Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8214/2014 ~ М-7785/2014 от 24.10.2014



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2014 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Митиной И.А.,

при секретаре Калининой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ООО «Теплосан» к Панченковой .. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Теплосан» обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику Панченковой Л.Е., указывая, что с 1988 года по настоящее время ответчик и совместно проживающие с ней лица проживают и зарегистрированы в квартире расположенной по адресу: <адрес>.

Решением Промышленного районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Теплосан» признано наймодателем. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 63-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Теплосан» зарегистрировано право собственности на <адрес>.

Заявленные требования мотивирует тем, что в отсутствие заключенного сторонами договора найма, у ответчика отсутствуют документально подтвержденные основания для проживания. При этом указывает, что фактическое пользование указанным жилым помещением свидетельствует о наличии отношений между сторонами правоотношений, регулируемых главой 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того ответчик не имеет намерений освобождать жилое помещение, из чего, по мнению истца, следует обязанность ответчика заключить договор найма жилого помещения, которая вытекает из добровольно принятого на себя обязательства. В нарушение статьи 671 ГК РФ ответчик за период с 2006 года по настоящее время не оплачивает пользование квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику проект договора найма, от заключения которого ответчик уклоняется, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, по основаниям статей 421, 445 ГК РФ, ч.2 ст. 30 ЖК РФ просил понудить .. заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Теплосан» <данные изъяты> договор найма квартиры <адрес> на условиях прилагаемого проекта договора найма квартиры.

В судебном заседании представитель истца Киселева Т.Б., действующая по доверенности, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик Панченкова Л.Е. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом по адресу, подтвержденному отделом адресно- справочной работы УФМС, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, ходатайств не заявила.

Третьи лица – Панченков Ф.В., Деженина А.Ф., Панченкова О.Ф., Панченкова К.И. в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом по адресу регистрации, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств не заявили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца судом определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика, поскольку судом приняты все меры по надлежащему извещению ответчика по адресу регистрации.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

При этом, закон предусматривает и другие основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

По смыслу данных правовых норм переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей.

Анализ изложенных выше правовых норм дает основание для вывода о том, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения, должны рассматриваться в системе действующего правового регулирования, как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Как следует из ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец - ООО «Теплосан» - является собственником спорного жилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности на спорную квартиру <адрес> санаторий им.Чкалова зарегистрировано за истцом на основании апелляционного определения Самарского областного суда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Теплосан» ( истец) признано наймодателем жилого помещения – квартиры № <адрес> вместо прежнего собственника ОАО «Санаторий им.Чкалова». В иске ООО «Теплосан» к Панченковой Лидии Евгеньевне о понуждении ее заключить договор найма жилого помещения по указанному адресу по форме и с условиями соответствующими проекту договора найма № от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

Названным решением суда установлено, что ответчик Панченкова Л.Е. является нанимателем двухкомнатной квартиры с отдельным входом общей площадью 33 кв.м, жилой площадью 21,4 кв.м шестиквартирного одноэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. С 1984 года и на момент рассмотрения дела проживает и зарегистрирована в спорной квартире. Вместе с ней в квартире постоянно проживают и зарегистрированы : муж - Панченков Ф.В., дочери - Панченкова А.Ф.( в настоящее время Деженина) ДД.ММ.ГГГГ г.р. и Панченкова О.Ф. ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ, ООО «Теплосан» ( истец) признан судом наймодателем занимаемого ответчиком с семьей жилого помещения по адресу: <адрес> вместо прежнего собственника ОАО «Санаторий им. Чкалова».

ООО «Теплосан», став собственником жилого <адрес>, в соответствии с ч.2 ст. 676 ГК РФ, как наймодатель, обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Спорное жилое помещение предоставлено ответчику на законном основании, как члену семьи умершего работника прежнего наймодателя. Ответчик постоянно исполняла обязанности как наниматель жилья, вносила плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что хотя письменный договор найма за время проживания ответчика и не подписывался, жилищные права и обязанности с прежними наймодателями у нее возникли и продолжались( исполнялись) до смены собственника жилого помещения на основании ст. 10 п.6 ЖК РФ.

Указано, что в соответствии с ч.3 ст. 678 ГК РФ ответчик, как наниматель, обязана своевременно вносить плату за хилое помещение.

По условиям проекта договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ предложенного истцом, как новым собственником спорного дома, определен сокращенный срок найма - до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с положениями ст. 13 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г., ответчик, как член семьи умершего работника, которому жилое помещение в доме № 5 было предоставлено в связи с трудовыми отношениями и которая не подлежала выселению из занимаемой квартиры без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 108 прежнего ЖК РФ, судом признаны незаконными условия истца о сроке найма до 31.12.06 г. и об обязанности ответчика возвратить занимаемую квартиру в течение пяти дней после истечения указанного срока найма, т.е. выселиться из нее.

Требование истца о понуждении ответчика к заключению договора найма на предложенных условиях оставлены судом без удовлетворения по основаниям ч.3 ст. 154 ГК РФ, в связи с отсутствием согласованной воли двух сторон на заключение такого договора.

Вышеприведенное решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 15.01.2013г. по апелляционной жалобе Панченковой Л.Е. отменено решение Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований Панченковой Л.Е. к ООО «Теплосан», .. о признании сделки – купли-продажи квартиры <адрес> недействительной, по делу принято новое решение, которым, исковые требования .. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи квартиры № <адрес> заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Теплосан» и Халавчук Т.Е., применены последствия недействительной сделки.

Названным определением также установлено, что Панченкова Л.Е., являясь с 1984 года нанимателем 2-х комнатной квартиры № <адрес> Панченкова Л.Е. занимает спорную квартиру на условиях социального найма. Право пользования истцом спорной квартирой носит бессрочный характер.

Отмечено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 30 Закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества», объекты, не подлежащие приватизации, по указанным в пункте 1 основаниям, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.

Поскольку помещение, которое занимает ответчик члены её семьи, является жилым, находилось в федеральной собственности (Министерства здравоохранения РСФСР) и в соответствии с вышеприведенными правовыми нормами подлежало передаче в муниципальную собственность, включение данного помещения в уставной капитал ООО «Теплосан» в ходе приватизации государственного имущества, не соответствует требованиям закона, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о том, что сам по себе факт включения указанного жилого фонда в состав приватизируемого ООО «Теплосан» имущества, не подтверждает возникновение права собственности у ООО «Теплосан» на спорный объект в установленном законом порядке.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями( включая решение арбитражного суда) по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено вышеприведенными судебными постановлениями, вступившими в законную силу, ответчик и члены ее семьи занимают спорную квартиру на законных основаниях, на условиях социального найма. При этом право пользования ответчика спорной квартирой носит бессрочный характер.

На момент рассмотрения настоящего иска характер правоотношений сторон не изменился, сведений о новых обстоятельствах суду не представлено. В спорном жилом помещении зарегистрированы и проживают : Панченкова Л.Е.( истец) и члены ее семьи- Панченков Ф.В. Деженина (Панченкова) А.Ф., Панченкова О.Ф., Панченкова К.И. ( третьи лица).

Мотивируя заявленные требования тем, что ответчик с 2006 года не производит оплату за пользование спорной квартирой, истец с требованиями к ответчику о взыскании задолженности по оплате пользования спорной квартирой в судебном порядке не обращался, каких- либо препятствий для подачи такого иска не имеет.

Данные обстоятельства не оспаривались представителем истца в судебном заседании.

По условиям представленного с иском проекта договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без номера и даты от 2014 года, обязать ответчика подписать который просит истец, определен сокращенный срок найма - два года (п.5).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, а именно о том, что Панченкова Л.Е. и члены ее семьи, будучи вселенными в спорное жилое помещение на законных основаниях, приобрели право пользования спорным жилым помещением по условиях бессрочного договора социального найма, которое сохраняется за ними и после перехода права собственности на спорный дом к ООО «Теплосан», что неоднократно подтверждено вышеприведенными судебными постановлениями, от права пользования жилым помещением Панченкова Л.Е. не отказывалась, согласно пояснениям представителя истца, ответчик отказывается подписывать договор, т.е. согласованная воля двух сторон на заключение договора в предложенной редакции, в соответствии с ч.3 ст. 154 ГК РФ, отсутствует, условия договора о сокращенном сроке найма, при наличии у ответчика права бессрочного пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, несомненно, будет ущемлять жилищные права ответчика и членов ее семьи, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статьей 153 ЖК РФ установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако при толковании данной нормы следует исходить из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства согласно ст. 310 ГК РФ не допускается.

Таким образом, из смысла вышеприведенных норм следует что, с даты, когда у граждан возникает законное право пользования объектом недвижимости, у них возникают обязательства по уплате коммунальных платежей. Отсутствие договора социального найма, заключенного в письменной форме, не освобождает получателя коммунальных услуг - лицо, принявшее квартиру в пользование, от обязанности возместить стоимость таких услуг. В связи с чем, отсутствие договора социального найма, заключенного в письменной форме, не лишает истца, как наймодателя, права на обращение к ответчику с требованиями о взыскании задолженности за пользование жилым помещением.

Довод истца о том, что в отсутствие письменного договора найма у ответчика отсутствуют документально подтвержденные основания для проживания, не может быть принят судом и являться основанием для удовлетворения заявленных требований, как не основанный на законе, по вышеприведенным основаниям.

Требований по основаниям ст. 450 ГК РФ истец не заявляет.

На основании изложенного, в соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Теплосан» к Панченковой ... о понуждении к заключению договора найма жилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора найма квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Промышленный районный суд в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 17 декабря 2014г.

Председательствующий И.А.Митина