Решение по делу № 2-29/2013 (2-939/2012;) ~ М-917/2012 от 29.11.2012

Дело №2-29/2013

Решение в окончательной форме

принято 20.01.2013г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«15» января 2013 года                                 г.Карасук

Карасукский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи          Фуст Е.Г.,

с участием истца                     Емельяненко О.Н.

при секретаре                                 Дорониной М.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельяненко Олесе Николаевне и Емельяненко Андрея Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и ОАО « Фонд Жилищного строительства Новосибирской области» об освобождении квартиры от залога,

У С Т А Н О В И Л:

    Емельяненко О.Н. и Емельяненко А.В. обратились в суд с иском к Карасукскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» об освобождении квартиры от залога. Истцы указали в обоснование исковых требований о том, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с 6 договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Согласно п.1.5 указанного договора квартира продана за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей они уплатили за счет собственных средств, <данные изъяты> рублей – за счет заемных средств, предоставляемых ГУП «Фонд жилищного строительства Новосибирской области», которые истцы обязаны были возвратить в течение <данные изъяты> лет или <данные изъяты> месяцев. В соответствии с п.2.4 указанного договора квартира в обеспечение обязательств по договору займа считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи. В настоящее время истцы решили подарить вышеуказанную квартиру, принадлежащую им на праве общей совместной собственности, дочери. Так как квартира находится в залоге, им необходимо погасить запись об ипотеке. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Кроме того, в соответствии со ст.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. В данном случае все обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ими выполнены в полном объеме, деньги по договору займа возвращены с процентами в ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время они не могут найти залогодержателя – ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области». Имеются сведения о том, что ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» был исключен из реестра юридических лиц в связи с ликвидацией, но данную информацию налоговые органы могут представить только по запросу суда. Поэтому они вынуждены обратиться в суд за защитой своего права.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.2,25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцы просят суд освободить квартиру №, находящуюся по адресу: <адрес>, от залога и прекратить ипотеку.

В судебном заседании истец Емельяненко О.Н. поддержали свои исковые требования, просила их удовлетворить. Суду пояснила о том, что она и ее супруг исполнили свои обязательства перед ответчиком ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» по договору займа в ДД.ММ.ГГГГ. Снять залог с квартиры они не смогли, т.к. не могли найти представителя Фонда, кроме того, в Администрации Карасукского района им пояснили о том, что данное юридическое лицо уже не существует. В то же время в Росрееестре им также отказали в погашении ипотеки, в связи с тем, что нет сведений о ликвидации залогодержателя.

После обращения в суд, с истцами связался представитель Фонда и сообщил о наличии задолженности по договору займа в размере <данные изъяты> руб. и сообщил реквизиты. В настоящее время вся задолженность погашена.

Договор займа и платежные документы, подтверждающие исполнение истцами обязательств, истцы суду представить не могут, в связи с их утратой.

Также истец Емельяненко О.Н. пояснила суду о том, что Росреестр, несмотря на то, что он указан в качестве ответчика, никакие права истцов не нарушал.

Истец Емельяненко А.В. просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Емельяненко А.В., в соответствии с положениями ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчики были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении судебных извещений, в суд не явились, об уважительных причинах своей неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в своё отсутствие, не просили об отложении судебного заседания.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков, согласно положениям ч.4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» представил суду отзыв, в котором указал о том, что ответчик считает, что требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. На момент рассмотрения иска, истец произвел окончательный расчет по договору займа. При таких обстоятельствах, залог прекращается в связи с полным исполнением обязательства истцами.

    Суд, выслушав истца Емельяненко О.Н., изучив отзыв на иск представителя ответчика ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области», исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнение обязательств является залог.

Положения ст. 334 ГК РФ закрепляют, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с положениями ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства…

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с положениями ст.ст.1 и 2 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с положениями ч.1 и ч.2 ст. 77 Закона РФ, указанного выше, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п.1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Пункты 53-55 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 41 ГПК РФ или ч.ч. 1, 2 ст. 47 АПК РФ.

В силу ч.2 ст. 13 ГПК РФ или ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

В судебном заседании было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Емельяненко А.В. и Емельяненко О.Н. купили у 6 квартиру, расположенную по адресу <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Указанная квартира приобретена покупателями за счет собственных средств и заёмных средств, предоставляемых Государственным Унитарным предприятием Новосибирской области «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» - займодавец (юридический адрес <адрес>), согласно договора займа и предоставления субсидии № от ДД.ММ.ГГГГ Покупателям предоставлен заём в размере <данные изъяты> руб. для приобретения квартиры в общую совместную собственность покупателей. Со сроком возврата займа <данные изъяты> месяцев, считая с даты фактического предоставления займа. Квартира считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора купли – продажи и права собственности покупателей на квартиру. При этом Емельяненко О.Н. и Емельяненеко О.Н. становятся солидарными залогодателями.

Покупатель имеет право требования от займодавца снятия обременения в виде залога после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д 7- 9), свидетельством о государственной регистрации права собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10), согласно которого зарегистрированы ограничения (обременения) права общей совместной собственности истцов на приобретенную ими квартиру, в виде ипотеки.

Государственное Унитарное предприятие Новосибирской области «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано путем преобразования в ОАО « Фонд жилищного строительства Новосибирской области» (юридический адрес <адрес>). Физическим лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является внешний управляющий 4, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-21).

Из уведомления, направленного ДД.ММ.ГГГГ внешним управляющим ОАО « Фонд жилищного строительства Новосибирской области» 4 в адрес истцов следует, что задолженность истцов по договору займа составляет <данные изъяты> руб.

Исполнение истцами своих обязанностей по договору займа подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о переводе на счет займодавца денежных средств в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и отзывом представителя ОАО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области», согласно которого истец произвел окончательный расчет по договору займа, в связи с чем, по мнению представителя, иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для освобождения квартиры от залога и погашения регистрационной записи об ипотеки.

В то же время, суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены истцами к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области необоснованны, т.к. указанное юридическое лицо не является стороной сделки. Кроме того, из пояснений истца Емельяненко О.Н. следует, что действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области никакие права истцов не нарушены, Росреестр указан в числе ответчиков в связи с тем, что истцы полагали, что залогодержатель, как юридическое лицо уже не существует.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч.1 ст.3 ГПК РФ и п.п. 53-55 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», указанных выше, оснований для удовлетворения исковых требований предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Емельяненко Олеси Николаевны и Емельяненко Андрея Викторовича, удовлетворить частично.

Прекратить залог квартиры, принадлежащей Емельяненко Олесе Николаевне и Емельяненко Андрею Викторовичу, расположенной по адресу <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Емельяненко Олесе Николаевне и Емельяненко Андрею Викторовичу к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, отказать.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Карасукский районный суд Новосибирской области.

Судья : подпись

Копия верна:

Судья Карасукского районного суда

Новосибирской области Е.Г. Фуст

Секретарь судебного заседания М.В. Доронина