Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-667/2021 ~ М-65/2021 от 14.01.2021

дело № 2-667/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«8» июля 2021 года г. Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи: Дробышевой Е.В.,

при секретаре: Шебуняевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к Карпецкой Н. И. о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО10 обратились с иском к Карпецкой Н.И. о взыскании денежных средств, необходимых для ремонта жилого дома, приобретенного у ответчика по договору купли-продажи, в связи с выявлением скрытых дефектов.

В обоснование своих требований истцы указали, что по договору купли-продажи от 21 декабря 2020 года Карпецкая Н.И. передала им жилой дом по адресу; <адрес>. При визуальном осмотре дома дефектов выявлено не было. После заключения сделки по договоренности сторон Карпецкая Н.И. проживала в доме до ДД.ММ.ГГГГ, в указанный день она освободила дом, и истцы вселились. На следующий день они обнаружили в стенах дома сквозные трещины, скрытые шпатлевкой и декоративным материалом, также обнаружили, что в ванной комнате расположен подвал, и, что фундамент лопнул по всему периметру дома. После обнаружения дефектов они обратились к ответчику с предложением об устранении дефектов, но получили отказ. Визуально истцы оценили стоимость устранения дефектов в 100 000 руб.

В судебном заседании истцы требования поддержали, уточнив размер суммы, необходимой для устранения дефектов жилого дома, просят взыскать с ответчика 435 256 руб. – стоимость устранения выявленных недостатков по варианту 2, предложенному экспертом - наименее затратный. Истцы поясняли, что они дважды осматривали дом до покупки, дом был полностью заставлен мебелью, и каких-либо повреждений не было видно. Наличие дефектов истец установил, когда ответчик полностью освободила дом от мебели. Выявленные недостатки жилого дома, могут повлечь его разрушение. Обнаруженные недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, при внешнем осмотре недвижимости истцом не был оценен уровень надежности дома, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. Кроме того, риэлтором, которая по договору с ответчиком занималась продажей дома, была проведена его оценка и оценщик – ООО «Альтаир», не выявил наличие скрытых дефектов. Кроме того, весной на окнах появилась плесень.

В судебном заседании ответчик Карпецкая Н.И. и ее представитель ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика ФИО5 пояснил, что перед покупкой истцы осматривали дом, претензий на момент покупки у них не было. Поскольку дом является постройкой 1968 года, вследствие его естественного старения и износа, в нем образовались трещины и другие дефекты, на которые ссылаются истцы. Им была известна дата постройки дома и его состояние. Ответчик проживала в данном доме двадцать шесть лет, естественно, в доме есть недостатки, которые свойственны строениям, срок службы которых более 50 лет. Ни о каких скрытых дефектах дома ответчику не было известно, для этого нежно специальное исследование. Кроме того, ФИО9 пошла навстречу истцам, она согласилась, что сделка будет оплачена полностью ипотечными средствами, которые банк перечислит ей после подписания договора. По договору они указали стоимость 2400 000 руб., для банка составили расписку, что денежные средства выплачены ФИО11 в качестве предварительного взноса в размере 480 000 руб., но фактически эта сумма выплачена не была, ответчик получила за дом только те денежные средства, которые выплатил банк по договору- ипотеке, то есть 1920 000 рублей. Кроме того, после получения денежных средств по сделке ФИО9 передала ФИО10 95 000 руб. для ремонта дома. При этом, ФИО10 приобрели не только дом и земельный участок, принадлежащие Карпецкой Н.И., но и земельный участок, принадлежавший ее сыну – ФИО6 Оба участка составляют фактически единый участок и по договоренности сторон, стоимость этого участка была включена в договор между ФИО11 и ФИО9. Данный участок ФИО10 приобрели за 95 000 руб., что гораздо ниже его кадастровой стоимости. Представитель ответчика полагает, что истцы хотят получить двойной размер денежных средств. Также считает, что выявленные экспертом недостатки жилого дома нельзя отнести к скрытым дефектам, а предложенные экспертом варианты устранения недостатков жилого дома не могут являться основанием снижения стоимости объекта недвижимости.

Карпецкая Н.И. указала, что она поясняла истцам до заключения сделки, что дом имеет дефекты.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из положений ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 475 ГК РФ предписывает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Судом установлено, что между Карпецкой Н.И, (Продавец) и ФИО3, ФИО2 (Покупатели) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>. ФИО10 приобрели указанное имущество при помощи кредитных средств (ипотека Сбербанка). Цена сделки по договору определена в размере 2400 000 руб.: 480 000 руб.- стоимость земельного участка и 1920 000 руб. – стоимость дома. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в установленном порядке.

В договоре купли-продаже наличие дефектов дома не оговаривалось.

Кроме того ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес>, стоимость имущества по договору указана – 95000 руб. Сделка была зарегистрирована в установленном порядке.

Как указали стороны, и пояснял в судебном заседании свидетель ФИО6, вторая сделка была связана с первой, стороны договорились, что после того, как будет оформлена сделка с Карпецкой Н.И. и она получить деньги, Карпецкая Н.И. передаст ФИО6 95000 руб. за земельный участок. По договоренности сторон двух сделок, фактически в стоимость первой сделки входит и стоимость земельного участка по второй сделке, поскольку земельные участки, указанные в обеих сделках, составляют один земельный участок.

Также стороны указали, что после заключения сделки по договоренности сторон Карпецкая Н.И. освободила жилой дом не в день заключения сделки, а лишь ДД.ММ.ГГГГ, истцы вселились в тот же день. Как указали истцы, на следующий день после вселения обнаружили трещину в стене, которая была заштукатурена и окрашена, также были обнаружены сквозные трещины стен дома, которые были также скрыты штукатуркой и декоративным материалом, в ванной комнате трещины были закрыты плиткой, фундамент также оказался поврежденным со всех сторон. Наличие скрытых повреждений истцы внутри дома не могли обнаружить, поскольку дом был полностью меблирован.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена риелтор - ФИО7, которая пояснила, что она по договору с Карпецкой Н.И., заключенному с агентством недвижимости «Антарес», она занималась продажей принадлежащего Карпецкой Н.И. жилого дома и земельного участка. Поскольку покупатели ФИО10 приобретали дом с привлечением ипотечных средств, для Сбербанка необходима была оценка имущества. Для этих целей от имени ФИО9 она заключила договор с ООО «Альтаир» об оказании услуги по определению рыночной стоимости имущества. Она предоставила дом для осмотра специалисту-оценщику, который по результатам осмотра предоставил отчет об оценке. Состояние дома, с учетом года его постройки, при визуальном осмотре было удовлетворительным. Снаружи стены дома были оштукатурены, местами были видны трещины, внутри дома в одном углу также была трещина. Дом был меблирован, на полу ковры, стены были оштукатурены декоративной штукатуркой, дом выглядел аккуратным и уютным.

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альтаир» определена рыночная стоимость жилого дома площадью 52,4 кв.м и земельного участка площадью 707 кв.м, расположенных по <адрес>.П-Пригородное. В отчете отмечено, что оценщиком произведен осмотр и фотосъемка объекта оценки (п.5.2), при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов (п.4 гл.4). На фотоматериалах отсутствуют признаки наличия дефектов жилого дома.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В ст.557 Гражданского кодекса РФ отмечено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

С целью проверки доводов истцов судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория» №от ДД.ММ.ГГГГ (исследование проводилось в апреле 2021 года), при визуальном осмотре зафиксировано, что стены здания снаружи оштукатурены и частично облицованы декоративным слоем из камня. Было выполнено вскрытие штукатурного слоя. При вскрытии установлено, что стены выполнены из неоднородного материала, визуально схожего с материалом, из которого выполняются шлакоблоки. На поверхности штукатурки с наружной стороны здания зафиксированы множественные трещины. При локальных вскрытиях установлено, что штукатурка стен выполнена без использования штукатурной сетки. Часть штукатурного слоя отошла от несущего материала стен и образовалось «выпучивание». В точках вскрытия зафиксированы трещины различной глубины и ширины вскрытия. Максимальная глубина до 300 мм. Эксперт обращает внимание, что положение некоторых трещин находятся на одной и той же части стены, что может указывать на наличие сквозных трещин. С учетом большой глубины (до 300 мм) и большого количества трещин можно сделать вывод об их большом возрасте. Точный возраст трещин установить невозможно, так как отсутствуют данные о наблюдении за техническим состоянием конструкций дома. При этом все конструкции закрыты слоем штукатурки. На момент исследования трещины в конструкциях проявляются на штукатурном слое.

При этом эксперт указывает, что трещины в конструкциях появились ранее, чем был заключен договор купли-продажи, при этом он не может определить были ли трещины видны на поверхности штукатурки на момент заключения договора купли-продажи или они были скрыты слоем штукатурки и к моменту заключения договора не проявились.

При осмотре дома в помещении кухни (№) и помещении № на оконных рамах выявлены следы плесени. Экспертом оценено техническое состояние конструкций дома и физического износа и установлены признаки износа жилого дома.

Износ стен эксперт оценивает в 41-60% на различных участках кладки, так как присутствуют множественные глубокие трещины, на ряде участков трещины могут быть сквозными.

Ввиду наличия штукатурного слоя часть недостатков в виде трещин могли быть скрытыми и недоступными для визуального контроля. Наличие плесени на оконных блоках могло не проявиться на момент заключения договора купли-продажи, при этом эксперт обращает внимание, что видимой поверхностью стен является штукатурный слой, и указывает, что наличие отклонения поверхностности стен здания выше поверхности земли от вертикали с большой долей вероятности уже существовало на момент заключения договора купли-продажи. Причиной появления плесени в зоне оконного блока, как правило, является промерзание, недостаточная вентиляция и избыточное увлажнение. Материал стен в некоторых точках поддается механическому разрушению при воздействии на него рукой, без использования инструмента – низкая прочность материала является следствием естественного физического износа и эксплуатации и могла существовать на момент заключения договора купли-продажи и могла являться скрытой. Трещины и низкая прочность материала являются недостатками, которые снижают долговечность строительных конструкций и здания в целом и требуют ремонта.

Фундаменты здания кирпичные. Конструкция цоколь с наружной стороны покрыта штукатурным слоем. Стены подвала представлены шлакоблоками. Часть стен подвала имеют визуально заметное выпучивание вовнутрь и находятся в увлажненном состоянии. С учетом наличия трещин в стеновых конструкциях физический износ фундаментов оценивается в пределах 35-45% Эксперт обращает внимание, что увлажнение стен подвала могло не проявиться в период заключения договора купли-продажи, при этом выпучивание стены подвала с большой долей вероятности уже имелось и было визуально доступно для контроля. В стене подвала имеется трещина глубиной 50мм в горизонтальном шве кладки. Искривление и намокание стены подвала являются недостатками, которые снижают долговечность строительных конструкций и здания в целом и требуют ремонта.

Также эксперт указывает, что из-за наличия штукатурного слоя по всей поверхности стен, цоколя и наличия значительного количества трещин, вскрытия выполнены только в участках с наиболее выраженными повреждениями конструкций, при этом для точного определения технического состояния конструкций и определения метода приведения конструкций в работоспособное состояние требуется детальное инструментальное обследование и разработка проекта.

По результатам исследования экспертом предложено два возможных варианта устранения недостатков по трещинам в стенах и низкой прочности материала стен: вариант 1 – перекладка стен – стоимость составляет 823283 руб., вариант 2 – установка тяжей - стоимость составляет 435256 руб. Стоимость устранения недостатков в части искривления стен подвала составляет 31339 руб.. Также эксперт указывает, что перед производством работ необходимо выполнить технические изыскания по определению технического состояния объекта и разработать проектные решения.

Анализируя в совокупности экспертное заключение о характере недостатков, состоянии дома, пригодности его для проживания при условии проведения комплекса работ, отчет об оценке состояния дома ООО «Альтаир», а также показания свидетеля ФИО7, которая поясняла, что при визуальном осмотре с учетом возраста, при наличии небольших трещин дом на момент продажи выглядел ухоженным, суд приходит к выводу, что выявленные экспертом дефекты стен и частично цоколя на момент заключения сделки являлись скрытыми.

Таким образом, истцы, не обладая специальными знаниями в области строительства, не имели возможности установить наличие указанных в экспертном заключении скрытых дефектов, степень их выраженности и влияния на эксплуатацию дома до момента его приобретения.

В материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение того, что истцы могли при заключении договора купли-продажи жилого дома обнаружить такие скрытые недостатки, как значительные повреждения стен под штукатурным слоем и трещин фундамента.

С учетом того, что повреждения находились под отделочными материалами, суд приходит к выводу о том, что продавец дома, в силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен нести ответственность за недостатки товара в виде жилого дома, так как они возникли до его передачи.

Суд исходит из доказанности факта обнаружения истцами после покупки жилого дома существенных недостатков приобретенного имущества и невозможности обнаружить данные скрытые недостатки до совершения сделки.

Оценивая заключение эксперта, и, принимая во внимание, что истцом выбран наименее затратный вариант устранения дефектов жилого дома, суд находит требования ФИО10 подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что при заключении договора у покупателей претензий к потребительским качествам и состоянию дома и участка отсутствовали, ссылка на то, что Карпецкая Н.И. проживала в доме лично, не обладала информацией о наличии дефектов дома, которому более 50 лет, а также указание на обстоятельства подписания самого договора купли-продажи и порядка передачи денежных средств, не влияют на выводы суда, поскольку указанные обстоятельства при приобретении товара с неоговоренными скрытыми недостатками не лишают покупателя права требовать расходов на их устранение.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с Карпецкой Н. И. в пользу ФИО2 и ФИО3 расходы на устранение недостатков жилого дома в размере 435256 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 15 июля 2021 года.

Судья: Е.В. Дробышева