Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1795/2014 ~ М-1590/2014 от 17.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

    Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Коваленко О.П.,

при секретаре Ливчиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Емалдинова Т.П. к ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс», Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий ничтожной сделки, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и погашении записи о зарегистрированном праве,

УСТАНОВИЛ:

Емалдинова Т.П. в лице ФИО2 по доверенности ФИО5 обратилась в Самарский районный суд <адрес> с указанным иском к ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс», ФИО2 по <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» был заключен договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, за 1545600 рублей. Однако, в нарушение условий договора купли-продажи квартиры проданная квартира не является жилым помещением, а является незавершенным строительством объектом, незавершенной строительством самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, поскольку разрешение на строительство спорного объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № КО СРО ОООИ «Единство», застройщик жилого дома со строительным адресом по <адрес> привлечено к административной ответственности по ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение в установленный срок законного предписания № от ДД.ММ.ГГГГ Государственной инспекции строительного надзора Самарской области, которым на застройщика возложена обязанность по устранению нарушений требований п.4 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п.п.5.1, 5.16 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». Данным решением установлено, что территория строительной площадки со стороны жилых домов по <адрес> не выгорожена забором, имеется свободный доступ на стройплощадку посторонних лиц, строительные работы на объекте приостановлены и не ведутся с марта 2007 года, с момента приостановки работ физические объемы строительно-монтажных работ не увеличились, строительно-монтажные работы не возобновлены, по консервации объекта не выполнены мероприятия обеспечивающие прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций зданий (секции №1,2, 3, 4, 5) строящегося жилого дома. Согласно ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, в том числе и на объекты незавершенного строительства, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем, доказательств того, что многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес> А (<адрес> (строительный)) в целом зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства, ответчиками не представлено. Таким образом, жилой дом в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, так как создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а также создан без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Ссылаясь на ст. 168 ГК РФ, истец просил признать договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как совершенный с нарушением ст.ст. 209, 222 ГК РФ, и применить последствия ничтожной сделки, взыскать с ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» в пользу Емалдинова Т.П. расходы по уплате госпошлины в сумме 100 рублей, а также обязать Управление Росреестра по Самарской области погасить право Емалдинова Т.П. на <адрес>, взыскать с Управления Росреестра по Самарской области госпошлину в сумме 100 рублей.

    В судебном заседании ФИО2 истца по доверенности ФИО5 ранее заявленные требования уточнил, просил признать договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия ничтожной сделки, взыскать с ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» в пользу Емалдинова Т.П. уплаченные денежные средства по договору в размере № рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, а также обязать Управление Росреестра по Самарской области погасить право Емалдинова Т.П. на <адрес>, взыскать с Управления Росреестра по Самарской области госпошлину в сумме <данные изъяты>.

ФИО2 ответчика ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал и пояснил, что спорная квартира находится в незавершенном строительством доме, при проведении сделки Емалдинова Т.П. участвовала не одна, ей помогали ее риелтор и дочь Елена. Все правовые и технические характеристики квартиры до истца были доведены, ей были представлены все документы, касающиеся спорной квартиры, в том числе и решение Советского районного суда г. Самары, также ей было известно, что коммуникации не были подключены на момент приобретения квартиры, на строительной площадке велись работы по подключению дома к коммуникациям, были раскопаны траншеи, чего не заметить было нельзя. Емалдинова Т.П. приобретала квартиру осознанно, ею был представлен сертификат на приобретение жилого помещения. Все основания, заявленные в иске, были предметом рассмотрения Самарского районного суда г. Самары в декабре 2013 г., решением от ДД.ММ.ГГГГ в иске Емалдинова Т.П. о расторжении договора отказано. Кроме того, истец отказался от иска в части признания регистрации права собственности на самовольную постройку – <адрес> – незаконной, и производство по делу в указанной части прекращено, что препятствует обращению в суд по этим же основаниям и предмету вновь. Просил в иске отказать.

    Представитель Управления Росреестра по Самарской области и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ФИО8, ФИО7, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом. От Управления Росреестра по Самарской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие вышеуказанных лиц.

Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела и рассмотрев дело по изложенным истцом основаниям, суд приходит к следующему.

В силу статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционно-лизинговая компания Еврофинанс» (Продавцом) и Емалдинова Т.П. (Покупателем) заключен договор купли-продажи <адрес>-П, в соответствии с условиями п. 1 которого, Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилое помещение, общей площадью 53,3 кв.м, расположенное на 10 этаже по адресу: <адрес>А, <адрес>А, с кадастровым номером №

Согласно п. 1.2 Договора отчуждаемая квартира принадлежала Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 07.03.№ дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по <адрес> /л.д.144-146/.

Из п. 2.1 договора следует, что цена квартиры составляет 1545600 рублей, выплата которой будет произведена из средств федерального бюджета по государственному жилищному сертификату о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения серии ВП №111597, выданному ДД.ММ.ГГГГ г.. Министерством экономического развития, инвестиций и торговли <адрес>.

В соответствии с п. 5.1 Договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор.

Договор купли-продажи между сторонами совершен в установленной законом письменной форме, при заключении договора стороны согласовали все предусмотренные законом для договоров данного вида существенные условия. Обязательства по передаче и оплате квартиры сторонами исполнены.

Сделка купли-продажи и переход права собственности на указанную квартиру к Емалдинова Т.П. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 14/.

Решением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., оставленным без изменения Апелляционным Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ г., в иске Емалдинова Т.П. к ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужим денежными средствами по тому основанию, что предмет не соответствует действительности: квартира и дом являются самовольной постройкой и незавершенным строительным объектом, а также не достигнута цель договора, отказано.

Определением данного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований к ответчику Управлению Росреестра по Самарской области о признании регистрации Управлением Росреестра по Самарской области права собственности на самовольную постройку – <адрес> – незаконной прекращено в связи с отказом представителя истца от данных требований.

В соответствии со ст. 61 ч.2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с нормами ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь с иском в суд о признании сделки купли-продажи между сторонами ничтожной, истец ссылается на то, что сделка совершена с нарушением ст. 209 и 222 ГК РФ.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014 г.).

Из анализа положений ст. 222 ГК РФ следует, что статья закрепляет правовой режим самовольной постройки и предоставляет возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот.

Суд не может принять во внимание довод истца о том, что дом, в котором расположена спорная квартира, является самовольной постройкой, поскольку данное обстоятельство не подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих признание дома, в котором расположена спорная квартира, самовольной постройкой, суду не представлено.

Ссылка представителя истца на решение Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г., которым застройщик дома - КО СРО ОООИ «Единство» привлечено к административной ответственности по ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение в установленный срок законного предписания № от ДД.ММ.ГГГГ Государственной инспекции строительного надзора <адрес>, является несостоятельной, поскольку выявленные в ходе проверки по делу об административном правонарушении нарушения законодательства застройщиком при строительстве объекта не свидетельствуют о том, что дом построен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, влекущих уничтожение незавершенного строительством объекта, причинения вреда жизни и здоровья человека.

Право собственности на спорное жилое помещение в объекте незавершенного строительства за первоначальным собственником спорной квартиры - ФИО8 установлено состоявшимся и вступившим в законную силу судебным актом - решением Советского районного суда г. Самары от 21.10.2008 г.,, которое в соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года является основанием возникновения права собственности.

Суд приходит к выводу о недопустимости пересмотра в рамках настоящего дела о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с ответчиком, установленных ранее вынесенным судебным решением фактических обстоятельств, сделанных на основании исследования фактов.

На основании вышеназванного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО8 на жилое помещение в виде <адрес> (строительный адрес объекта), который продал указанную квартиру ФИО7, а последняя продала указанный объект недвижимого имущества ответчику ООО «ИЛКО Еврофинанс».

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Все сделки по переходу прав на спорное имущество от первоначального собственника к ответчику, а затем к Емалдинова Т.П. прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области. Поэтому доводы истца о том, что государственная регистрация права собственности на спорный объект была произведена в отсутствие оснований возникновения права, предусмотренных гражданским законодательством, и сама по себе не может порождать право собственности, являются несостоятельными.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора купли-продажи №37/12/12-П до подписания Договора от ДД.ММ.ГГГГ Емалдинова Т.П. осматривала спорную квартиру, ей были известны качественные характеристики и правовой режим отчуждаемой недвижимости, а также о том, что дом, в котором находится квартира, не достроен и не введен в эксплуатацию, не подключен к коммуникациям, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании и установлено решением Самарского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, с учетом вышесказанного, а также того, что доказательств совершения сделки купли-продажи с нарушением закона в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным и отказе в удовлетворении исковых требований Емалдинова Т.П. о его признании таковой.

При отказе истцу в удовлетворении основных требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, производные от него требования о применении последствий ничтожной сделки, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и погашении записи о зарегистрированном праве удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины и услуг представителя, при отказе судом в удовлетворении иска также не подлежат возмещению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░