Решение по делу № 33а-436/2020 от 10.12.2019

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело 33а-436/2020 (№33а-8978/2019)

№2а-5301/2019 строка №3.020а

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж                              21 января 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Андреевой Н.В.

судей                  Меремьянина Р.В., Сухова Ю.П.

при секретаре Батуркиной О.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Селищевой А.Е. к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным уклонения в государственной регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Воронежской области на решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 23 сентября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Воронежского областного суда Меремьянина Р.В., пояснения представителя Управления Росреестра по Воронежской области Магденко А.Н., поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Воронежского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Селищева А.Е. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором просила признать незаконным уклонение Управления Росреестра по Воронежской области от регистрации права собственности на двухкомнатную <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, в 1 секции подъезда, 4 этаж, в жилом доме по адресу: <адрес>, выразившееся в вынесении в ее адрес Уведомления от 19.04.2019 года о приостановлении государственной регистрации по причине того, что дополнительное соглашение от 15.07.2016г. к договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 04.09.2014г., не было зарегистрировано. Просила обязать Управление Росреестра по Воронежской области зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 23 сентября 2019 года исковые требования Селищевой А.Е. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управления Росреестра по Воронежской области ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив в полном объеме материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Воронежской области Магденко А.Н., судебная коллегия по административным делам Воронежского областного суда приходит к следующему.

В силу положений частей 4, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 5 статьи 29 Закона о регистрации в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлен частью 1 статьи 26 Закона о регистрации, в частности к таким основаниям относятся: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости) (пункт 49).

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.09.2014г. административный истец Селищева А.Е. заключила договор № Долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ООО «Консоль», по которому ООО «Консоль» обязалось построить дом по адресу: <адрес> и в этом доме передать Селищевой А.Е. двухкомнатную квартиру, строительный №, общей площадью 56,42 кв.м, лоджия 3,03 кв.м., расположенную на 4 этаже. В свою очередь административный истец должна была произвести оплату по договору в сумме <данные изъяты> рублей.

09.09.2014г. указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области.

Согласно представленной финансовой справки от 29.12.2015г., акту приема-передачи квартиры от 14.01.2016г. Селищева А.Е. выполнила финансовые обязательства перед ООО «Консоль» в полном объеме и произвела оплату по договору в сумме <данные изъяты> рублей, а ООО «Консоль» передало ей двухкомнатную <адрес> фактической площадью <данные изъяты> кв.м, в 1 секции подъезда, 4 этаж, в жилом доме по адресу: <адрес>.

С данными характеристиками, в том числе площадью <данные изъяты> кв.м. указанная квартира ДД.ММ.ГГГГ была поставлена на кадастровый учет.

Селищева А.Е. неоднократно обращалась к административному ответчику за государственной регистрацией права на спорную квартиру.

По поданному Селищевой А.Е. заявлению от 14.01.2016г. государственная регистрация уведомлением Росреестра от 22.01.2016г. была приостановлена в связи с несоответствием отображения границ объекта строительства — квартиры в осях 2-4; В-Б, указанных в договоре № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 04.09.2014г. с приложением 1 плану кадастрового паспорта от 10.12.2015г., выданному филиалом ФГБУ «ФКП Роересстра» по Воронежской области.

После этого административным истцом был получен план квартиры - приложение № 1 к договору № от 04.09.2014г., который соответствовал плану кадастрового паспорта от 10.12.2015г., т.е. с совпадающей конфигурацией квартиры и площадью в <данные изъяты> кв.м.

04.04.2016г. Селищева А.Е. вновь обратилась с заявлением о государственной регистрацией права, однако уведомлением от 04.04.2016г. регистрация была приостановлена в связи с необходимостью предоставить дополнительное соглашение к договору долевого участия № от 04.09.2014г., содержащим изменение границ объекта, оформленное надлежащим образом.

После этого административным истцом Селищевой А.Е. было заключено дополнительное соглашение от 15.07.2016г. к договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 04.09.2014г., согласно которому в пункт 1.5 договора № от 04.09.2014г. внесены изменения и закреплена площадь квартиры - <данные изъяты> кв.м.

19.04.2018г. Селищева А.Е. обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрацией права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. К заявлению были приложены: кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН) от 10.12.2015г., акт приема-передачи квартиры от 14.01.2016г., договор участия в долевом строительстве от 04.09.2014г. № с приложением № с площадью квартиры <данные изъяты> кв.м и соответствующей конфигурацией квартиры, дополнительное соглашение от 15.07.2016г. к договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 04.09.2014г., финансовая справка от 29.12.2015г.

Уведомлением от 03.05.2018г. государственная регистрация права собственности Селищевой А.Е. была приостановлена. В качестве оснований для приостановления регистрации указано, что Селищевой А.Е. представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от 04.09.2014г. с приложением № к нему, в котором содержится описание (расположение) квартиры на плане создаваемого объекта недвижимости. Согласно сведениям ЕГРН на кадастровый учет поставлен иной объект (планировка квартиры отличается от указанной в приложении 1 к договору участия в долевом строительстве). Таким образом, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра о таком объекте недвижимости.

Указанные обстоятельства следуют из решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24.12.2018г., вступившего в законную силу 19.03.2019г. (л.д. 138-145).

Данным решением суда отказ Управления Росреестра по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации права собственности Селищевой А.Е. на объект, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ признан незаконным, на Управление Росреестра по Воронежской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Селищевой А.Е. от ДД.ММ.ГГГГ № с представленными документами в течение тридцать дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Вместе с тем, застройщик по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и заключенному к нему дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ - ООО «Консоль» 13.09.2016г. прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «АРГО», которое 03.09.2019г. исключено из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

На основании пунктов 7, 49 части 1 статьи 26 Закона о регистрации уведомлением от 19.04.2019г. № КУВД-001/2019-4748205 Управление Росреестра по Воронежской области приостановило государственную регистрацию права собственности Селищевой А.Е. на спорную квартиру, поскольку представленное дополнительное соглашение от 15.07.2016г. к договору № 65 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 04.09.2014г., изменяющее существенные условия договора долевого участия, а именно характеристики объекта долевого строительства, включая план объекта с иным описанием внешних границ (включение тамбура в площадь и конфигурацию объекта), не может являться документом-основанием в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ. В связи с чем Селищевой А.Е. предложено представить дополнительное соглашение к указанному договору долевого участия, содержащее изменение границ объекта, оформленное надлежащим образом. А именно, дополнительное соглашение представляется на государственную регистрацию, как сделка на основании заявлений сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с соблюдением требований ст. 21, ст. 48 Закона о регистрации.

Полагая данное решение государственного органа незаконным, нарушающим ее права, Селищева А.Е. обратился в суд с настоящим иском.

При разрешении спора, суд первой инстанции правильно установил все имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно распределил бремя их доказывания, проанализировал доводы истца, возражения ответчика, оспариваемое решение государственного органа, основания к его принятию, положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», применительно к возникшим правоотношениям и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Судом была тщательно исследована и получила надлежащую оценку правовая позиция Управления Росреестра по Воронежской области, о том, что препятствие для регистрации права собственности административного истца на спорную квартиру создают не действия органа регистрации, а факт не проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016г. в установленном порядке до момента ликвидации застройщика - ООО «Консоль». В настоящий момент Дополнительное соглашение не может быть зарегистрировано, так как ликвидированная его сторона не может подать заявление о регистрации. Вместе с тем, государственная регистрация дополнительного соглашения может быть проведена в отсутствии заявления ликвидированной стороны, если состоится решение суда о регистрации дополнительного соглашения без заявления второй стороны по аналогии с ситуацией, урегулированной ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (сейчас главы 22 КАС РФ) или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации в связи с ликвидацией застройщика (продавца) указанный в абзаце первом пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 способ защиты нарушенного права со ссылкой на статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применен быть не может.

С учетом изложенного, судом правильно признаны обоснованными доводы представителя административного истца о том, что в данном случае не имеется лица, к которому в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть предъявлено требование о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору о долевом участии в случае уклонения одной из сторон сделки от государственной регистрации дополнительного соглашения.

Между тем, целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе, проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их, формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

По смыслу названных норм материального права, применительно к положению пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо установления обстоятельства уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Руководствуясь приведенными положениями закона и удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что административным истцом представлен договор участия в долевом строительстве № от 04.09.2014г., заключенный между Селищевой А.Е. и застройщиком, подписанный сторонами, и прошедший государственную регистрацию.

Селищева А.Е. полностью произвела оплату переданной по акту приема-передачи от 14.01.2016г. квартиры с теми техническими характеристиками, в том числе площадью <данные изъяты> кв.м, с какими 09.12.2015г. квартира была поставлена регистрирующим органом на кадастровый учет.

При этом право собственности на объект долевого строительства ни за кем не зарегистрировано, дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке по не зависящим от административного истца основаниям.

Судом верно указано, что в очередной раз приостанавливая государственную регистрацию права собственности Селищевой А.Е. на спорную квартиру, Управление Росреестра по Воронежской области возлагает на административного истца не предусмотренную законом обязанность опровергать достоверность сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о площади квартиры равной <данные изъяты> кв.м., которая никем не оспаривается.

Таким образом, требование Управления Росреестра к Селищевой А.Е. о необходимости заключения дополнительного соглашения, с последующей государственной регистрацией дополнительного соглашения является объективно неисполнимым и препятствия по его исполнению не могут быть устранены в будущем, иных препятствий для государственной регистрации права собственности на названную квартиру по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил требования административного истца с возложением на административного ответчика обязанности зарегистрировать за административным истцом право собственности на вышеуказанную квартиру в соответствии с ч. 3 ст. 227 КАС РФ.

Решение суда по существу является правильным. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности. Нарушений требований ст.84 КАС РФ при оценке доказательств судом не допущено.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения по делу не установлено.

Доводы апелляционной жалобы, повторяют доводы государственного органа, приведенные в суде первой инстанции, они были тщательно исследованы и получили надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Другие доводы жалобы сводятся к субъективному толкованию обстоятельств спора, норм действующего законодательства, однако выводов суда первой инстанции не опровергают и отмену решения не влекут.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 23 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области – без удовлетворения.

Председательствующий судья:

судьи коллегии: