Решение по делу № 2-97/2016 (2-3317/2015;) ~ М-3215/2015 от 24.11.2015

Дело № 2- 97/2016                             копия                                             

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз                              04 февраля 2016 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего Субхангулова А.Н.,

при секретаре Молчановой А.К.,

с участием истца Евченко А.В., ее представителя Гумерова Н.Р., представителя ответчика Сенжапова И.И. – Куракина Ю.В., третьих лиц Евченко С.А., Евченко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Евченко А.В. к Сенжапову И.И. о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Евченко А.В. обратилась в суд с иском к Сенжапову И.И. о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что в <дата обезличена> г. она продала квартиру и приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес обезличен>. В <дата обезличена> г. она обратилась к Абдуллину Р.Д. для заключения договора займа. Она попросила денежные средства в размере 300 000 руб. Он согласился одолжить эти деньги, но сказал, что необходимо оформить залог принадлежащего ей дома и земли. Для начала он попросил оформить нотариальное согласие супруга. <дата обезличена> они оформили у нотариуса согласие ее супруга на заключение договора залога. Абдуллин Р.Д. сказал, что они не будут заключать договор займа, а заключат договор, согласно которому она якобы продает свой дом и землю, а потом, когда она выплатит долг, оформят обратную куплю-продажу. Они согласились, <дата обезличена> между ней и ответчиком Сенжаповым И.И. был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка и жилого дома по адресу: РБ, <адрес обезличен>. Впоследствии выяснилось, что на продаваемое имущество наложен арест службой судебных приставов. Для покрытия ее долга и снятия ареста Сенжаповым И.И. было внесено в службу судебных приставов 188 210 руб. 01 коп. и 43 155 руб. 99 коп. Впоследствии договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РБ. Указанная сделка была заключена с целью прикрытия договора займа, так как намерения на отчуждение недвижимости у нее не было. Абдуллин Р.Д. выдал ей зам на сумму 300 000 руб. В день подписания договора купли-продажи недвижимости между ней и Сенжаповым И.И. был составлен договор о намерении покупки недвижимости, согласно которому она намеревается приобрести право собственности на ее же земельный участок и жилой дом по адресу: РБ, <адрес обезличен> получает преимущественное право на приобретение недвижимости. Цена жилого дома и земли была определена в размере 300 000 руб. <дата обезличена> был перезаключен новый договор о намерении покупки недвижимости. Цена жилого дома и земельного участка в новом договоре о намерениях была определена в размере 577 876 руб. Эта сумма складывалась из суммы долга 531 366 руб. и процентов к нему. <дата обезличена> к ней пришел Сенжапов И.И. и попросил расписаться в договоре аренды помещения, как он объяснил «для налоговой». Сделка по купле-продаже жилого дома и земельного участка согласно гражданскому законодательству является притворной.

В день заключения договора купли-продажи дома и земельного участка между сторонами был заключен договор намерения покупки недвижимости. То есть ее воля не могла быть направлена на то, чтобы продать дом, потом сразу же купить его. Кроме того, следует обратить внимание на цену недвижимости. В договоре купли-продажи цена объектов определена в 1 000 000 руб. Однако в договоре намерения цена определена уже в 300 000 руб., а затем в 577 876 руб. Если верить данным договорам и через них определять волю сторон, то получается, что ответчик покупает у нее дом и земельный участок за 1 000 000 руб., и сразу хочет продать ей эту же недвижимость за цену в три раза ниже покупной.

Кроме того, по договору намерения от <дата обезличена> она должна была в течение месяца выплатить задаток не менее 32 710 руб. в случае просрочки внесения задатка она должна была бы уплатить пени. В случае просрочки внесения задатка и пеней более чем на 30 дней, Покупатель лишается преимущественного права на приобретение указанной в настоящем договоре недвижимости.

Указано, что задаток является частичной оплатой стоимости недвижимости, что соответствует платежам по договору займа. Договор намерения перезаключался. Договором предусмотрена обязанность произвести окончательный расчет с продавцом по цене недвижимости, после чего продавец обязан передать все правоустанавливающие документы на дом для перехода права собственности (п. 4.2.2. Договора о намерении). Аналогичные правила установлены в ст. 352 ГК РФ, регламентирующей основания и порядок прекращения залога.

Жилой дом и земельный участок остались во владении, в пользовании и распоряжении ее и ее семьи. Она продолжала осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества, несет бремя содержания, оплачивает платежи за свет и газ, лицевой счет на домовладение не переоформлялся. Ею был проведен газ и свет в дом. Фактической передачи объекта недвижимости, освобождение жилого помещения от его имущества, передача ключей от дома покупателю не производились.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от <дата обезличена> зарегистрированные лица обязуется сняться с регистрационного учета в течение 15 дней со дня подписания данного договора. Она и другие зарегистрированные лица с регистрационного учета не снимались. Лишь <дата обезличена> по происшествии 11 месяцев ответчик Сенжапов И.И. обратился в суд для снятия их с регистрационного учета и выселении.

Считает, что договор купли-продажи от <дата обезличена>, договор намерения от <дата обезличена> в своей совокупности регулируют отношения, возникшие между ней и Сенжаповым И.И. по поводу возврата денежных средств, обеспеченных залогом недвижимости.

Просит признать сделку купли-продажи от <дата обезличена> жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, <адрес обезличен>, зарегистрированный <дата обезличена> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, заключенный между ней и Сенжаповым И.И., недействительным (ничтожным). Прекратить право собственности Сенжапова И.И. на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес обезличен>. Погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Сенжапова И.И. на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес обезличен>. Признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес обезличен>.

Ответчик Сенжапов И.И., третьи лица Абдуллин Р.Л., Евченко А.С. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании Евченко А.В. свои исковые требования поддержала и пояснила, что они купили дом с черновой отделкой. Ни газа, ни света, ни канализации там не было. Была одна коробка. Купили дом за ... руб. Были вложения большие в этот дом. Была еще свадьба. Поэтому брала деньги в банке. Также брала деньги у Абдулина Р.Д., который работал в срочной финансовой помощи. Взяла у него 300 тыс. руб. С ним договорились и в Росреестре встретились для оформления. Он начал уговаривать их и сказал, что это просто фиктивная сделка будет. Деньги они взяли. На эти деньги провели газ, отопление. Сделали документ о намерении. Сперва было 300 руб. потом переоформили на другую сделку - договор о намерении. Сумму они ей дали 300 тыс. руб., а 250 тыс. руб. дали приставам, чтобы снять арест дома. У нее не было намерений продать дом. Она должна была оплачивать 32 000 руб. ежемесячно. Договор намерения переписывали каждый месяц. После купли-продажи она не видела Сенжапова, приезжал всегда Абдуллин. Она признает сумму займа в размере 577 тыс. руб. В это сумму включены проценты. От процентов она не отказывается. Они ее обманули, сказав, что это будет договор намерения и с ним ничего не смогут сделать. Первые 32 000 руб. она оплатила. Продавать дом она не хотела. Взяла она деньги под 6 % в год.

Представитель истца Гумеров Н.Р. в судебном заседании исковые требования Евченко А.В. поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Сенжапова И.И. – Куракин Ю.В. исковые требования Евченко А.В. не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Третье лицо Евченко С.А. в судебном заседании исковые требования Евченко А.В. поддержал и пояснил, что он живет в этом доме. Они после сделке провели газ, отопление. Он сперва давал согласие под залог. Абдулин объяснял, что фиктивно сделают, расплатятся и снова переоформлять дом. Абдуллин его уговорил, и он подписал согласие еще. Никто дом не продавал. Он уехал на север, но там его парализовало ногу, и поэтому не смог работать. Правая нога отказала. Он обращался в больницу. С работы уволился. Это было в <дата обезличена> г. и поэтому не мог расплатиться.

Третье лицо Евченко Е.С. в судебном заседании исковые требования Евченко А.В. поддержал и пояснил, что его родители проживают в спорном доме. Он в этом доме не проживает с <дата обезличена> г., но прописан там же.

Свидетель ФИО2 пояснила, что он жена младшего сына истца. Истцу нужны были деньги на обустройство дома. Брали они 300 тыс. руб. - в долг. Продажу дома не хотели сделать. Выселяться из дома не собирались. Сенжапова И.И. ни разу она не видела. Абдуллина Р.Д. она видела, он приезжал к истцу. Он позвонил в начале <дата обезличена> г. и приехал к дому истца. Она как раз была там. Они вышли вдвоем. Он сказал, что для ИФНС необходимо подписать документы. Свекровь посмотрела первые 1,2 листа, а остальное не читала. Он пролистывал документы, а свекровь подписывала. Он сказал, что это формальности для налоговой. Они постоянно приезжают к истцу. Там у них стоит своя кровать.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании показал, что он является соседом Евченко А.В. В <дата обезличена> г. они сообща проводили свет. Они брали согласие от других соседей, чтобы провести свет. Они вместе проводили электричество и делали другие работы. Также газопровод проводили. Все это они делали для себя. В середине <дата обезличена> г. истец не собирались переезжать из этого дома. Они говорили, что будут делать еще мансарду. Семья Евченко клеили обои, стелили линолеум, проводили отопление, газопровод, и мебель завозили. В <дата обезличена> г. они сажали огород. Он не слышал, что истец продает дом.

Свидетель ФИО4 суду показала, что он является знакомой Евченко А.В. У нее была подобная ситуация, она давала объявление в газету, чтобы кто-нибудь откликнулся, кто оформлял кредит под залог недвижимости. Евченко А.В. была свидетелем по ее гражданскому делу. Ей срочно нужны были деньги. Сказали, что нужно будет платить проценты за кредит. Каждый месяц они составляли ей новый договор, за минусом той суммы, которую оплатила. Проценты ей писали, как будто она задаток внесла. Евченко А.В. из дома выселяться не собиралась. По существу сделки хочет сказать, что в то время был ФИО1, она с ним заключала договор. Договор был такой же как у истца. Брали деньги у срочной финансовой помощи. Абдуллин тоже там работал. У нее такой же договор намерения был. Она оплачивала, они уменьшали сумму. Она погасила основной долг, остались проценты.

Выслушав явившихся в судебное заседание участников процесса, пояснения свидетелей, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <дата обезличена> между истцом Евченко А.В. (продавец) и ответчиком Сенжаповым И.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: РБ, <адрес обезличен> на сумму ... руб.

Из п. 4 заключенного договора следует, что расчет в указанной сумме будет произведен в день подписания договора.

Актом приема-передачи от <дата обезличена> подтверждается, что покупатель Сенжапов И.И. принял указанный жилой дом и земельный участок, а продавец Евченко А.В. получила расчет от покупателя в размере ... руб.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 5 договора купли-продажи в квартире зарегистрированы следующие лица: Евченко А.В., Евченко С.А., Евченко Е.С. и Евченко А.С., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента подписания данного договора.

Согласно ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.

Ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Суд приход к выводу о том, что исковые требования Евченко А.В. о притворности сделки купли-продажи недвижимого имущества, что целью сделки было получение денег без продажи жилого дома и земельного участка, являются обоснованными и подтверждаются фактическими обстоятельствами дела.

Из материалов дела усматривается и сторонами дела не опровергается, что кроме договора купли-продажи между Евченко А.В. и Сенжаповым И.И. заключался договор намерения покупки недвижимости от <дата обезличена>, согласно которым Евченко А.В. приобретает преимущественное право на приобретение своего же собственного жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: РБ, <адрес обезличен> от продавца Сенжапова И.И.

Анализируя указанный договор, суд приходит к выводу о том, что при этом Евченко А.В. до определенного числа (в месячный срок со дня подписания договора) обязуется внести задаток в качестве подтверждения своего намерения в приобретении права собственности на недвижимость.

Пунктами 5.1.1, 5.1.2 договора намерения предусмотрено, что в случае просрочки внесения задатка более чем на 30 календарных дней срок покупатель оплачивает пени по формуле ((сумма задатка /30 дней х 2) х кол-во дней просрочки). В случае просрочки внесения задатка и пеней более чем на 30 календарных дней Покупатель лишается преимущественного права на приобретение указанной в настоящем договоре недвижимости, договор считается расторгнутым.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что Евченко А.В. желала получить денежные средства в размере 577 876 руб. в долг без продажи имущества.

В судебном заседании установлено, что после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена> истица производила ремонт квартиры, провела отопление, электричество и газ. Жилой дом и земельный участок остались во владении Евченко А.В., в пользовании и распоряжении, она продолжала осуществлять полномочия собственника данного недвижимого имущества, фактической передачи имущества Сенжапову И.И. не было. Она и члены ее семьи продолжают владеть недвижимым имуществом. Она несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные платежи, лицевой счет на домовладение не переоформлялся, более никто в квартиру не вселялся.

Данные обстоятельства подтверждается показаниями свидетелей, пояснениями третьих лиц Евченко С.А. и Евченко Е.С., а также приобщенными письменными доказательствами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что недвижимое имущество ответчиком фактически не принято, а осталось во владении пользовании и распоряжении Евченко А.В. и членов ее семьи. Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение жилого помещения от имущества, принадлежащего Евченко А.В., передача ключей от дома покупателю Сенжапову И.И. также не производились, ответчик не вселялся в спорный дом.

Данные обстоятельства в нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчиком и его представителем не опровергнуто.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Представленными суду доказательствами подтверждается, что воля сторон при совершении сторонами Евченко А.В. и Сенжаповым И.И. сделки купли-продажи спорного жилого помещения была направлена не на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения, а обязательства по возврату определенной денежной суммы Евченко А.В. перед Сенжаповым И.И.

Указанная сделка была заключена между сторонами в размере денежного долга Евченко А.В. перед Сенжаповым И.И.

При этом истец признала сумму долга по договору займа в размере 577 876 руб. и не возражала возвращению указанной суммы ответчику Сенжапову И.И.

Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются гл. 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка был заключен между сторонами <дата обезличена> Данная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - <дата обезличена>

Договор намерения покупки недвижимости <№> был заключен сторонами <дата обезличена>, то есть до государственной регистрации право собственности на вышеуказанное жилое помещение и земельного участка.

Таким образом, сразу после заключения договора купли-продажи между теми же сторонами заключен договор намерения покупки недвижимости, что свидетельствует о притворности сделки, то есть сделки, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Согласно пункту 2.4 договора намерения покупки недвижимости от <дата обезличена> указано, что задаток является частичной оплатой стоимости недвижимости, что соответствует платежам по договору займа. Договор заключен сроком на один месяц (пункт 6.1), что соответствует требованиям о ежемесячной выплате процентов по части 2 ст. 809 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что намерение сторон заключить договор займа вытекает из содержания заключенных между Евченко А.В. и Сенжаповым И.И. договора купли-продажи и договора намерения покупки недвижимости, а потому следует признать недействительными договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена>, привести стороны в первоначальное положение, возвратив жилой дом и земельный участок Евченко А.В.

На основании изложенного и положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что не может быть возложена на заемщика Евченко А.В. обязанность по возвращению полученных на основании договора займа денежных средств в рамках двусторонней реституции в силу недействительности договора купли-продажи спорной недвижимости, поскольку последствия ненадлежащего исполнения договора займа к сделке купли-продажи в силу ст. 170 ГК РФ отнесены быть не могут.

В соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, недействительность сделки договора купли-продажи от <дата обезличена>, влечет применение последствий недействительности указанной сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, то есть влечет возврат в собственность Евченко А.В. недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, что, в свою очередь, является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество: записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в отношении Евченко А.В. и погашении записи о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Сенжаповым И.И.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление заявлению Евченко А.В. к Сенжапову И.И. о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от <дата обезличена> жилого дома, площадью 94,8 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: РБ, <адрес обезличен>, зарегистрированной <дата обезличена> Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РБ, заключенный между Евченко А.В. и Сенжаповым И.И..

Прекратить право собственности Сенжапова И.И. на жилой дом, площадью 94,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 02:68:010706:236, расположенных по адресу: РБ, <адрес обезличен>.

Погасить Запись в Едином государственным реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Сенжапова И.И. на жилой дом, площадью 94,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: РБ, <адрес обезличен>.

Признать право собственности Евченко А.В. на жилой дом, площадью 94,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: РБ, <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд РБ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

...

...

Председательствующий                        А.Н. Субхангулов

...