Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-248/2022 (2-9684/2021;) ~ М-8830/2021 от 13.09.2021

Дело № 2-248/2022 (2-9684/2021;)

        Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2022 года                                                                        г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                                Мироновой Т.В.

при помощнике                                                 Малаховой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи,

      УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ответчика к истцу на объекты недвижимости: жилой дом, с К№ (условный №), общей площадью 231,10 кв.м, жилой площадью 85,70 кв.м, инв. № АДРЕС, лит. А, 1, 2, 3, адрес объекта: АДРЕС; земельный участок, с К№, общей площадью 1100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: АДРЕС.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № купли-продажи жилого дома с К№ (условный №), общей площадью 231,10 кв.м, жилой площадью 85,70 кв.м, инв. № АДРЕС, лит. А, 1, 2, 3, адрес объекта: АДРЕС и земельного участка, с К№, общей площадью 1100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: АДРЕС. Общая стоимость объектов недвижимости определена договором в размере 7 000 000 руб. Расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора. До настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данное имущество, поскольку ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган для регистрации сделки.

Истец в судебное заседание не явился, направил представителя, которая исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, пояснив, что договор подписала под давлением, денежных средств по договору не получала, имущество фактически не передавалось, указала на пропуск срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Третье лицо представитель ФИО12 в судебное заседание явилось, поддержала позицию ответчика. Пояснила, что спорное имущество находится у Общества под залогом, просила применить срок исковой давности.

Третье лицо УФСГРКиК по МО представителя в судебное заседание не направило, извещено.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, свидетеля, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником жилого дома, с К№ (условный №), общей площадью 231,10 кв.м, жилой площадью 85,70 кв.м, инв. № АДРЕС, лит. А, 1, 2, 3, адрес объекта: АДРЕС и земельного участка, с К№, общей площадью 1100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: АДРЕС, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного ФИО5 и ФИО6, зарегистрированного ..... ДД.ММ.ГГГГ. за №.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор № купли-продажи жилого дома, с К№ (условный №), общей площадью 231,10 кв.м, жилой площадью 85,70 кв.м, инв. № АДРЕС, лит. А, 1, 2, 3, адрес объекта: АДРЕС и земельного участка, с К№, общей площадью 1100 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: АДРЕС.

Общая стоимость объектов недвижимого имущества (цена договора) составляет 7 000 000 руб. (п.3.1 договора).

К моменту подписания настоящего договора покупатель полностью выплатил продавцу общую стоимость объектов недвижимого имущества в размере 7 000 000 руб., путем передачи наличных денежных средств, что подтверждается распиской в получении денежных средств (п.3.2 договора).

В материалы дела представлена расписка продавца в получении денежной суммы, по договору № купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи объектов недвижимого имущества (передаточный акт).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности (владения, пользования и распоряжения) на отчуждаемые объекты недвижимого имущества после регистрации перехода права собственности на него в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Пунктами 6.1 и 6.2 договора предусмотрено, что переход права собственности на основании договора на объекты недвижимого имущества, указанные в п. 2.1 договора, к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности сторонами сделки не произведена.

На момент рассмотрения дела в Едином государственном реестре прав недвижимости содержатся сведения о собственнике спорного имущества – ФИО2

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Материалы дела сведений о передаче продавцом спорного объекта ФИО1 не содержат. Судом установлено, что истец не принял на себя обязанности собственника в отношении спорного недвижимого имущества, земельный участок и жилой дом находятся в фактическом владении и пользовании ФИО2

Согласно справке ФИО13 за подписью председателя правления, по адресу: АДРЕС ФИО1 не зарегистрирован и никогда не проживал, в списках членов ФИО13 не числится (л.д. 121).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ФИО2 заключен договор займа №, по условиям которого ФИО2 предоставлен займ в размере 12 000 000 руб. на 120 месяцев под 18% годовых, целевое назначение займа: полное погашение задолженности перед ФИО7 по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ полное погашение задолженности перед ФИО8 по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. являются:

залог жилого дома, назначение: жилой дом, общая площадь 231,1 кв.м, этажность: 2, адрес нахождения: АДРЕС, К№;

залог земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1100 кв.м, адрес нахождения: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: АДРЕС, К№;

поручительство физического лица – супруга заемщика, ФИО9;

все активы заемщика, средства на его счетах в кредитных организациях, имущество, принадлежащее заемщику на праве собственности, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ФИО2 заключен договор об ипотеке №-И, по условиям которого в залог передается следующее имущество: жилой дом, назначение: жилой дом, общая площадь 231,1 кв.м, этажность: 2, адрес (местонахождение): АДРЕС, К№; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1100 кв.м, адрес (местонахождение): установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: АДРЕС, К№.

Договор ипотеки зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №; №.

Как следует из пояснений ФИО2, при совершении сделки (подписании договора) она находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий, на нее оказывалось давление со стороны кредиторов ее супруга ФИО9 Она подписала расписку о получении денежных средств по договору в размере 7 000 000 руб., однако фактически денежных средств не получала. После подписания договора ее привели к нотариусу для удостоверения договора, однако нотариус, видя ее состояние, отказался удостоверять данный договор. С момента совершения сделки ФИО1 для регистрации сделки к ней не обращался, имущество из ее владения не выбывало.

Изложенные ответчиком обстоятельства заключения сделки подтвердил допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9, являвшийся непосредственным очевидцем обстоятельств совершения сделки.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями закона, регулирующими спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку спорное имущество истцу не передавалось, весь спорный период, начиная ДД.ММ.ГГГГ года, он имуществом не пользовался, оно до настоящего времени находится во владении продавца ФИО2, которая на основании договора об ипотеке от ..... передала дом и земельный участок в залог ФИО17

    Истец не заявлял требования о передаче ему спорных объектов недвижимости, не предоставил в материалы дела доказательства обращения в Управление Росреестра и уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом по договору купли-продажи. Кроме того, в материалах дела не имеется и доказательств, подтверждающих намерение произвести государственную регистрацию договора купли-продажи непосредственно после его подписания.

Сам по себе факт подписания договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не свидетельствует о волеизъявлении продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи на квартиру к покупателю.

Ответчиком ФИО2 и третьим лицом ФИО18 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На требование о государственной регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В соответствии с п. 6.3 договора купли-продажи, стороны обязуются не позднее чем в течении трех дней с даты подписания договора предоставить в регистрирующий орган комплект документов, необходимый для регистрации перехода прав собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.

Таким образом, ФИО1 узнал о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ (четвертый день с даты подписания договора).

Исковое заявление было направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока исковой давности.

Ответчиком заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, с указанием на то, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он болел короновирусной инфекцией среднетяжелой формы, что исключало возможность заключить договор с юристом для подачи иска.

Однако, по мнению суда, у истца было достаточно времени, чтобы заявить о нарушении своего права в пределах срока исковой давности, однако истцом этого сделано не было, в связи с чем, оснований для восстановления срока исковой давности суд не усматривает.

Таким образом, суд считает, что истцом был пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

                                                    Р Е Ш И Л:

    Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виде жилого дома с К№, земельного участка с К№, расположенных по адресу: АДРЕС, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

          Судья                                                                           Т.В. Миронова