Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6748/2021 от 19.02.2021

Судья Захарова А.Н. дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-38

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 03 марта 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.

судей Козленковой Е.В., Полухова Н.М.

при ведении протокола помощником судьи Караматовым Я.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Стародубцевой Н. Г. на заочное решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Стародубцевой Н. Г. к Архиповой Л. В., третьему лицу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

заслушав доклад судьи Козленковой Е.В.,

объяснения представитель ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» по доверенности Ильиной Е.А.,

УСТАНОВИЛА:

Стародубцева Н.Г. обратилась в суд с иском к Архиповой Л.В., в котором просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 50 кв.м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый <данные изъяты>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком, в лице Галкиной М. С., действующей на основании доверенности от <данные изъяты>, удостоверенной нотариусом Бронницкого нотариального округа <данные изъяты> Ялуниной Л. А., зарегистрированной в реестре <данные изъяты>-н/50-2019-3-617, заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. По условиям договора истец и ответчик обязуются в срок до «07» августа 2020 года заключить договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем. Истец передала денежную сумму в размере 290 000 рублей 00 копеек в качестве задатка ответчику, о чем Галкина М.С. предоставила расписку от <данные изъяты>. Стороны пришли к соглашению, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте. Если до <данные изъяты> стороны не придут к единому соглашению, то заключение (подписание) основного договора купли-продажи будет происходить «10» августа 2020 года в 12:00 в отделении Банка ФОРАБАНК по адресу: <данные изъяты>. При заключении договора сторонам сделки было известно о том, что спорная квартира находится в залоге у АО КБ «РУСНАРБАНК». Ответчик принятые на себя по предварительному договору купли-продажи обязательств не исполнил и фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи.

Определением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> АО КБ «Русский народный банк» в соответствии со ст. 43 ГПК РФ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Определением Раменского городского суда от <данные изъяты> в соответствии со ст. 44 ГПК РФ произведена замена АО КБ «Русский народный банк» на его правопреемника ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

В судебном заседании представитель истца по доверенности просил иск удовлетворить.

Архипова Л.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении не поступало.

Представитель третьего лица ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» возражал в удовлетворении исковых требованиях по основаниям, указанным в возражениях.

Заочным решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец Стародубцева Н.Г. в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В доводах апелляционной жалобы указывает, что действующее законодательство допускает замену залогодателя, при этом залог имущества по договору ипотеки сохраняется. Истец лишен возможности погасить ипотечный долг в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора.

Представитель ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение не отменять.

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу решения суда и исходит из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <данные изъяты> между Стародубцевой Н. Г. (покупатель) и Архиповой Л. В. (продавец), в лице Галкиной М. С., действующей на основании доверенности от <данные изъяты>, удостоверенной нотариусом Бронницкого нотариального округа <данные изъяты> Ялуниной Л. А., зарегистрированной в реестре <данные изъяты>-н/50-2019-3-617, 29 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 50 кв. м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый номер квартиры: 50:23:0000000:98695.

По условиям предварительного договора стороны обязуются в срок до «07» августа 2020 года заключить договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем.

Стороны оценили квартиру в 2 775 000 рублей 00 копеек. Покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму в следующем порядке: 290 000 рублей 00 копеек продавец получает в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка; 2 250 000 рублей 00 копеек продавец получает в день подписания основного договора купли-продажи; 285 000 рублей 00 копеек выплачивается в течение 3 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по основному договору купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по <данные изъяты>.

Истец передал денежную сумму в размере 290 000 рублей 00 копеек в качестве задатка ответчику, о чем Галкиной М.С. предоставила расписку от <данные изъяты>.

Стороны пришли к соглашению, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте. Если до <данные изъяты> стороны не придут к единому соглашению, то заключение (подписание) основного договора купли-продажи будет происходить «10» августа 2020 года в 12:00 в отделении Банка ФОРАБАНК по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> истец направил в адрес ответчика телеграмму об уведомлении даты, времени и места совершения сделки.

<данные изъяты> истец направила в адрес ответчика телеграмму об изменении времени и места совершения сделки.

<данные изъяты> истец направила в адрес ответчика телеграмму о повторном уведомлении о необходимости совершения сделки, с указанием даты, времени и места.

Ответчик на сделку не явилась, на телеграмму не отреагировала.

Между ответчиком Архиповой Л.В. (заемщик, залогодатель) и АО КБ «РУСНАРБАНК» (кредитор, залогодержатель) заключен договор об ипотеке от <данные изъяты>, согласно которому заемщиком (залогодателем) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору АО КБ «РУСНАРБАНК» (залогодержателю) от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенному между ответчиком и АО КБ «РУСНАРБАНК», передана в залог вышеуказанная квартира.

Также Архиповой Л.В. выдана закладная от <данные изъяты>, предметом ипотеки по которой является спорная квартира. Государственная регистрация ипотеки осуществлена <данные изъяты> за <данные изъяты>.

<данные изъяты> АО КБ «РУCHAPБАНК» перечислил в соответствии с условиями кредитного договора денежные средства в размере 2 200 000,00 рублей на текущий счет заемщика (в соответствии с п.п. 1.1, 2.1 Кредитного договора), что подтверждается выпиской по счету. Архипова Л.В. перечисленные денежные средства получила со своего текущего счета, что подтверждается выпиской.

<данные изъяты> АО КБ «РУСНАРБАНК», заключив договор купли-продажи закладных <данные изъяты>, продало новому кредитору (новому владельцу закладной) - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» закладную, удостоверяющую права требования кредитора по исполнению обязательств по вышеназванному кредитному договору от <данные изъяты> <данные изъяты> и права, обеспечивающие исполнение обязательств по указанному кредитному договору.

В силу требований ст. 48 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по указанной закладной осуществлена путем совершения АО КБ «РУСНАРБАНК» (как законным владельцем закладной) на закладной отметки о новом владельце закладной - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», все права по которой перешли к ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» <данные изъяты>.

В настоящий момент обязательства по кредитному договору Архиповой Л. В. не исполнены, имеется задолженность.

На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 13 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладной удостоверяются следующие права Кредитора-залогодержателя (как законного держателя Закладной) по обеспеченному ипотекой обязательству, возникшие из Кредитного договора, и по Договору об ипотеке: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Между тем, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ для заключения договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем.

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пункт 2.1.2. Договора об ипотеке от <данные изъяты> содержит обязанность залогодателя не отчуждать недвижимое имущество, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования недвижимым имуществом, иным образом, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Разрешая по существу возникший спор, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом фактических обстоятельств дела, а также закона, который подлежит применению к спорным правоотношениям, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд первой инстанции обосновано указал на то, что согласие залогодержателя ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» на отчуждение квартиры получено не было, обременение в виде залога не снято. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение квартиры влечет невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Довод апелляционной жалобы о том, что действующее законодательство допускает замену залогодателя, при этом залог имущества по договору ипотеки сохраняется, не состоятелен. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Заключенным между ответчиком и банком договором ипотеки предусмотрено получение предварительного письменного согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога. Залогодержатель согласие на отчуждение спорной квартиры не дает. Понуждение залогодержателя на дачу такого согласия законом не предусмотрено. При заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры сторонам сделки было известно о том, что спорная квартира находится в залоге у АО КБ «РУСНАРБАНК» и при заключении основного договора купли-продажи потребует предварительное согласие залогодержателя на отчуждение квартиры.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец лишен возможности погасить ипотечный долг в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора, необоснован. Заключение основного договора купли-продажи спорной квартиры в отсутствие предусмотренного законом и договором предварительного согласия залогодержателя не допустимо.

В целом доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не может признать обоснованными, поскольку они повторяют основания иска, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую оценку в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и совокупности доказательств, надлежащая оценка которым дана в решении суда, не содержат юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции, влияющих на правильность постановленного судебного решения и имеющих правовое значение для разрешения спора, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, доказаны, выводы суда, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела, мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, всем юридически значимым по делу обстоятельствам дана правильная судебная оценка, отраженная в судебном решении, оснований для переоценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств не имеется, судом верно применены нормы материального права и процессуального права.

Следовательно, доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Стародубцевой Н. Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи