Решение по делу № 2-75/2017 (2-3021/2016;) ~ М-3070/2016 от 16.11.2016

Дело № 2-75/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15.02.2017 г.Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Лемперт И.Н.

при секретаре Петрик Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Черногорска к Васильеву Д.А. о взыскании задолженности и неустойки по арендной плате, встречному исковому заявлению Васильева Д.А. к администрации г. Черногорска о признании пункта договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Черногорска обратилась в суд с иском к Васильеву Д.А. о взыскании задолженности по арендной плате, мотивируя тем, что с ответчиком заключен договор аренды ***Ю от 10.07.2007 на земельный участок площадью 13300 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: г.Черногорск, ***Б, земельный участок предоставлен для производственной базы. Согласно п.2.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца. За последний месяц до 15 ноября текущего года. В случае неуплаты арендных платежей в установленный срок п. 7.3. Договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки. Ответчиком надлежащим образом обязательства по оплате аренды земельного участка не исполнены. Задолженность по арендной плате, за период с 14.03.2014 по 31.12.2016 составила 839930,07 руб., размер неустойки за период с 16.03.2014 по 15.11.2016 – 1107567,18 руб.

Васильев Д.А., через своего представителя по доверенности Музурова В.Б. предъявил к администрации г. Черногорска встречное исковое заявление о признании п. 2.2. договора аренды ***Ю недействительным, поскольку цена договора определена лишь процентным соотношением к кадастровой стоимости земли, а сама кадастровая стоимость не определена, то полагал, что цена договора фактически не согласована. Считал, что указанные 2 % (Пк) - от кадастровой стоимости земли по видам функционального использования не применимы в рассматриваемом случае.

Представитель истца по первоначальному иску Манахов Д.С., действующий по доверенности, в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме, с встречными исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы письменного отзыва на встречный иск, заявил о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности, указав, что договор аренды заключен в 2007 году, до марта 2014 года Васильев Д.А. оплачивал арендные платежи, вопросов по содержанию договора не возникало. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, его представитель, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя Васильева Д.А. - Музурова В.Б. поступило письменное заявление с несогласием размера неустойки, с ходатайством о применение к неустойке положений ст. 333 ГК РФ, с указанием о несоразмерности размера неустойки и суммы основного долга, просил снизить размер неустойки до 30000 руб.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствие ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску и его представителя.

Выслушав представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

10.07.2007 между администрацией г.Черногорска в лице руководителя Комитета по управлению имуществом г.Черногорска Нечаевой Е.Г. и Васильевым Д.А. заключен договор ***Ю аренды на земельный участок. Согласно указанному договору Васильеву Д.А. предоставлен во временное пользование (аренду) земельный участок площадью 13300 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г.Черногорск, ***Б, для производственной базы.

Срок действия договора установлен с 10.07.2007 до 01.01.2008, с автоматической пролонгацией на год по истечению указанного срока, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении. Договор подписан сторонами.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 10.07.2007 администрация г. Черногорска передала Васильеву Д.А. во временное пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по указанному выше адресу.

Арендная плата в годовом исчислении составляет 61579,0 руб. В силу п.п. 2.3, 2.5 договора сторонами определено, что арендаторы вносят арендную плату пропорционально своей доле ежемесячно, до 15 числа текущего месяца. Размер ежегодной арендной платы изменяется (но не чаще одного раза в год) и подлежит уплате арендаторами. Изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения арендаторов путем сообщения в местных средствах массовой информации.

В силу п. 4.2 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок на условиях, установленных договором.

В судебном заседании установлено, что вышеназванный договор аренды никем не оспорен и не признан недействительным, в силу ст.ст. 606, 609, 610 ГК РФ является действующим до настоящего времени, ответчик пользуется указанным в договоре аренды земельным участком.

Факт передачи земельного участка по договору аренды от 10.07.2007 ответчику во временное пользование подтверждается соответственно актом приема-передачи земельного участка от 10.07.2007.

В соответствии с частью 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договору аренды обязательств и образования задолженности по арендным платежам.

Материалы дела и представленной стороной истца расчёт подтверждает наличие у ответчика указанной в иске задолженности по оплате аренды и неустойки.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве РФ», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).

Частью 5 ст. 4 указанного Федерального закона установлено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

В силу п. 3 данных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. На основании п. 4 Правил, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно п. 10 данных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 13 данных Правил установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.Постановлением правительства РХ № 171 от 16.03.2012 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в РХ, которое вступило в законную силу 01.01.2013, изменена кадастровая стоимость земельных участков, в том числе и спорного земельного участка на 11244618,00 руб.

Анализ положений ЗК РФ приводит к выводу о том, что федеральный законодатель, наделяя органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации полномочиями по утверждению среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и результатов государственной кадастровой оценки земель, вместе с тем специального порядка введения вступления в силу таких правовых актов не устанавливает.

Согласно ст. ст. 24.11 и 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действительно, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Однако принятие такого решения само по себе не свидетельствует о завершенности государственной кадастровой оценки.

В силу ст. 24.11 названного Федерального закона государственная кадастровая оценка - это совокупность действий, которая включает в себя не только принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, но и формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости, а также внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

При этом в ст. 24.20 этого же Федерального закона законодателем весьма ясно и определенно указано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

На территории Республики Хакасия порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируются постановлением правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

Пунктом 2.1. указанного постановления установлено, что арендная плата за использование земельных участков устанавливается от их кадастровой стоимости, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, законодательством Республики Хакасия и настоящим Положением.

Размер годовой арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется на право аренды в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не может превышать двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (п. 2.3 постановления № 05 от 23.01.2008).

Согласно п. 2.8. постановления № 05 от 23.01.2008 (в редакции на день заключения договора аренды № 1496Ю) изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Пунктами 4, 8 статьи 34 Устава муниципального образования г. Черногорск (утв. Решением Совета депутатов г. Черногорска от 28.06.2005 № 38) установлено, что Администрация города взимает плату за землю; осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; принимает решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Таким образом, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для размещения производственной базы, определенная договором арендная плата установлен на уровне 2% от кадастровой стоимости, что соответствует положениям п. 4 ст. 22 ЗК РФ, таким образом, доводы встречного искового заявления о несогласованности цены договора не обоснованны.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1).

Исполнение спорного договора аренды земельного участка началось с момента его заключения в июле 2007 года, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 10.07.2007, с иском в суд Васильев Д.А. обратился 28.12.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании вышесказанного, суд приходит к мнению, что встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

При начислении арендной платы ответчику по первоначальному иску администрация г. Черногорска применила в расчетные периоды 2014-2016 годы коэффициент арендной платы, предусмотренный п.9 приложения *** к постановлению администрации г. Черногорска ***-П от 21.12.2012 и п. 6.6 приложения *** к постановлению администрации г. Черногорска ***-П от 23.05.2016, в котором указаны земельные участки, соответствующие целевому использованию спорного земельного участка и определен коэффициент 2,21%.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из пункта 7.2 договора от 10.07.2007 в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,3 процента от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки по договору от 10.07.2007 за период с 16.03.2014 по 15.11.2016 составляет 1107567,18 руб.

Стороной ответчика, заявлены доводы о применении положений ст. 333 ГК РФ в силу несоответствия меры ответственности последствиям просрочки платежей.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со ст.404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Учитывая несоразмерность неустойки размеру задолженности по арендной плате, а также период ее образования, суд считает возможным снизить, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, неустойку по договору от 10.07.2007 – до 150 000 руб.

С Васильева Д.А. в пользу администрации г. Черногорска подлежит взысканию сумма задолженности и неустойки по аренде земельного участка кадастровый *** в общей сумме 989497,25 руб.

В соответствии с ч. 1 ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С ответчика Васильева Д.А. подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 13095 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации г. Черногорска удовлетворить частично.

Взыскать с Васильева Д.А. в пользу администрации г. Черногорска сумму задолженности по договору аренды земельного участка ***Ю от 10.07.2007 в размере 839930 руб. 07 коп., неустойку – 150 000 руб. 00 коп., всего 989497 руб. 25 коп.

Взыскать с Васильева Д.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 13095 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления Васильеву Д.А. к администрации г. Черногорска о признании пункта договора аренды земельного участка ***Ю от 10.07.2007 недействительным, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его изготовления в окончательном виде через Черногорский городской суд Республики Хакасия.

Председательствующий И.Н. Лемперт

Мотивированное решение изготовлено 20.02.2017.