго этажа; признать договор купли-продажи части жилого дома, состоящего из второго этажа, и земельного участка, действительным; признать за ним право собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., и часть жилого дома, состоящую из второго этажа, расположенные по адресу: <адрес>; произвести государственную регистрацию права (л.д. 102-107).

Истец Бабинцев Ю.А. в судебное заседание не явился, направил в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца Бабинцева Ю.А. – адвокат Конев Р.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Кетов Н.В. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Ответчик Кашина О.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, с исковыми требованиями Бабинцева Ю.А. согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве по иску, из которого следует, что она является собственником части жилого дома, состоящей из первого этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес>. Указанная часть жилого дома приобретена у К. по договору от ДД.ММ.ГГГГ года. Между Кашиной О.М. и К. сложились взаимоотношения по разделу земельного участка, который изначально был единым и составлял <данные изъяты> кв.м., вследствие чего, К. получила свидетельство о праве собственности на землю площадью <данные изъяты> кв.м., она (Кашина О.М.) - свидетельство о праве собственности на землю площадью <данные изъяты> кв.м. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указано о продаже продавцом и приобретении покупателем земельного участка и ? доли расположенного на нем жилого дома на момент заключения договора также не соответствовало фактическим обстоятельствам и могло быть включено нотариусом в типовой проект договора на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ года, где указано, что дом расположен на земельном участке размером <данные изъяты> кв.м., без выяснения конкретных обстоятельств продажи другой ? доли дома и судьбы земельного участка. Жилой дом по адресу: <адрес>, с.<адрес> расположен фактически на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с кадастровым номером №. Ответчик Кашина О.М. считает возможным признать право собственности истца на часть жилого дома, состоящую из второго этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, возражений по иску не представило.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В силу с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании свидетельства о праве на наследство, выданного ДД.ММ.ГГГГ года, К., принадлежал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся в <адрес>, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. Кроме того, на указанном земельном участке расположены: <данные изъяты> (л.д. 13)

Из свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что К. решением администрации Юго-Камского поселкового Совета от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен в собственность земельный участок, площадью <данные изъяты> га, по адресу: <адрес> (л.д. 11а).

Земельному участку, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием: под жилую застройку индивидуальную, расположенному на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, <адрес>, присвоен кадастровый номер №, что подтверждается кадастровой выпиской земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84). Граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим земельным законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ между К. и Бабинцевым Ю.А. состоялся договор купли-продажи, согласно которому К. в лице Е., действующей на основании доверенности, удостоверенной Юго-Камской поселковой администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года, продала в собственность Бабинцева Ю.А. земельный участок под № №, находящийся в <адрес>, площадью <адрес> кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства и ? долю расположенного на нем жилого дома под № № бревенчатого, полезной площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью – <данные изъяты> кв.м. с имеющимися при нем строениями: <данные изъяты>. В жилом доме согласно представленным документам прописаны и проживают Кашин В.А. и Кашина О.М. – собственники другой половины дома. Указанный земельный участок и строения проданы покупателю за <данные изъяты> рублей, уплачиваемых покупателем продавцу до подписания настоящего договора полностью. Из них за земельный участок уплачено <данные изъяты> рублей, а за ? долю жилого дома – <данные изъяты> рублей. В договоре содержится запись продавца о получении денежных средств в размере <данные изъяты> рублей от покупателя. Договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом Пермского районного нотариального округа Пермской области Чикишевой Н.С., зарегистрирован в реестре за № (л.д. 10, 31, 71, 79).

К. умерла ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 12).

Из сообщения УФМС по <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент смерти К. проживала в <адрес> (л.д. 115 гражданского дела № 2-374/2012).

Согласно сообщению нотариальной палаты <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело после смерти К., умершей в ДД.ММ.ГГГГ года, проживавшей в <адрес>, нотариусами, осуществляющими нотариальную деятельность на территории <адрес> не открывалось (л.д. 123 гражданского дела № №).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество, что подтверждается соответствующими уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74, 75).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, что следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Из положений ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.В силу положений п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суд находит, что между сторонами по договору купли-продажи достигнуты все его существенные условия, что свидетельствует о действительности договора.

К. в установленном порядке договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривала, указанный договор не признан недействительным.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей в период возникновения правоотношений на основании договора, государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежали государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю не произведена.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, при обращении только одной из сторон договора с заявлением о государственной регистрации права на спорные объекты недвижимого имущества данная государственная регистрация прав не может быть осуществлена.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 63 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

В связи со смертью продавца К. истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество, поэтому исковые требования предъявлены к наследнику К. – Кетову Н.В..

Анализ собранных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что сделка купли-продажи спорного имущества между К. и Бабинцевым Ю.А. состоялась, по договору купли-продажи между сторонами сделки достигнуты все его существенные условия, в установленном законом порядке не была зарегистрирована по не зависящим от истца причинам.

Поскольку регистрация права собственности К. в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним на спорное имущество не осуществлена, государственная регистрация перехода права собственности в связи с ее смертью не может быть произведена, поэтому защита гражданских прав Бабинцева Ю.А. в соответствии со ст. 12 ГК РФ может быть осуществлена путем признания права на спорное недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, исковые требования Бабинцева Ю.А. о признании права собственности на приобретенное им имущество по состоявшейся с К. сделке купли-продажи подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи, заключенного между К. (продавец) и Кашиной О.М. (покупатель), продавец продала, а покупатель купила домовладение, состоящее из ? части жилого деревянно-рубленного дома с сенями двухэтажного (нижний этаж) жилой площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, находящиеся в <адрес>, и расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты>.м. (л.д. 68).

На основании приведенного договора купли-продажи за Кашиной О.М. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, состоящую из 1-го этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 67).

Кашиной О.М. выдано ДД.ММ.ГГГГ свидетельство № о праве собственности на землю, в соответствии с которым Кашиной О.М. предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., которому впоследствии присвоен кадастровый номер № (л.д. 67 оборот).

Исходя из изложенного следует, что Кашиной О.М. принадлежит не ? доля жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а часть жилого дома, состоящая из 1-го этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Техническими паспортами домовладения и здания (строения), составленными по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, подтверждается, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, состоит из двух частей. Часть жилого дома, состоящая из 1-го этажа, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежит Кашиной О.М. Сведения о владельце части жилого дома, состоящей из 2-го этажа, площадью <данные изъяты> кв.м., в техническом паспорте отсутствуют (л.д. 51-56).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец Бабинцев Ю.А. фактически приобрел у К. ? долю жилого дома, а часть жилого дома, состоящую из 2-го этажа.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Принимая во внимание, что стороны лишены возможности внести изменения в предмет договора купли-продажи от 25.06.1999 года во вне судебном порядке, ответчики и третьи лица не представили возражений по заявленным требованиям, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, предмет приведенного договора купли-продажи с учетом установленных обстоятельств подлежит изменению в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Кроме того, статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

С учетом приведенных положений, решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок с кадастровым номером № и часть жилого дома, состоящую из 2-го этажа, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Руководствуясь ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

    Исковое заявление Бабинцева Ю.А. удовлетворить.

Изменить предмет и наименование объекта права в договоре купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшемся между Кетовой И.А. и Бабинцевым Ю.А., на часть жилого <адрес>, состоящую из второго этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.

Признать договор купли-продажи земельного участка и части жилого дома, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ между Кетовой И.А. и Бабинцевым Ю.А., удостоверенного нотариусом Пермского районного нотариального округа Пермской области Чикишевой Н.С., зарегистрированного в реестре за № №, действительным.

    Признать право собственности Бабинцева Ю.А. на часть жилого дома, состоящую из второго этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать право собственности Бабинцева Ю.А. на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием: <данные изъяты> категорией земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, без установления границ в соответствии с действующим земельным законодательством.

    Решение является основанием для государственной регистрации права.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца с момента его составления в окончательной форме в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

    Судья (подпись)

Копия верна:

Судья                             М.В. Степанова

Справка.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                             М.В. Степанова