Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-310/2017 (2-5810/2016;) ~ М-6524/2016 от 29.12.2016

Дело № 2-310/17

                                                      Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2017 года                                                                             город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Высоцкой А.В.,

при секретаре Васькиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ-24 (публичное акционерное общество) к Храмову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Банк ВТБ-24 (ПАО) обратилось в суд с иском к Храмову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, взыскании судебных расходов, указав в обоснование иска следующее.

В соответствии с условиями кредитного договора от 09.07.2014 № Банк ВТБ 24 (ПАО) предоставил ответчику кредит в размере 750 000 руб. сроком на 182 календарных месяца с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору приобретения № о долевом участии в строительстве от 09.07.2014, заключенного между Храмовым В.В. и ООО «<данные изъяты>». Вид объекта недвижимости: права требования на квартиру по адресу: многоквартирный жилой <адрес>, условный номер <адрес>. Цена объекта недвижимости по договору приобретения составляет 1 429 600 руб., размер аннуитетного платежа по кредиту на дату заключения договора - 9 912,59 руб., процентная ставка на дату заключения договора - 13,85% годовых. Процентный период продолжительностью один календарный месяц с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего календарного месяца. Размер неустойки - 0,1% от суммы просроченной задолженности по основному долгу и по просроченным процентам. Обеспечением кредита является - залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости.

Между ООО «Реотэкс» и Храмовым В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве № от 09.07.2014, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 17.07.2014 за номером №. Согласно справки от 22.07.2014, письма ООО «Реотэкс» от 15.12.2016 №, обязательства В.В. по договору долевого участия выполнены в полном объеме.

Согласно п. 11.1.13 кредитного договора ответчик обязался осуществить действия по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в течение 3-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.10.2015 №, акта приема-передачи квартиры от 21.10.2015, ООО «<данные изъяты>» передало, а Храмов В.В. принял 1-комнатную <адрес>, общей площадью 35,2 кв.м., по адресу: <адрес>. Право собственности на объект долевого строительства (квартиру) ответчик до настоящего времени не зарегистрировал. Письмом от 17.02.2016 истец обращался к ответчику с просьбой оформить право собственности на квартиру, однако добровольно ответчик свои обязательства не исполняет. Ответчик уклоняется от регистрации права собственности на квартиру, чем нарушаются права Банка, как залогодержателя, поскольку Банк не может реализовать право на принудительную реализацию права требования на квартиру. Кроме того, с момента регистрации права собственности залогодателя на квартиру должна возникнуть ипотека в силу закона в пользу Банка в связи с целевым использованием кредитных средств, а именно - на приобретение недвижимости (посредством участия в долевом строительстве квартиры). Ответчик, затягивая процесс перехода права собственности на имущество, действует недобросовестно, нарушая баланс интересов между кредитором и залогодателем. Истец исполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 18.07.2014. Согласно кредитному договору, заемщик обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты в размере и порядке, установленном договором. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, что привело к росту просроченной задолженности, что подтверждается расчетом задолженности по кредитному договору.

Согласно условий п.5.4 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пени.

По состоянию на 23.12.2016 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3 476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу.

Банк ВТБ-24 (ПАО) просит взыскать с ответчика Храмова В.В. в свою пользу задолженность по кредитному договору № от 09.07.2014 в сумме 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3 476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу; обратить взыскание на квартиру, состоящую из 1-жилой комнаты общей площадью 35,2 кв.м. по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость квартиры; признать за Храмовым В.В. право собственности на квартиру, состоящую из 1-жилой комнаты общей площадью 35,2 кв.м. по адресу: <адрес>; признать за ВТБ 24 (ПАО) право залога (ипотеки) на квартиру, состоящую из 1-жилой комнаты общей площадью 35,2 кв.м. по адресу: <адрес>; взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В судебное заседание представитель ВТБ 24 (ПАО) не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен, в иске представитель просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Храмов В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, заказная почтовая корреспонденция возвращена в суд за истечением срока хранения.

В соответствии со статьей 117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд.

Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Представитель третьего лица ООО «Реотэкс» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания указанное третье лицо извещалось судом надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и представителя третьего лица в соответствии со ст.ст. 117, 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что между Банком ВТБ 24 (ПАО) (кредитор) и Храмовым В.В. (заемщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор № целевого назначения, по условиям которого Банк ВТБ 24 (ПАО) предоставил ответчику кредит в размере 750 000 руб. сроком на 182 календарных месяца с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору приобретения № о долевом участии в строительстве от 09.07.2014, заключенного между Храмовым В.В. и ООО «Реотэкс». Вид объекта недвижимости: права требования на квартиру по адресу: многоквартирный жилой <адрес>, условный номер <адрес>. Цена объекта недвижимости по договору приобретения составляет 1 429 600 руб., размер аннуитетного платежа по кредиту - 9 912,59 руб., процентная ставка - 13,85% годовых, процентный период продолжительностью один календарный месяц - с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего календарного месяца, размер неустойки - 0,1% от суммы просроченной задолженности как по основному долгу, так и по просроченным процентам.

Между ООО «Реотэкс» и Храмовым В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве № от 09.07.2014, предметом которого явилась однокомнатная квартира с условным строительным номером 246, секция – 6, этаж – 6, общая площадь с учетом холодных помещений – 35,74 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 17.07.2014 за номером №. Согласно справки от 22.07.2014, письма ООО «Реотэкс» от 15.12.2016 №, обязательства Храмова В.В. по договору долевого участия выполнены в полном объеме.

В данном договоре указано, что сумма в размере 750 000 руб. внесена участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО).

При регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникающие в силу закона. С момента государственной регистрации залога прав требования в пользу Банка права требования объекта долевого строительства, указанные в п.1 договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка в силу п.5 ст.5, п.2 ст.11 и ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»). Залог прав требования действует до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, завершенный строительством, право получения которого было оплачено за счет кредита (п.2.2. договора).

Судом также установлено, что Банк ВТБ 24 (ПАО) исполнил свои обязательства перед заемщиком Храмовым В.В. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 18.07.2014.

Согласно кредитному договору (Правил предоставления и погашения кредита, являющихся приложением № к кредитному договору от 09.07.2014) заемщик обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты в размере и порядке, установленном договором.

Между тем, как следует из иска, ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, что объективно подтверждается представленным Банком ВТБ 24 (ПАО) в материалы дела расчетом задолженности.

По состоянию на 23.12.2016 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3 476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; к отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

Согласно ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

Как предусмотрено ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно условий п.5.4 кредитного договора (Правил предоставления и погашения кредита) в случае нарушения заемщиком сроков внесения очередного платежа или его части более чем на 15 календарных дней или неоднократно, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пени.

В судебном заседании объективно установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по кредитному договору, допущена просрочка, что им не оспорено: доказательств исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору от 09.07.2014 в полном объеме суду не представлено, как и не представлено доказательств наличия перед банком задолженности в ином размере.

Ненадлежащее исполнение Храмовым В.В. обязательств по кредитному договору является основанием для взыскания с него досрочно суммы задолженности по договору в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия со стороны ответчика возражений по иску и представленного истцом расчета задолженности, требования Банка ВТБ 24 (ПАО) о взыскании с Храмова В.В. задолженности по кредитному договору № от 09.07.2014 в сумме 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3 476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу, - подлежат удовлетворению.

Относительно разрешения исковых требований Банка ВТБ 24 (ПАО) об обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, суд приходит к следующему.

Пунктом 7.2.6 кредитного договора предусмотрено, что объект недвижимости приобретается в собственность заемщика.

В силу раздела 8 кредитного договора обеспечением кредита является залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии) на объект недвижимости.

Объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании п.п.3 п.2 ст.345 ГК РФ, ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация обременения объекта недвижимости в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора производится одновременно с регистрацией права собственности заемщика и иных сособственников на объект недвижимости. Права кредитора удостоверяются закладной (п.11.1.1. кредитного договора).

Согласно п. 11.1.3 кредитного договора ответчик обязался осуществить действия по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в течение 3-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

В силу п.11.5 кредитного договора Храмов В.В. обязался в течение 30 календарных дней, считая с даты государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости, предоставить кредитору любой из следующих документов: копию (при предъявлении оригинала) или нотариально засвидетельствованную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с отметкой о его ипотеке одновременно с копией (при предъявлении оригинала) или нотариально засвидетельствованной копией договора приобретения с отметкой о регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона; выписку из ЕГРП, подтверждающую факт государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в пользу кредитора.

При невозможности исполнения условия, указанного в п.11.5, заемщик обязан обеспечить подписание с кредитором договора об ипотеке объекта недвижимости в течение срока, установленного в разделе 8, а также обеспечить составление при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной и выполнение всех действий в соответствии с законодательством, необходимых для их предоставления в регистрирующий орган (п.11.6 кредитного договора).

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.10.2015 №, акта приема-передачи квартиры от 21.10.2015, ООО «Реотэкс» передало, а Храмов В.В. принял 1-комнатную <адрес>, общей площадью 35,2 кв.м. по адресу: <адрес>. Таким образом, право собственности на указанную квартиру должно было быть зарегистрировано в срок до 21.01.2016.

Между тем, судом установлено, что право собственности на объект долевого строительства - однокомнатную <адрес> общей площадью 35,2 кв.м. по адресу: <адрес>, за ответчиком до настоящего времени не зарегистрировано, что подтверждается сведениями, предоставленными суду Управлением Росреестра по Ульяновской области.

Как следует из иска, 17.02.2016 Банк обращался к ответчику с просьбой оформить право собственности на квартиру, однако в добровольном порядке Храмов В.В. свои обязательства по договору не исполняет, уклоняясь, тем самым, от регистрации права собственности на квартиру, что влечет за собой нарушение прав Банка, как залогодержателя, поскольку Банк не может реализовать право на принудительную реализацию права требования на квартиру, регистрация обременения объекта недвижимости в виде залога (ипотеки) также не производится.

Таким образом, исковые требования Банка о признании за Храмовым В.В. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обусловлены неисполнением ответчиком обязательства по государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в течение 3-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

В силу абз.2 п.5 приведенной нормы, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (абз. 2 пункт 2 статьи 11абз. 2 пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (в том числе, залог права требования, трансформирующийся впоследствии в залог недвижимого имущества), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

С учетом изложенного, исходя из системного толкования норм права, регулирующих спорные правоотношения, следует, что приведенные нормативные предписания устанавливают момент возникновения ипотеки в силу закона только после проведения процедуры государственной регистрации данного залогового права, то есть, право залога у залогодержателя возникает с момента регистрации залога как обременения.

По сведениям Управления Росреестра по Ульяновской области, по состоянию на 13.01.2017 раздел в ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не открывался.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на квартиру не произведена, соответственно, государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена.

Государственная регистрация залога (ипотеки) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости (согласно п.8.1 кредитного договора) не произведена. Государственную регистрацию в установленном порядке прошел только договор долевого участия.

Банк ВТБ 24 (ПАО) просит признать за Храмовым В.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, между тем, данное требование истца не основано на требованиях закона. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Истец просит признать за собой право залога (ипотеки) на указанную квартиру. Между тем, данное право Банка предусмотрено п.11.1.1 кредитного договора и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не требует дополнительного удостоверения данного права судом.

Требования Банка ВТБ 24 (ПАО) об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определении способа ее реализации и начальной продажной стоимости, не подлежат удовлетворению, поскольку на данный объект недвижимости не произведена государственная регистрация права собственности и государственная регистрация ипотеки в пользу Банка, данные требования являются преждевременными.

Таким образом, исковые требования Банка ВТБ 24 (ПАО) подлежат удовлетворению в части.

В порядке ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 827,81 руб., исходя из размера требований, удовлетворенных судом.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ с ответчика в пользу ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» подлежат взысканию расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 6 380 руб., поскольку производство судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества было обусловлено исковыми требованиями об обращении взыскания на данное недвижимое имущество по причине неисполнения Храмовым В.В. обязательств перед Банком ВТБ 24 (ПАО).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 94, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

           Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Банка ВТБ-24 (публичное акционерное общество) к Храмову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Храмова В.В. в пользу Банка ВТБ-24 (публичное акционерное общество) задолженность по кредитному договору № от 09.07.2014 в сумме 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3 476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 827,81 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Храмова В.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы по производству судебной экспертизы в размере 6 380 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                                        А.В. Высоцкая