Решение по делу № 33-4040/2019 от 09.08.2019

Докладчик Уряднов С.Н. Апел. дело № 33-4040/2019

Судья Одрова Т.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 сентября 2019 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Уряднова С.Н.,

судей Орловой И.Н., Степановой З.А.,

при секретаре судебного заседания Мухаметшиной Э.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Гущина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Лев» о защите прав потребителя, поступившее по апелляционной жалобе Гущина А.В. на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 24 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия

установила:

Гущин А.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лев» (далее – ООО «Лев», застройщик) о защите прав потребителя, мотивируя исковые требования тем, что между ним, как участником долевого строительства, и ответчиком, как застройщиком, 18 декабря 2017 года был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома на строительство ... квартиры, общей проектной площадью ... кв.м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3»), расположенной на ... этаже 17-этажного 3-х секционного жилого дома, с техническим подпольем (корпус ...), секция ..., номер на площадке ..., условный строительный номер квартиры №, расположенной по строительному адресу: <адрес>. Оплата цены договора на расчетный счет застройщика произведена им полностью, что подтверждается платежным поручением от 15 января 2019 года №.

В соответствии с п. 1.2 договора участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность ... квартиры, общей проектной площадью ... кв.м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3»). Однако, согласно передаточному акту к договору № от 18 декабря 2017 года площадь переданной ему ответчиком квартиры составила ... кв.м.

В соответствии с п. 2.4 договора, общая площадь квартиры, указанная в п. 1.2 настоящего договора, является ориентировочной (проектной). Уточненная площадь квартиры устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ, при этом стороны договорились, что в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, стороны дополнительный перерасчет не производят.

К сложившимся между ними правоотношениям применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Считает, что условия п. 2.4 договора ухудшают его права, как потребителя, поскольку позволяют застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, а потому являются ничтожными и неподлежащими применению. В связи с этим полагает, что им осуществлена переплата ООО «Лев» за квартиру в размере 82953 руб. 24 коп.

Его претензия застройщику о возврате суммы переплаты оставлена без ответа.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Гущин А.В. просил: признать недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома; применить последствия ничтожности положений п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскав с ответчика в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры денежную сумму размере 82952 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., а также штраф размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу.

Шумерлинский районный суд Чувашской Республики, рассмотрев предъявленные Гущиным А.В. исковые требования, 24 июня 2019 года принял решение, которым в их удовлетворении отказал в полном объеме.

Принимая такое решение, суд исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта. Доказательств понуждения истца на заключение спорного договора истцом суду не представлено. Пункт 2.4 договора, не предусматривающий перерасчет стоимости квартиры в случае уменьшения общей площади квартиры относительно проектной, не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства, как потребителя, поскольку принят истцом при заключении договора на добровольной основе. Кроме того, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании п.2.4. договора недействительным о применении последствий которого заявлено стороной ответчика. В отсутствие оснований для удовлетворения основного требования истца, суд отказал в удовлетворении и производных от него исковых требований о взыскании в счет соразмерно уменьшения цены квартиры денежной суммы, компенсации морального вреда и штрафа.

С указанным решением не согласился истец Гущин А.В., подавший апелляционную жалобу на предмет его отмены по мотивам незаконности и необоснованности, с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец привел доводы несогласия с выводами суда о нахождении сторон договора в момент его заключения в равных условиях, о принятии им условий п. 2.4 договора на добровольной основе. Считает, что поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики, а потому ущемляют его права и законные интересы и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Полагает, что суд первой инстанции не учел, что ООО «Лев» в своей хозяйственной деятельности использует форму договора, который содержит условия, не соответствующие закону, поскольку наделяют застройщика в одностороннем порядке преимуществами, либо ограничивают его ответственность перед участником, либо возлагает на участника иные неблагоприятные последствия. Суд не учел также что, он является «слабой стороной» в сложившихся правоотношениях. Оспариваемый им пункт договора, предусматривающий отказ в перерасчете цены, ограничивает право дольщика-потребителя на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, предусмотренное положениями ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а также ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а потому в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей влечет его недействительность. Не согласен также с выводами суда о пропуске срока исковой давности по заявленному им требованию о признании сделки недействительной.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Гущин А.В. не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ООО «Лев» Горышев И.М. в судебном заседании просил апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 декабря 2017 года между Гущиным А.В. и ООО «Лев» заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условия которого застройщик обязался передать в собственность участника долевого строительства ... квартиру общей проектной площадью ... кв.м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3»), расположенную на ... этаже 17-этажного 3-х секционного жилого дома, под условным строительным номером квартиры №, по строительному адресу: <адрес>, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункты 1.1, 1.2).

Согласно п.2.1 договора цена договора определена сторонами как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика, составляет в предварительной оценке сумму в размере 2 765 108 руб.

В соответствии с п. 2.4 договора общая площадь квартиры, указанная в п. 1.2 договора, является ориентировочной (проектной). Уточненная площадь квартиры устанавливается по завершении строительств на основании данных технического паспорта БТИ. При этом стороны договорились, что в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, стороны дополнительный перерасчет не производят.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 10 января 2018 года.

Платежным поручением № от 15 января 2018 года Гущиным А.В. произведена оплата ООО «Лев» цены договора в размере 2 765 108 руб.

Согласно передаточному акту от 20 апреля 2019 года к договору № от 18 декабря 2017 года участия в долевом строительстве жилого дома застройщиком ООО «Лев» передан истцу объект долевого строительства общей площадью ... кв.м., площадью (с учетом неотапливаемых помещений): ... кв.м., жилой площадью ... кв.м.

Истцом Гущиным А.В. оспаривается п. 2.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в той части, в которой не предусматривается перерасчет цены договора, в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, по мотиву ограничения права дольщика-потребителя на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

По смыслу п. 2 ст. 400, пунктов 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и по общему правилу его условия стороны определяют по своему усмотрению. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным указанными нормативными актами.

Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со ст.4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1).

Такой договор помимо прочего должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты (ч.4).

В силу ст. 5 этого же Закона ценой договора является размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Она может устанавливаться как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что действующее законодательство не содержит императивных требований, обязывающих определять цену договора участия в долевом строительстве исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, судебная коллегия, тем не менее, не может согласиться с решением суда в части отказа в признании оспариваемого истцом п. 2.4. договора недействительным.

В силу ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора следует, что стороны, заключая договор долевого строительства, определили, что объект долевого строительства будет иметь проектную площадь ... кв.м. и именно исходя из этой площади согласовали предварительную цену договора в сумме 2 765 108 руб., которую и уплатил участник долевого строительства застройщику сразу же после заключения договора.

Истец Гущин А.В., оплачивая цену договора, рассчитывал на получение квартиры именно указанной площадью, при этом каким-либо образом повлиять на ход строительства объекта долевого строительства застройщиком, в том числе проконтролировать площадь возводимого объекта до передачи ему квартиры, он не мог.

Тем самым, положения п.2.4 договора, указывающие на то, что предусмотренная договором площадь объекта долевого строительства является ориентировочной и при этом ограничивающие право на перерасчет приблизительной (предварительной) цены договора в случае изменения площади в меньшую сторону, допускают возможность злоупотребления правом со стороны застройщика и не стимулируют его соблюдать условия договора относительно указанной в нем площади возводимого объекта.

По условиям указанного пункта договора, ООО «Лев», действуя недобросовестно, могло изменить согласованную и оплаченную участником долевого строительства площадь объекта долевого строительства в меньшую сторону до минимальных параметров, не неся при этом какой-либо ответственности за это, что противоречит общим принципам равенства прав участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ), а также положениям п. 2 ст. 400 ГК РФ, поскольку условие об освобождении застройщика от обязанности возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью является ничем иным как соглашением, ограничивающим размер ответственности коммерческой организации - должника перед потребителем - кредитором, заключенным до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Учитывая, что объект долевого строительства, подлежащий передаче истцу Гущину А.В., определен с указанием конкретной площади, судебная коллегия считает, что уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлениями от условий договора, в связи с чем предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, соответственно, такое условие исходя из положений п. 2 ст. 400 ГК РФ является ничтожным в силу закона,

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (от 4 октября 2012 г. N 1831-О и др.).

Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в случае предъявления гражданином требования о признании сделки недействительной применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования о признании недействительными условий заключенного с потребителем договора следует иметь в виду, что в этом случае применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Таким образом, оспариваемый истцом Гущиным А.В. п. 2.4 договора в части не предусматривающей перерасчет цены договора, в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, не соответствует требованиям перечисленных правовых норм, а потому являются ничтожными, его положения не могли применяться судом при разрешении данного спора.

Согласно ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Указанный срок по заключенному между сторонами договору № от 18 декабря 2017 года участия в долевом строительстве жилого дома не истек, а потому решение суда первой инстанции следует отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска Гущина А.В.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 5 этой же статьи установлено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

При удовлетворении исковых требований Гущина А.В. о взыскании с ООО «Лев» в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры денежной суммы, несмотря на то, что цена объекта долевого строительства не была определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения к соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства, судебная коллегия, руководствуясь положениями п. 5 ст. 393 ГК РФ и соглашаясь с расчетом истца, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 82952 руб. 24 коп. именно исходя из такого расчета.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 45 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

По настоящему делу нарушение прав истца отказом в удовлетворении требования о возврате денежной суммы за уменьшение площади квартиры подтверждено, что является достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда, предъявленного гражданином - участником долевого строительства, испытавшим в связи с этим нравственные страдания.

С учетом конкретных обстоятельств дела, характера и степени причиненных потребителю нравственных страданий, принципа разумности и справедливости, судебная коллегия считает возможным взыскать с ООО «Лев» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, т.е. является формой установленной законом неустойки. Он присуждается независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Размер подлежащего взысканию с ООО «Лев» в пользу Гущина А.В. штрафа составит 43976 руб. 12 коп. из расчета (82952, 24 + 5 000) х 50%.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ООО «Лев» в доход муниципального образования «г. Шумерля Чувашской Республики» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 989 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 24 июня 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

Признать недействительным п. 2.4 договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 18 декабря 2017 года, заключенного между Гущиным А.В. и обществом с ограниченной ответственностью «Лев» в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора, в случае изменения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета и применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лев» в пользу Гущина А.В. в счет соразмерного уменьшения цены квартиры денежную сумму размере 82952 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 43976 руб. 12 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лев» в доход муниципального образования «г. Шумерля Чувашской Республики» государственную пошлину в размере 2989 руб.

Председательствующий С.Н. Уряднов

Судьи: И.Н. Орлова

З.А. Степанова