Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1383/2018 от 08.05.2018

Судья Щербина И.С. Дело № 33-1383/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2018 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Старцевой С.А.,

судей Наместниковой Л.А., Сивашовой А.В.,

при секретаре Цивилевой Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сметанникова Юрия Владимировича к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков,

по апелляционной жалобе Сметанникова Юрия Владимировича на решение Советского районного суда г. Орла от 01 марта 2018 г., которым исковые требования Сметанникова Юрия Владимировича к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Наместниковой Л.А., объяснения истца Сметанникова Ю.В. и его представителя по доверенности Кузнецова Д.В., поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения представителя ответчика администрации г. Орла по доверенности Фомушкиной Е.Н., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Сметанников Ю.В. обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков.

В обоснование требований указал, что является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии от 22 апреля 2016 г. № 910 многоквартирный жилой дом № 2 по пер. Трамвайному в г. Орле признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла от 14 июля 2016 г. № 3136 установлен срок организации переселения граждан из данного жилого дома до 30 декабря 2022 г.

Ссылался на то, что администрация г. Орла в добровольном порядке не выплачивает денежные средства в счет выкупной цены, проживание в указанном доме представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенным, истец просил суд взыскать с администрации г. Орла выкупную цену жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок в размере <...> руб., убытки в связи с выкупом и изъятием жилого помещения в размере <...> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере <...> руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Сметанников Ю.В. просит решение суда отменить как незаконное.

Полагает, что суд необоснованно положил в основу решения экспертное заключение ООО «Оценка+», поскольку оно не соответствует критериям допустимого и относимого доказательства.

Считает, что экспертом при определении стоимости выкупаемого земельного участка не верно подобраны объекты-аналоги земельного участка, в связи с чем выводы, полученные в рамках сравнительного подхода, не корректны.

Указывает на допущенные ошибки в результате корректировок стоимости объектов-аналогов при определении стоимости жилого помещения.

Выслушав явившихся по делу лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. (часть 10).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Из материалов дела следует, что Сметанников Ю.В. является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Указанный дом 1949 года постройки, расположен на отведенном для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельном участке площадью 966 кв.м.

Из ответа Орловского городского Совета народных депутатов от 02.11.2007 № 1058-ГС следует, что <адрес> по <адрес> в <адрес> включен в программу переселения жителей из помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, на 2008-2011 годы.

Из письма от 04.02.2008№ Д-12 видно, что Орловский городской Совет народных депутатов включил указанный дом в программу переселения на 2009 год.

Из решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2007 № 25/349-ГМ «Об адресной программе переселения жителей города Орла из помещений признанных в установленном порядке непригодными для проживания на 2008 - 2011 годы» усматривается, что в указанную программу <адрес> по <адрес> в <адрес> включен за номером <адрес>.

По делу установлено, что в период действия программы, жители дома не были переселены. Более того, после окончания действия программы, несмотря на то, что ни текущий, ни капитальный ремонт дома не производился, указанный дом не был включен в адресную программу переселения на последующие годы.

Заключением межведомственной комиссии от <дата> № многоквартирный <адрес> по <адрес> <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Данное заключение принято на основании заключения ООО «Научно-внедренческий центр «Исток» от 21 марта 2016 г. о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций указанного дома, из которого следует, что дом 1949 года постройки, его капитальный ремонт никогда не производился, износ более 70%. Несущая способность и эксплуатационные характеристики дома значительно снижены до недопустимого уровня, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.

Постановлением администрации г. Орла от 14 июля 2016 г. № 3136 управлению городского хозяйства и транспорта, управлению муниципального имущества поручено в срок до 30 декабря 2022 года организовать переселение граждан из <адрес> по <адрес> <адрес> в соответствии с действующим законодательством.

Так же установлено, что 12.08.2017 администрацией г. Орла было поручено профильным подразделениям, провести дополнительное обследование жилых домов признанных аварийными и подлежащими сносу, что подтверждается сведениями, опубликованными на официальном сайте администрации г. Орла.

В результате указанного обследования выявлены дома, которые могут вызвать опасения относительно безопасности проживания там людей, в том числе и <адрес> по <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются приложением к протоколу комиссии по чрезвычайным ситуациям администрации г. Орла от 15.09.2017 № 11, которым утвержден перечень аварийных многоквартирных домов, вызывающих наибольшие опасения по обрушению.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец имеет право на получение выкупной стоимости принадлежащего ему жилого помещения, поскольку дом был признан аварийным и непригодным для проживания, что не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия установленного ответчиком срока расселения дома, который неоднократно и без наличия к тому оснований продлевался, начиная с 2007 года.

Определяя выкупную цену изымаемых жилых помещений, суд первой инстанции руководствовался заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Оценка+» 12 февраля 2018 г., согласно которому рыночная стоимость принадлежащей истцу доли квартиры с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, составляет <...> коп., размер затрат, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения (на переезд, оплату услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого имущества, на оплату услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение), составляет <...> руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> по <адрес> в <адрес> – <...> руб.

Как следует из приведенного заключения, при определении стоимости земельного участка эксперт в качестве аналогов принял во внимание участки с отличными от изымаемого экономическими, материальными и техническими характеристиками, в частности, они не аналогичны по площади, местоположению и виду разрешенного использования.

В связи с этим, а также учитывая несогласие истца с определенной стоимостью выкупной цены жилого помещения, определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 23 мая 2018 г. на основании ст. 87 ГПК РФ по делу было назначено проведение повторной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО7, рыночная стоимость <...> долей в праве общей долевой собственности помещения коммунальной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу, составляет <...> руб., размер затрат на переезд, оплату услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого имущества, на оплату услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение, то есть затрат, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, - <...> руб., размер затрат, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, - <...> руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> по <адрес> в <адрес> – <...> руб.

У судебной коллегии не имеется оснований не доверять заключению, составленному экспертом ИП ФИО7, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами по делу суду апелляционной инстанции представлено не было.

Учитывая, что судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, касающиеся размера выкупной цены жилого помещения, решение на основании п.1 части 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению.

Других нарушений норм материального и процессуального права, за исключением явившихся основанием для изменения решения суда, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи с изменением решения суда подлежат изменению судебные расходы по оплате судебной экспертизы, взысканные со сторон в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка+», которые подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным исковым требования (71%).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 326, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 01 марта 2018 г. изменить в части размера выкупной цены, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов на производство экспертизы.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Сметанникова Юрия Владимировича выкупную цену за <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу, в размере 1 136 000 руб., затраты, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в размере 61 500 руб., затраты, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, в размере 44 600 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> по пер. <адрес> в <адрес> в размере 243 500 руб.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка+» стоимость судебной экспертизы в размере 7100 руб.

Взыскать с Сметанникова Юрия Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка+» стоимость судебной экспертизы в размере 2900 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи