Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-170/2013 (2-3940/2012;) от 20.11.2012

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                                                                                 г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Кузьменковой А.А.,

с участием представителя истца Макаров К.М.- Гущиной К.А., действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Незвановой А.В. - Морозова А.В., действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Андреенко Г.Ф. - Огиванова А.В., действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства <адрес> - Литвиновой И.Г., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Макаров К.М. к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства,

Установил:

Макаров К.М. обратился суд с иском к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО АПРСФ «Содействие» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого <адрес>.

Предметом договора является участие истца в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный), в доле, составляющей <данные изъяты>. общей площади (трехкомнатная квартира в двух уровнях № (строительный№ В соответствии с п.2.1. договора общая стоимость квартиры составляет № по курсу ЦБ РФ на день оплаты, которые истец полностью оплатил застройщику.

Ответчик обязался выполнить комплекс работ по строительству дома,сдать дом Государственной комиссии в 4 квартале 2005 года и передать истцу в собственность квартиру по акту приема-передачи со всей необходимой документацией для регистрации права собственности.

Дом построен, однако, до настоящего времени ответчик не сдал его в эксплуатацию. В настоящее время ООО АПРСФ «Содействие» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Признание права собственности путем обращения в Арбитражный суд невозможно, поскольку начато удовлетворение требований кредиторов третьей очереди, определением Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2011 года отказано в удовлетворении заявления ФНС России о применении при банкротстве ООО АПРСФ «Содействие» параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылаясь на невозможность во вне судебном порядке зарегистрировать право собственности на построенный за счет собственных средств объект недвижимого имуществ, истец просил признать за ним право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру в двух уровнях № (строительный) № расположенную в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО АПРСФ «Содействие» Чугунова О.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, ранее в судебных заседаниях иск признала полностью, подтвердила, что ООО АПРСФ «Содействие» является застройщиком жилого <адрес>, дом полностью построен, но не сдан в эксплуатацию; застройщик признан банкротом, производятся расчеты с кредиторами третьей очереди; признала факт заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома в части спорной квартиры между Макаров К.М. и ООО АПРСФ «Содействием» ДД.ММ.ГГГГ и оплату истцом в полном объеме доли в объекте незавершенного строительства. Договор долевого участия в строительстве спорной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО АПРСФ «Содействие» и Андреенко Г.Ф., Незвановой А.В., расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невыполнением дольщиками обязанности по оплате доли. Застройщик не участвовал в формировании реестра обманутых дольщиков, реестр составлялся на основании заявлений самих дольщиков.

Представители третьих лиц Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. возражали против иска, ссылаясь на наличие договора долевого участия на № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой А.В., Андреенко Г.Ф., предметом которого является спорная квартира. Считают договор действующим, признали тот факт, что Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. не оплатили долю участия в строительстве до настоящего времени; оспаривали договор, заключенный с Макаров К.М., полагая его подложным на том основании, что Макаров К.М. не включен в реестр обманутых дольщиков и не является потерпевшим по уголовному делу в отношении должностных лиц ООО АПРСФ «Содействие».

Представитель третьего лица Министерства строительства Самарской области подтвердила, что в реестр обманутых дольщиков включены Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф.; Макаров К.М. не включен. Реестр формировался на основании заявлений дольщиков и представленных ими договоров без участия застройщика.

Представитель третьего лица ТСЖ «Степана Разина 89» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще.

Самостоятельные требования третьими лицами не заявлены.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО АПРСФ «Содействие» (застройщик) и Макаров К.М. (дольщик) заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого <адрес> (строительный) по <адрес>, в доле, составляющей <данные изъяты> общей площади трехкомнатной квартиры в двух уровнях № (строительный), №.

Суд исследовал указанный договор в судебном заседании в подлиннике, приобщив к материалам дела копию (№

В соответствии с п. 3.2. договора ответчик обязался выполнить комплекс работ по строительству домаисдать дом Государственной комиссии в 4 квартале 2005 года с обеспечением качества строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП, предать истцу по акту приема-передачи в собственность указанную в договоре жилую квартиру и всю необходимую документацию для надлежащего оформления права собственности.

Истец обязался оплатить долю участия в строительстве в течение двух месяцев с момента заключения договора в размере № в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты (п.п. 2.1., 2.2. договора).

Истец выполнил свои обязательства по оплате доли участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику № рубля за один доллар США, что подтверждается исследованным в судебном заседании подлинником квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (к материалам дела приобщена его копия) и сведениями ЦБ РФ о курсе валют на ДД.ММ.ГГГГ №

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ доля истца соответствует трехкомнатной квартире, общей площадью с учетом прочей <данные изъяты> (с коэффициентом), общей площадью без учета прочей, рассчитанной в соответствии с жилищным законодательством, <данные изъяты>., жилой площадью <данные изъяты>., расположенной на <данные изъяты> дома по адресу: <адрес>.

ООО АПРСФ «Содействие» признает договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Макаров К.М., действительным, признает факт полной оплаты Макаров К.М. стоимости спорной квартиры.

Стороны не оспаривают тот факт, что объект построен, дольщиками создано ТСЖ «Степана Разина 89», однако, объект не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на построенную квартиру.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Признаки самовольного строительства жилого дома по <адрес> в г. Самаре отсутствуют, о чем свидетельствует наличие разрешения на строительство на отведенном для этих целей земельном участке и о полномочиях ответчика в строительстве жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Старая Самара» (комитет) и ТОО Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» (дольщик) был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого <адрес>.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части заказчика по проектированию строительства, каковым стал Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары (заказчик) и ООО АПРСФ «Содействие» (подрядчик) заключен Генеральный подря<адрес>-д, в соответствии с которым ООО АПРСФ «Содействие» обязалось собственными и привлеченными силами и средствами построить жилой дом по <адрес>.

Постановлением Главы г. Самары от 16.08.2002 года № 368 Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары предоставлен земельный участок в аренду без права выкупа, площадью <данные изъяты>. для организации площадки строительства и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>.

Таким образом, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, построен на законных основаниях, истец оплатил долю в строительстве жилого дома в полном объеме, договор между истцом и застройщиком заключен в установленной законом письменной форме, подписан и признается обеими сторонами договора, на момент заключения договора закон не предусматривал его обязательной государственной регистрации, в соответствии с выпиской из ЕГРП зарегистрированных прав на спорную квартиру не имеется, что в совокупности подтверждает наличие оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

Притязания третьих лиц Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. на спорную квартиру суд считает необоснованными.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО АПРСФ «Содействие» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого <адрес>, предметом которого является долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный) в доле, составляющей <данные изъяты> общей площади (трехкомнатная квартира в двух уровнях № (строительный), <данные изъяты>), то есть аналогичный договору, заключенному ответчиком с истцом Макаров К.М. в <данные изъяты>.

В силу п. 3.1. договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ ООО АПРСФ «Содействие» обязалось завершить строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств по договору и введением в отношении него конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области и ТСЖ «Степана Разина 89» был заключен договор № о предоставлении субвенции, согласно которому Министерство строительства и ЖКХ по исполнение Закона Самарской области № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» предоставило ТСЖ субвенцию за счет средств областного бюджета на завершение строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

Незванова А.В. была включена в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из реестра №

Указанное обстоятельство подтвердила в судебном заседании представитель Министерства строительства Самарской области.

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. договора долевого участия, заключенного ответчиком с Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., дольщики обязались произвести оплату доли в размере 46 000 долларов США в течение 10 календарных дней после подписания акта государственной комиссии о сдаче указанного жилого дома в эксплуатацию.

Решением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в пункты 2.1., 2.2. договора, заключенного ответчиком с Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., внесены изменения, в соответствии с которыми стоимость доли Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. составляет №, которые они обязаны оплатить застройщику ООО АПРСФ «Содействие» в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № путем внесения суммы в счет оплаты доли на расчетный счет ООО АПРСФ «Содействие». Этим же решением суд отказал Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. в признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Решение суда в части оплаты стоимости доли в объекте незавершенного строительства Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. до настоящего времени не исполнили, в предоставлении Андреенко Г.Ф. отсрочки исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары отказал определением от ДД.ММ.ГГГГ (№

Представители Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. признают, что обязательства по оплате доли по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. не исполнили до настоящего времени.

Доводы представителя истца Макаров К.М. и представителя ООО АПРСФ «Содействие» о том, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., является расторгнутым, суд считает обоснованными.

В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором № от ДД.ММ.ГГГГ допускается его расторжение в одностороннем порядке в случае нарушения «дольщиком» сроков по оплате, указанных в п. 2.2. настоящего договора. При этом в соответствии с п. 5.1. договора застройщик имеет право не только на одностороннее расторжение договора с обязательным уведомлением об этом «дольщика», но и на удержание 10 % от стоимости договора в качестве неустойки, связанной с таким расторжением договора. Датой расторжения договора в этом случае считается дата получения «Дольщиком» уведомления от застройщика.

С учетом решения суда, которым внесены изменения в п. 2.2. договора, срок оплаты по договору истек ДД.ММ.ГГГГ (через месяц после вступления в силу решения суда ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ООО АПРСФ «Содействие» направило Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в связи с нарушением дольщиками срока оплаты, которое Незванова А.В. получила по ДД.ММ.ГГГГ, а Андреенко Г.Ф. - ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Факт направления уведомления подтверждается самим уведомлением, описью вложения в заказное письмо №

Факт получения уведомления Андреенко Г.Ф. подтверждается обратным почтовым уведомлением о вручении заказного письма по адресу <адрес>1 (этот адрес Андреенко Г.Ф. указала во всех заявлениях в суд как место своего жительства) и обратным почтовым уведомлением о вручении заказного письма по адресу <адрес>, <адрес> № по месту работы Андреенко Г.Ф. ее представителю Огиванову А.В. № письмом Андреенко Г.Ф. (в лице представителя Березун Н.И.) в адрес ООО АПРСФ «Содействие» от ДД.ММ.ГГГГ, в котором Андреенко Г.Ф. признала, что ДД.ММ.ГГГГ ею получено требование ООО АПРСФ «Содействие» о расторжении договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №

Факт получения уведомления о расторжении договора Незвановой А.В. подтверждается авианакладной службы экспресс-доставки DHL <данные изъяты> из которой следует, что Незванова А.В. получила уведомление о расторжении договора № о долевом участии в строительстве ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>; в получении расписалась сама Незванова А.В.

Изложенные доказательства опровергают доводы Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о том, что они не получали от застройщика уведомлений о расторжении договора №.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. правомерно расторгнут застройщиком в одностороннем порядке.

В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, в настоящее время ООО АПРСФ «Содействие» не имеет обязательств перед Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о передаче им в собственность спорной квартиры, а договорные обязательства между истцом Макаров К.М. и ООО АПРСФ «Содействие» не нарушают прав и законных интересов указанных лиц.

Доводы третьих лиц об отсутствии у истца права на спорную квартиру в связи с тем, что он не включен в реестр обманутых дольщиков, не может быть учтен судом при разрешении настоящего спора, поскольку указанное обстоятельство в силу закона не относится к основаниям приобретения права собственности на вновь построенное жилое помещение.

Как пояснила в судебном заседании представитель Министерства строительства Самарской области, реестр составлялся на основании договоров, представленных дольщиками, застройщик в формировании реестра обманутых дольщиков не участвовал. Данное обстоятельство подтвердила представитель ООО АПРСФ «Содействие». Из письменных объяснений Маркова М.К. следует, что в связи с работой он постоянно находится в другом населенном пункте и вследствие этого не имел возможности подать заявление о включении его в реестр обманутых дольщиков (л.№

Доводы третьих лиц о подложности договора, заключенного между Макаров К.М. и ООО АПРСФ «Содействие» несостоятельны в силу того, что обе стороны этого договора признают его заключение и исполнение, данный договор не нарушает прав и законных интересов Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., поскольку у них нет договорных обязательств с застройщиком в отношении спорной квартиры.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Истец создал объект недвижимости за счет собственных средств с соблюдением требований закона, в связи с чем имеет право на приобретение жилого помещения в собственность.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует истцу в приобретении права собственности на квартиру.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебные решения являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Доля истца в строительстве определена, имеет точное описание в договоре о долевом участии, а также в техническом паспорте, что позволяет выделить спорное жилое помещение из числа других и идентифицировать его.

С учетом изложенного требование истца подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Макаров К.М. к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Макаров К.М. право собственности на трехкомнатную <адрес> (строительный), общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) №., без учета коэффициента № расположенную на № незавершенного строительством жилого дома по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                             Е.В. Антонова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.