Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1933/2020 ~ М-2310/2020 от 02.10.2020

Дело №2-1933/2020

УИД 13RS0023-01-2020-004457-89

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 14 декабря 2020 года

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего - судьи Митрошкиной Е.П.,

при секретаре судебного заседания Кривенышевой Е.И.,

с участием в деле:

истцов (ответчиков по встречному иску) – Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н.,

представителей истцов (ответчиков по встречному иску) адвоката Решетниковой Ю. К., действующей на основании ордера № 1585 от 06 ноября 2020 года,

ответчика (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой», его представителей Ермакова А. В., действующего на основании доверенности от 20 октября 2020 г., Троицкого С. Г., действующего на основании доверенности от 10 декабря 2020 г.

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н. к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» об обязани зарегистрировать право собственности на жилые помещения и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» к Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир, взыскании судебных расходов,

установил:

Коржеманова М. П., Чубанова Л. Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» (далее по тексту - ООО ПФ «Жилкоммунстрой») о государственной регистрации права собственности на жилые помещения.

В обоснование иска указано, что решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. удовлетворены исковые требования истцов, на ООО ПФ «Жилкоммунстрой» возложена обязанность заключить с Коржемановой М. П., Чубановой Л.Н. основные договора купли-продажи, соответственно, однокомнатной квартиры № общей площадью 61,2 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, двухкомнатной квартиры № общей площадью 67,8 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на условиях предварительных договоров от 13 ноября 2017 г. в течении 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой». Решение суда вступило в законную силу 06 июня 2018 г., выдан исполнительный лист, который предъявлен в отдел судебных приставов по Ленинскому району г. Саранска и возбуждено исполнительное производство № 443 56/18/13015 ИП. Однако, до настоящего времени, судебный акт не исполнен по тем основаниям, что ООО ПФ «Жилкоммунстрой» уклоняется от регистрации права собственности и, соответственно, от заключения договоров купли-продажи.

Между истцами и ответчиком 13 ноября 2017 года были подписаны предварительные договоры о намерениях и бронировании квартир в строящемся доме, в соответствии с которыми продавец по окончании строительства осуществляет оформление своих прав собственности на квартире №, подготавливает документы для подписания договоров купли-продажи квартир и перехода прав собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 05 декабря 2018 года, кадастровый учет недвижимого имущества произведен, однако право собственности застройщика на жилые помещения не зарегистрировано.

По мнению истцов, действия ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и исполнения решения суда, необходимо расценивать, как злоупотребление гражданскими правами, что недопустимо в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. В спорном случае, защита нарушенного права возможна в соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации путем регистрации права общей долевой собственности на основании решения суда.

Основывая свои требования на положениях статей 130, 131, 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13 июля 2015 г. №219-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», истцы просят суд:

- произвести государственную регистрацию права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой» на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № общей площадью 67,8 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании решения суда;

- произвести государственную регистрацию права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой» на жилое помещение: однокомнатную квартиру № общей площадью 61,2 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> кадастровым номером № на основании решения суда.

Определением суда от 06 ноября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на сторону ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

09 декабря 2020 года от истцов поступило заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым истцы Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. просили:

- обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № общей площадью 67,8 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № общей площадью 61,2 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> кадастровым номером № в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Ленинского районного суда г. Саранска от 30 ноября 2020 г. принято встречное исковое заявление ООО ПФ «Жилкоммунстрой» к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 13 ноября 2017 г. между ООО ПФ «Жилкоммунстрой» и истцами Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. были подписаны предварительные договоры о намерениях и бронировании квартиры в строящемся доме, в соответствии с которыми, продавец, по окончании строительства, осуществляет оформление своих прав собственности на квартиры №, подготавливает документы для подписания договоров купли - продажи квартир и перехода прав собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (пункт 1.2. Договоров). Истцы Коржеманова М. П. и Чубанова Л.Н. намеревались приобрести по предварительной цене каждую из квартир и после подписания договоров купли - продажи перечислить на расчетный счет или оплатить в кассу ООО ПФ «Жилкоммунстрой» указанные денежные суммы (пункт 2.1. Договоров). Ни при заключении предварительных договоров, ни в последующем сторона ответчика не вносила денежные средства.

Истец по встречному иску указывает, что на протяжении возведения объекта ответчиком со стороны истцов происходило давление, поступали всевозможные жалобы в контролирующие органы. Также размещалась в социальных сетях интернета заведомо ложная информация, подрывающей деловую репутацию ООО ПФ «Жилкоммунстрой» на строительном рынке г. Саранска, со стороны всевозможных инстанций проводились проверки по соблюдению законности строительных и санитарных норм при возведении многоэтажного строения, тем самым затягивая процесс сдачи объекта в запланированный (разумный) срок. Еще одним способом давления ответчиков по встречному иску стал их отказ от регистрации прав собственности на разрушенный жилой дом по <адрес>, который был выкуплен индивидуальным предпринимателем Ермаковым В.В. 08 декабря 2017 года, но в результате злонамерных действий ответчиков права на дом зарегистрированы в судебном порядке спустя более семи месяцев. В итоге строящийся объект был сдан лишь в декабре 2018 года, то есть спустя год после истечения срока действия предварительных договоров, что повлияло на рост себестоимости строительства объекта. В этой связи стоимость квартиры № стала составлять 3932640 рублей, стоимость квартиры № стала составлять 3549600 рублей.

Ввиду существенного изменения стоимости квартир по сравнению с указанными в предварительных договорах, истец по встречному иску обратился к ответчикам с предложением о внесении изменений в предварительные договоры купли-продажи квартир от 13 ноября 2017 года, установив реальные сложившиеся цены на квартиры, однако ответчики отказались.

Истец по встречному иску указывает, что исполнение предварительных договоров о намерениях и бронировании без изменения стоимости объектов недвижимости приведет к существенному нарушению имущественных интересов сторон, при этом сторона истца по встречному иску не просто лишится того, на что могла рассчитывать при заключении предварительных договоров (минимальная прибыль), но и потерпит значительный убыток от сделок, который составит 1549600 рублей от реализации квартиры №, и 1932400 рублей от реализации квартиры №. Если бы истец по встречному иску мог бы предвидеть, что сроки сдачи многоквартирного дома сильно затянутся и стоимость квартир изменится таким образом, он не стал бы заключать договоры с ответчиками по встречному иску, либо заключил бы их на иных условиях (с другой ценой).

На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд:

- расторгнуть предварительный договор о намерениях и бронировании квартиры от 13 ноября 2017 г. заключенный Коржемановой М.П. с ООО ПФ «Жилкоммунстрой»;

- расторгнуть предварительный договор о намерениях и бронировании квартиры от 13 ноября 2017 г. заключенный с Чубановой Л.Н. с ООО ПФ «Жилкоммунстрой»;

- взыскать с Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. в пользу ООО ПФ «Жилкоммунстрой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей с каждого.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску), представитель истца (ответчика по встречному иску) Коржемановой М.П. – Чубанова Л.Н., представитель истцов (ответчиков по встречному иску) адвокат Решетникова Ю.К. исковые требования поддержали по заявленным основаниям, просили удовлетворить их в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возразили по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) Ермаков А.В., Троицкий С.Г. против удовлетворения исковых требований возразили по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном исковым заявлении.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Коржеманова М.П., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, при этом истец Коржеманова М.П. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании частей 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, а стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда, суд рассматривает дело в отсутствие истца Коржемановой М.П., поскольку ею представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, и в отсутствие представителя третьего лица, поскольку ими не представлено сведений о причинах неявки.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к нижеследующему.

Материалами дела установлено, что 13 ноября 2017 г. между Коржемановой М.П. и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании однокомнатной квартиры №, общей площадью 61,2 кв.м., № этаж в многоквартирном жилом доме <адрес>

Кроме того, 13 ноября 2017 г. между Чубановой Л.Н. и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании двухкомнатной квартиры №, общей площадью 67,8 кв.м., № этаж в многоквартирном жилом доме <адрес>

В соответствии с пунктами 1.1 Договоров, предусмотрена отделка квартир: стены – штукатурка (шпатлевка, обои отсутствуют); потолок - железобетонный без шпатлевки; полы – линолеум Синтерос*Delta 1 класс; дверь входная – металлическая (ДМ Йошкар П-17, Золотистый дуб, правая), межкомнатные отсутствуют; санфаянс – умывальник, ванна мет., унитаз, мойка; электрическая плита.

Пунктами 1.2. Договоров уставлено, что квартира расположена в строящемся доме, по окончании строительства, продавец осуществляет оформление права собственности на квартиру, подготавливает документы для подписания договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной государственной регистраций, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Договора должны быть заключены до 14 декабря 2017 г. (пункт 4.2 Договора).

Пунктами 2.1 сторонами согласована стоимость квартир в размере 2 000 000 рублей каждая. Оплата квартир производится в день заключения договора купли-продажи (пункт 3.2.1 Договора).

12 декабря 2017 г. истцы уведомили ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи жилых помещений.

Письмом от 15 января 2018 г. истцам сообщено, что ООО ПФ «Жилкоммунстрой» не имеет возможности заключить с ними основные договора на квартиры № в многоквартирном жилом доме по <адрес>, ввиду отсутствия данного объекта недвижимости по состоянию на 15 января 2018 г.

Многоквартирный жилой дом № со встроенным блоком обслуживания по <адрес> введен в эксплуатацию 05 декабря 2018 г., что подтверждается копией Разрешения №13-ru 13301000-141-2018.

Решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. удовлетворены исковые требования Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. к ООО ПФ «Жилкоммунстрой» о понуждении заключить основные договора купли-продажи квартир.

На ООО ПФ «Жилкоммунстрой» возложена обязанность заключить:

- с Коржемановой М.П. основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры № общей площадью 61,2 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течении 10 дней с момента регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой»;

- с Чубановой Л.Н. основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № общей площадью 67,8 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течении 10 дней с момента регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой».

Решение вступило в законную силу 06 июня 2018 г.

02 июля 2018 года судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Ленинскому району г.о.Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия возбуждены исполнительные производства № 44355/18/13015-ИП, №44356/18/13015-ИП, предмет исполнения: обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с Коржемановой М.П. основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры № общей площадью 61,2 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом доме <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течении 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой»; с Чубановой Л. Н. основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № общей площадью 67,8 кв.м., № этаж, в многоквартирном жилом <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течении 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой».

Требования исполнительного документа не выполнены, право собственности ООО ПФ «Жилкоммунстрой» на жилые помещения №, № в многоквартирном жилом <адрес> не зарегистрировано.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24 октября 2020 года, многоквартирный <адрес> поставлен на кадастровый учет 14 декабря 2018 года, соответственно, квартирам № и № присвоены кадастровые номера №

С целью восстановления нарушенного права истцы Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. обратились в Ленинский районный суд г.Саранска с иском о признании права собственности и на спорные жилые помещения после выплаты денежных средств ответчику.

Решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 02 марта 2020 г. исковые требования Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. к ООО ПФ «Жилкоммунстрой» о признании права собственности на жилые помещения, компенсации морального вреда, оставлены без удовлетворения. При этом суд указал, что право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

Этим же решением встречные исковые требования ООО ПФ «Жилкоммунстрой» к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о признании предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г. ничтожными, оставлены без удовлетворения.

Таким образом, заключение основных договоров купли-продажи жилых помещений с Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. обусловлено обязательством ООО ПФ «Жилкоммунинвест» по осуществлению государственной регистрации права собственности на квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента таковой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;

5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

6) иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

По смыслу вышеуказанных положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер и зависит от волеизъявления сторон, обращающихся за ее проведением.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а в соответствии с пунктом 1 статьи 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Судом установлено, что по условиям предварительных договоров о намерениях и бронировании от 13 ноября 2017 года стороны обязались заключить договоры купли-продажи квартиры до 14 декабря 2017 года (пункт 4.2 Договора).

С целью надлежащего исполнения взятых на себя обязательств истцы уведомили ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи до окончания срока предварительного договора. Однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи квартиры, тем самым нарушив принятые на себя обязательства.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. и в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь.

После вынесения Ленинским районным судом г.Саранска Республики Мордовия решения от 12 марта 2018 г., обязывающего ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с истцами основной договор купли-продажи квартиры в течении 10 дней с момента регистрации права собственности, ответчик уклоняется от исполнения решения суда, не регистрируя свое право собственности на жилые помещения.

Доводы ответчика об отсутствии денежных средств на расходы по государственной регистрации права собственности на жилые помещения, внутреннюю отделку квартир в соответствии с условиями предварительных договоров о намерениях и бронировании, суд считает несостоятельными, поскольку как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 24 октября 2020 года право собственности на большую часть квартир в <адрес> зарегистрировано либо за ООО ПФ «Жилкоммунстрой», либо за покупателями. Кроме того, истцами в ходе рассмотрения настоящего спора было предложено ответчику заключить мировое соглашение, по условиям которого истцы возьмут на себя расходы ООО ПФ «Жилкоммунстрой» по регистрации права собственности на квартиры, однако ответчик отказался.

Значительное изменение стоимости квартир с момента заключения предварительного договора также не является основанием для неисполнения ответчиком своей обязанности по государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

При указанных выше обстоятельствах суд усматривает в действиях ООО ПФ «Жилкоммунстрой» признаки недобросовестного поведения, в связи с чем приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований об обязании ответчика зарегистрировать свое право собственности на жилые помещения: квартиры № в <адрес>.

Согласно статье 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о сроке, который необходимо предоставить ответчику для исполнения судебного решения, принимая во внимание сроки государственной регистрации прав, установленные законом, суд считает разумным и достаточным установить срок для исполнения решения в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании вышеизложенного, основываясь на представленных доказательствах, суд считает, что исковые требования Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. к ООО ПФ «Жилкоммунстрой» об обязании зарегистрировать право собственности на квартиры № и №, расположенные по адресу: <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу подлежат частичному удовлетворению.

Встречные исковые требования ООО ПФ «Жилкоммунстрой» к Коржемановой М.П., Чубановой Л.Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир от 13 ноября 2017 г., удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В силу положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, ключевым понятием, применяемым в норме пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенное изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 05 ноября 2020 года ООО ПФ «Жилкоммунстрой» направило Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н. предложение об изменении либо расторжении предварительных договоров о намерениях и бронирования квартиры от 13 ноября 2017 года ввиду существенного изменения цены объектов недвижимости.

На указанное предложение изменить или расторгнуть договор Коржеманова М.П. и Чубанова Л.Н. ответили отказом, направив письменный ответ от 10 ноября 2020 года.

Как указывалось выше, пунктами 2.1 Договоров сторонами согласована стоимость квартир в размере 2000000 рублей каждая. Оплата квартир производится в день заключения договора купли-продажи (пункт 3.2.1 Договора).

Из пояснений представителя истца по встречному иску следует, что индивидуальным предпринимателем Ермаковым В.В. 08 декабря 2017 года был заключен договор купли-продажи доли <адрес> и земельного участка с Коржемановой М.П. и Чубановой Л.Н., стоимостью 4000 010 рублей. Впоследующем планировалось снести аварийный дом и устранить препятствия для сдачи строящегося многоквартирного <адрес> в эксплуатацию. Однако ответчики по встречному иску отказались зарегистрировать переход права собственности, в результате чего право собственности Ермакова В.В. было оформлено в судебном порядке спустя более чем через семь месяцев. Данные обстоятельства, по мнению представителя истца по встречному иску, повлекли существенное изменение стоимости квартир.

Вместе с тем, обстоятельства, на которые ссылается истец по встречному иску, не являются основанием для расторжения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушение застройщиком ООО ПФ «Жилкоммунстрой» планировки застройки (наличие пожароопасного объекта вблизи строящегося дома) имело место быть до заключения предварительных договоров о намерениях и бронировании, и обнаружено на этапе ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Следовательно, нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию, было допущено по вине самого застройщика.

Кроме того, ответчики по встречному иску неоднократно предлагали истцу заключить основные договоры купли-продажи квартир, а также сообщить реквизиты банковского счета Общества для совершения сделок по покупке квартир (12 декабря 2017 года, 25 декабря 2017 года, 13 февраля 2018 года, 21 марта 2019 года, 21 мая 2019 года). В ходе судебного разбирательства представитель истцов Решетникова Ю.К. также просила предоставить реквизиты банковского счета ООО ПФ «Жилкоммунстрой» для перечисления денежной суммы в счет оплаты стоимости квартир, на что получила отказ.

Само по себе увеличение стоимости квартир в связи с увеличением сроков строительства не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем изменение себестоимости квартир нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом по встречному иску не представлено доказательств наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для расторжения договора. Обстоятельства, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, увеличением себестоимости квартир, таковыми признаны быть не могут.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной, заявившей о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании по указанным основаниям, не представлено доказательств, подтверждающих наличие указанных выше юридически значимых обстоятельств.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Установив фактические обстоятельства дела, и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с приведенной правовой нормой, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, оснований для перераспределения судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцами требований и по указанным ими основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н. к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» об обязани зарегистрировать право собственности на жилые помещения удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № общей площадью 67,8 кв.м., кадастровый №, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» зарегистрировать право собственности на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № общей площадью 61,2 кв.м., кадастровый №, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н. отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» к Коржемановой М. П., Чубановой Л. Н. о расторжении предварительных договоров о намерениях и бронировании квартир, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия Е.П. Митрошкина

Мотивированное решение суда составлено 21 декабря 2020 года.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия Е.П. Митрошкина