Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5/2018 (2-818/2017;) ~ М-666/2017 от 23.03.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2018 года г.Тольятти, ул.Коммунистическая, 43

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Морозовой Ю.А.,

при секретаре Ожигановой М.А.,

в присутствии представителя истца Мещеряковой О.В., представителя конкурсного управляющего ООО «Сентябрь-два» Степановой Ю.В., представителя третьего лица Высоцкой Н.В., представителя администрации г.о.Тольятти Зыкова В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5/2018 по иску Мануйловой Е.Д. к ООО «Сентябрь-два» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

установил:

Мануйлова Е.Д. обратилась с вышеуказанным иском, с учетом уточнений просила признать за ней право собственности в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной .... (строительный), расположенной в подъезде ... на ... этаже, общей площадью с учетом лоджии (балкона) - 115,9 кв.м, без учета лоджии (балкона) – 111,8 кв.м, жилой площадью – 64,1 кв.м, по строительному адресу ...., .....

В обоснование своих требований истец ссылается на заключение 11.02.2015 между ООО «Сентябрь-два» и Дубровиной Н.В. договора долевого участия № 359, в соответствии с условиями которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: .... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект. Обязательства по договору Дубровиной Н.В. были исполнены. 08.10.2015 Дубровина Н.В. переуступила свои права требования по данному договору Мануйловой Е.Д. Несмотря на исполнение участником долевого строительства своих обязательств и на истечение срока передачи объекта долевого строительства, строительство объекта не завершено, квартира истице не передана.

Представитель истца Мещерякова О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что обращение в суд с иском о признании права собственности является единственным возможным способом восстановления прав истицы, исполнившей обязательства по договору в полном объеме, которая не должна нести негативные последствия не сдачи дома в установленные договором сроки.

Ответчик – представитель ООО «Сентябрь-два» в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом по юридическому адресу. Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2017 г. ООО «Сентябрь-два» признано банкротом, конкурсным управляющим ООО «Сентябрь-два» утверждена Овчинникова Н.Р.

Представитель ответчика – конкурсного управляющего ООО «Сентябрь-два» Овчинниковой Н.Р. – Степанова Ю.В. возражала против удовлетворения исковых требований и указала, что до соответствующей регистрации невозможно установление права собственности на еще несозданное и незарегистрированное в определенном законом порядке имущество. Право собственности на это помещение как на отдельный объект не возникает ни у участника долевого строительства, ни у застройщика. Материалы данного спора не содержат доказательств, подтверждающих сдачу спорного в эксплуатацию; документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию отсутствуют; и свидетельствующие о регистрации права собственности на дом за застройщиком.

Третье лицо – представитель администрации г.о. Тольятти Зыков В.Ю. в судебном заседании просил вынести решение на усмотрение суда по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель третьего лица Дубровиной Н.В. – Высоцкой Н.В. пояснила, что обязательства по договору об уступке права от 08.10.2015 Мануйловой Е.Д. исполнены в полном объеме.

Третье лицо –представитель Управления Росреестра по Самарской области, ПАО «АктивКапиталБанк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск Мануйловой Е.Д. обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащие ему.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст. 131 ГК РФ.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 апреля 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что 11.02.2015 между ООО «Сентябрь-два» и Дубровиной Н.В. был заключен договор долевого участия № 359, в соответствии с условиями которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: ...., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект (далее – договор) (т.1: л.д.16-20).

Согласно п. 1.2 договора объектом является 3 (трех) комнатная квартира № .... (строительный), расположенная в подъезде № 2 на 5 этаже. Общая площадь по проекту (в т.ч. площадь лоджии/балкона) 118,23 кв. м., общая площадь по проекту (без учета лоджии/балкона) 113,94 кв. м., жилая площадь 59,08 кв. м.

Пунктом 3.1. договора установлено, что цена указанного объекта составляет 5438 580 рублей, стоимость 1 кв. м. без чистовой отделки составляет 46000 рублей.

Согласно п. 6.2 договора передача объекта должна быть осуществлена в течение 2 месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и при условии полной оплаты участником долевого строительства стоимости строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора.

В п.1.5 договора предусмотрено получение ответчиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее II квартала 2015 года. Таким образом, вышеуказанный объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства не позднее 31.08.2015.

Расположение объекта указано на плане создаваемого жилого дома, который прилагается к договору и является неотъемлемой частью (Приложение №1). Схема расположения Жилого дома (Приложение №2). Характер отделки объекта оговорен в ведомости отделочных работ (Приложение №3). Общая площадь передаваемого объекта будет откорректирована на основании замеров организации технической инвентаризации и учета.

25.02.2015 договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области в ЕГРП.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что свои договорные обязательства Дубровина Н.В. исполнила надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи простого векселя (т.1: л.д.26-28).

08.10.2015 между Дубровиной Н.В. и Мануйловой Е.Д. был заключен договор об уступке права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которым к истцу в полном объеме перешли права Дубровиной Н.В. по договору долевого участия в строительстве (т.1: л.д.14-15).

Согласно п. 4 договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве за уступаемое право требования квартиры по договору долевого участия № 359 от 11.02.2015 истцом оплачено 4700 000 рублей. Указанную сумму истец выплатил Дубровиной Н.В. в полном объеме до заключения настоящего договора (т.1: л.д.29-32).

26.10.2015 Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация договора об уступке права требования в ЕГРП.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2017 ООО «Сентябрь-два» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017 конкурсным управляющим ООО «Сентябрь-два» утверждена Овчинникова Н.Р.

В обоснование своих требований истец указывает на приобретение квартиры для личных нужд, строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.

Судом назначена экспертиза по делу для определения параметров спорной квартиры и определения степени готовности здания по строительному адресу: .....

Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы № 1834/7-2 от 13.02.2018, изготовленной ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы, строительство объекта, предусмотренного договором долевого участия № 359 от 11.02.2015, заключенного между Дубровиной Н.В. и ООО «Сентябрь-два», а именно: 3 (трех) комнатной квартиры ...., на дату осмотра произведено не в полном объеме.

Сопоставление фактических технических характеристик квартиры № .... с характеристиками, приведенными в представленной документации, приведено в таблице № 1, а именно: отделка стен черновая (выполнена штукатурка стен), выполнен ввод в помещение с квартирными щитками и скрытой разводкой (без монтажа электроустановочных приборов), фактически установлены стояки из оцинкованных труб, запорная арматура и разводка по квартире отсутствуют, приборы учета не установлены, фактически стояки канализации отсутствуют. В квартире установлены стояки полимерные, разводка по квартире выполнена в конструкциях пола скрыто, радиаторы установлены. Приборы учета в квартире не установлены. Вентканалы возведены, вентотверстия заделаны на период строительства. Жилые помещения, балкон, лоджия, санузлы, ванные комнаты – керамзито-бетонная стяжка. Наличие гидроизоляции не установлено, работа скрытого характера. Входная дверь в квартиру не установлена. В наружных стенах в помещениях без лоджий установлены пластиковые окна с двойным стеклопакетом. В помещениях с лоджиями окна в наружных стенах отсутствуют. На лоджии установлены пластиковые одинарные стеклопакеты. Двери из помещений на лоджии отсутствуют. Внутренние двери отсутствуют.

На основании проведенного сопоставления фактического состояния квартиры № .... с проектными данными, материалами дела установлено, что строительство объекта произведено не в полном объеме: частично отсутствуют предусмотренные проектом и договором долевого участия № 359 инженерное оснащение квартиры и конструктивные элементы.

В соответствии с представленной проектной документацией исследуемая квартира трехкомнатная с раздельным санузлом, кладовой и двумя балконами.

Фактическая площадь квартиры № .... не соответствует проектным данным, приведенным в договоре № 359: фактически жилая площадь больше на 5,02 кв.м, общая площадь с учетом балконов меньше на 2,33 кв.м. При этом в пункте 1.2 договора указано, что общая площадь передаваемого объекта будет откорректирована на основании замеров организации технической инвентаризации и учета.

На основании проведенного расчета, сопоставления фактического состояния многоквартирного жилого дома на дату осмотра с проектными данными и данными сборников УПСС установлено, что процент готовности основных конструктивных элементов жилого дома, которые можно определить достоверно, составляет 54 % от общего объема здания. При этом в значительном объеме выполнены работы по устройству систем отопления, электроосвещения, водоснабжения и канализации, а также устройство полов и внутренней отделки помещений, частично установлены заполнения оконных и дверных проемов.

Расчет степени готовности жилого дома: подземная часть – выполнено в полном объеме; стены – выполнено в полном объеме; перегородки – выполнено в полном объеме, перекрытия и покрытия – выполнено в полном объеме, кровля – выполнено в полном объеме, лестницы, балконы, лоджии – выполнено в полном объеме; окна, двери – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; полы – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; отделка – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; прочие – работы не выполнены; лифты – лифты не установлены; отопление и вентиляция – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; водоснабжение и канализация – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; электроосвещение – выполнено частично, степень выполнения работ не может быть определена; слаботочные устройства – работы не выполнены. Итого, коэффициент строительной готовности составляет 53,53 % (т.2: л.д. 140-159).

Правомерность строительства находящегося юго-восточнее пересечения .... ...., формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются:

разрешением на строительство № RU63302000-204 от 15.11.2010, выданным мэрией г.о. Тольятти (т.1: л.д.81-88),

договором аренды земельного участка № 1403 от 27.06.2006, кадастровым планом земельного участка (т.1: л.д.66-69, 95),

актом приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка № 1403 от 27.06.2006 (т.1: л.д.96),

дополнительными соглашениями от 16.02.2009 и от 28.05.2010 к договору аренды земельного участка № 1403 от 27.06.2006 г. (т.1: оборот л.д.96, л.д.97),

соглашением от 24.01.2011 к договору аренды земельного участка № 1403 от 27.06.2006 (т.1: л.д.98),

договором перенайма земельного участка от 23.09.2011 (т.1: л.д.63-65),

договором купли-продажи земельного участка от 29.08.2011 (т.1: л.д.70-73).

Согласно представленным Управлением Росреестра по Самарской области сведениям технический паспорт на трехкомнатную квартиру №.... отсутствует (т.1: л.д.170).

В ЕГРН отсутствуют сведения о здании и объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ...., .... того, в ЕГРН отсутствуют сведения о помещении – трехкомнатной квартире 77 (строительный), расположенной по указанному выше адресу (т.1: л.д.190-193).

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Анализируя изложенное, представленные доказательства по делу, результаты проведенной по делу строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что Мануйлова Е.Д. произвела оплату спорной квартиры в соответствии с условиями договора, по договору цессии правоотношения по строительству спорной квартиры возникли у Мануйловой Е.Д. и ООО «Сентябрь-два». Установлено, что спорная квартира Мануйловой Е.Д. построена, процент готовности здания, где расположено помещение истца, составляет 54% от общего объема здания. В значительном объеме выполнены работы по устройству систем отопления, электроосвещения, водоснабжения и канализации, а также устройство полов и внутренней отделки помещений, частично установлены заполнения оконных и дверных проемов.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 702 (пункт 1), 729, 421, 131 (пункт 1), 218 (пункт 1) ГК РФ, а также нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд считает возможным установить, что доля участия истца в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: ...., .... незавершенного строительством объекта. Истица полностью внесла денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади, это помещение возможно идентифицировать и передать истцу конкретную площадь.

Суд учитывает, что признание права собственности на объект незавершенного строительства само по себе не освобождает застройщика от обязанности завершить строительство и должным образом сдать дом в эксплуатацию.

Доводы ответчика о том, что удовлетворение иска гражданина не позволит застройщику продолжить работы по завершению строительства объекта в целом и ввести его в эксплуатацию, являются несостоятельными и не основанными на законе. Истец выбрал способ защиты своих прав путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Заявленный истцом способ защиты его прав не противоречит требованиям закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Мануйловой Е.Д. к ООО «Сентябрь-два» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – удовлетворить.

Признать за Мануйловой Екатериной Дмитриевной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной .... (строительный), расположенной в подъезде ... на .... этаже, общей площадью с учетом лоджии (балкона) - 115,9 кв.м, без учета лоджии (балкона) – 111,8 кв.м, жилой площадью – 64,1 кв.м, по строительному адресу .....

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г.Тольятти в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Морозова Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 марта 2018 года.

Судья Морозова Ю.А.