Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3333/2021 ~ М-3096/2021 от 13.08.2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2021 года г. Новороссийск

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.

при секретаре Татаровской А.А., с участием представителей истца и третьих лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-3333/2021 по иску ООО «СЗ СК Грань» к Павлюченко Т.И, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «СЗ СК Грань» обратилось в суд с иском к Павлюченко Т.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, от 12 июля 2020 года.

В обоснование требований в исковом заявлении указано, что на основании договора залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и Корнеев И.В. являлся залого­держателем земельного участка <№> площадью 2 094 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства <№> (процент готовности 73%) по адресу: 353960, <адрес>. 15.04.2020 года начальником управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома, которому вместо кадастрового номера <№> присвоен кадастровый номер <№>. Соответственно, квартиры введенного в эксплуатацию многоквартирного дома были обременены залогом. Правом собственности на земельный участок <№> и малоэтаж­ный многоквартирный дом <№> в настоящее время обладает ООО «СЗ СК Грань», что подтверждается регистра­ционной записью в ЕГРН <№> от 29.07.2019 года. 12 июля 2020 года ООО «СЗ СК Грань» и Павлюченко Т.И. заключили договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 23<№> по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи квартиры заключен без согласия залогодержателя Корнеева И.В., что является основанием для его расторжения.

В судебном заседании представитель истца Шакиров Э.Р. иск поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства. Дополнительно Шакиров Э.Р. сообщил, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 12 июля 2020 года по оплате ее стоимости покупателем и передачи квартиры от продавца покупателю исполнены сторонами полностью. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. Впоследствии ООО «СЗ СК Грань» заключило договора купли-продажи спорной квартиры с Михайловым Р.В.

Павлюченко Т.И. и ее представитель Митяев В.В. в судебное заседание не явились, ходатайство представителя об отложении судебного разбирательства судом отклонено как необоснованное.

Представители третьих лиц Гордейчик В.А. и Ахмедов И.Р. просили в иске отказать, указав в своих возражениях на то, что истцом избран неверный способ защиты права.

Исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми и или договором, осуществляется путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Пунктом 2 ст. 450.1 ГК РФ закреплено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из представленных суду документов видно, что 29 марта 2019 года Корнеев И.В. и Гаводьян А.А. заключили договор займа №29-03/2019 на сумму 100 000 000 рублей.

В тот же день Корнеев И.В. и Гаводьян А.А. заключили договор залога (ипотеки) №29-03/2019-и, предметом по которому являются земельный участок <№> площадью 2 094 кв.м. и расположенный на нем объекта незавершенного строительства <№> (процент готовности 73%) по адресу: 353960, <адрес>.

29 июля 2019 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на земельный участок <№> (запись в ЕГРН <№>).

1 октября 2020 года Корнеев И.В. и ИП Лопарева Т.Н. заключили договор уступки права требования (цессии), по которому Корнеев И.В. переуступил ИП Лопаревой Т.Н. право требования по договору займа от 29.03.2019 года №29-03/2019 на сумму 50 000 000 рублей к Гаводьян А.А., а также соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым произведена замена залогодержателя Корнеев И.В. на ИП Лопареву Т.Н. по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и.

15 апреля 2020 года Управлением архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск выдано разрешение <№> на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, <адрес>.

10 мая 2020 года осуществлен кадастровый учет малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, <адрес>, которому присвоен кадастровый <№>.

12 июля 2020 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и акта приема-передачи от 14 мая 2020 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на квартиру №16 площадью 41,1 кв.м. с кадастровым номером <№> в <адрес>.

12 июля 2020 года ООО «СЗ СК Грань» и Павлюченко Т.И. заключили договор купли-продажи указанной квартиры и подписали акт приема-передачи квартиры с передачей ключей и соответствующей технической документации.

Стоимость квартиры определена сторонами в договоре в сумме 1800000 рублей, которые были внесены Павлюченко Т.И. в кассу ООО «СЗ СК Грань».

В соответствии с условиями договором ООО «СЗ СК «Грань» обязан передать Павлюченко Т.И. квартиру по передаточному акту в порядке и срок предусмотренные договором (п. 4.1.2.), совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в том числе подписать и предоставить в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю (п. 4.1.3.).

Со своей стороны Павлюченко Т.И. обязана принять квартиру по передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим договором (п. 4.2.1.), уплатить цену Договора в порядке, предусмотренном его условиями (п. 4.2.2.), своевременно подписать и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности (п. 4.2.3.).

О том, что до окончания строительства жилой дом? в котором расположена продаваемая квартира, был передан в залог Корнееву И.В. представитель ООО «СЗ СК «Грань» Павлюченко Т.И. не сообщил.

В силу положений пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ одним из оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем - лицом, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога. Этот случай является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Обязательным при этом условием является то обстоятельство, что по возмездной сделке приобретает имущество лицо, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что Павлюченко Т.И. не знала и не могла знать о нахождения приобретаемого имущества в залоге у истца.

Павлюченко Т.И. приобрела спорное жилое помещение у застройщика, заявившего о такой продаже, в том числе посредством СМИ, рекламы на сайтах и телевидении, то есть путем акцепта публичной оферты, на основании возмездной сделки и по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта недвижимости в заявленный период, при этом, право собственности продавца было зарегистрировано Управлением Росреестра.

На момент отчуждения спорной квартиры Павлюченко Т.И. право собственности продавца ООО «СЗ Грань» никем не оспаривалось.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержал регистрационных записей о наличии обременений, ограничивающих полномочия продавца по распоряжению принадлежащей ему квартиры, что было признано представителем истца в судебном заседании.

Таким образом, Павлюченко Т.И., как покупатель, путем совершения доступных для нее действий, убедилась в принадлежности имущества продавцу, и как следствие в законности совершаемой сделки, в отсутствии каких-либо запретов и ограничений.

При существовании специальных процедур регистрации, при наличии государственного реестра все риски, связанные с юридическими недостатками имущества, должны нести не покупатели или продавцы, а те органы, которые при соблюдении соответствующих процедур имели возможность вовремя их устранить. В данном случае речь идет об ответственности учетно-регистрационной системы за внесение недостоверных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В частности, в ст.7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ указано, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, соответственно, Реестр прав на недвижимость, являясь составной частью ЕГРН, также должен отвечать принципу достоверности. Поэтому содержащиеся в нем сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости должны быть достоверны в силу закона.

В то же время из смысла статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ следует, что: права, закрепляющие принадлежность недвижимого имущества определенному лицу, ограничения таких прав и обременения недвижимого имущества (права на него) подлежат государственной регистрации; государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.

Правовая регламентация всех действий регистрирующего органа, его обязанностей, правил и порядка регистрации направлена на обслуживание принципа достоверности государственного реестра.

Согласно прецедентной позиции Европейского Суда по правам человека, изложенной в постановлении от 06 декабря 2011 г. N 7097/10 по делу "Гладышева против России", любое вмешательство в собственность должно не только быть законным и иметь законную цель, но и удовлетворять требованиям пропорциональности. Должен быть установлен справедливый баланс между потребностями, вытекающими из общих интересов общества, и необходимостью защиты основных прав человека. Необходимый баланс не будет достигнут, если заинтересованное лицо несет индивидуальное и чрезмерное бремя. Кроме того, именно государство обладает исключительной компетенцией по определению условий и процедур, в порядке которых оно отчуждает свои активы лицам, которые, как оно считает, имеют на это право, а также обладает исключительной компетенцией по осуществлению надзора за соблюдением этих условий. Риск совершения ошибки органом государственной власти должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счет заинтересованного лица.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи. О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При таких данных, правоподтверждающее значение государственной регистрации прав на объекты недвижимости и ее значимость как гарантии правовой определенности в обороте недвижимости, позволяющей его участникам соизмерять собственное поведение и предвидеть последствия такового в условиях неизменности официально признанного статуса правообладателей, должно быть учтено при разрешении настоящего спора.

Публичность реестра означает доступность содержащихся в нем сведений. Получив выписку из ЕГРН, т.е. официальный документ, содержащий основные и дополнительные сведения об объекте права, Павлюченко Т.И. получила исчерпывающую информацию об интересующей ее недвижимости. При совершении сделки она может полностью доверять этой информации, любые ошибки в предоставленном документе не должны причинять ей ущерб.

Лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию.

При отсутствии в ЕГРН сведений о наличии ограничений (обременений) права собственности продавца и отсутствия препятствий в государственной регистрации прав, у Павлюченко Т.И. не было оснований сомневаться в наличии у ООО «СЗ Грань» полномочий на отчуждение квартиры без получения согласия третьих лиц, так как никаких объективных данных для таких сомнений в настоящем случае не имелось.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Положениями ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

По правилам п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ").

Предъявление продавцом иска о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на обстоятельства, которые стали следствием неисполнения им своих обязательств по передаче покупателю товар свободного от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, а также последующие действия по распоряжению проданным имуществом в пользу третьих лиц, очевидно является злоупотреблением правом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ООО «СЗ СК Грань» к Павлюченко Т.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, от 12 июля 2020 года отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Н. Литвинов