Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-454/2021 ~ М-25/2021 от 13.01.2021

Дело № 3а-454/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Александровой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Госрадиокомплект», Нефедова В. В., Яшечкина В. М., Киселевой Н. И.. Сергеева А. В., Жирковой Л. Д., АО «Управление комплектации и сбыта» «Госрадиокомплект» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Госрадиокомплект», Нефедов В.В., Яшечкин В.М., Киселева Н.И.. Сергеев А.В., Жиркова Л.Д., АО «Управление комплектации и сбыта» «Госрадиокомплект» (далее административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «ЭКСПЕРТИЗА», по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что является собственниками смежных земельных участков на которых расположены объекты недвижимости, также находящиеся в их собственности, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере выше рыночной.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административных истцов в судебном заседании, не оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, выразил несогласие с заключением эксперта, усмотрев в не нарушения, что по мнению стороны является основанием для назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

ГБУ МО Центр кадастровой оценки», заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав сторон, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административным истцам принадлежат на праве собственности объекты недвижимости расположенные по адресу: <данные изъяты>:

сооружение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 473 кв. метров; знание (корпус 2) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 9) с кадастровым номером <данные изъяты>, знание (корпус 4) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 7) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 3) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 8) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 5) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 4) с кадастровым номером <данные изъяты>; знания (корпус 10) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 13) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 11) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (корпус 1) с кадастровым номером <данные изъяты>; знание (ТП439) с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года в размере сооружение (Площадка для выгрузки материалов) кадастровый <данные изъяты> площадью 473,0 кв.м., кадастровая стоимость 13 030 925, 3, здание (Нежилое здание, Здание корпуса No2) кадастровый <данные изъяты> площадью 2 891,7 кв.м., кадастровая стоимость 27 635 618,65; здание (Нежилое здание, Здание корпуса No9) кадастровый <данные изъяты> площадью 367,2 кв.м., кадастровая стоимость 2 197 734,12; Здание (Нежилое здание, Здание корпуса No6) кадастровый <данные изъяты> площадью 701,2 кв.м., кадастровая стоимость 6 077 733,98; здание (Нежилое здание, Здание корпуса No7) кадастровый <данные изъяты> площадью 235,6 кв.м., кадастровая стоимость 2 976 252,89;здание (Нежилое здание, Здание корпуса No1) кадастровый <данные изъяты> площадью 3 020,4 кв.м., кадастровая стоимость 24 199 836,54; здание (Нежилое здание, корпус No3) кадастровый <данные изъяты> площадью 2 106,2 кв.м., кадастровая стоимость 11 092 946,57; здание (Нежилое здание, корпус No8) кадастровый <данные изъяты> площадью 663,0 кв.м., кадастровая стоимость 2 402 363,25; здание (Нежилое здание, корпус No5) кадастровый <данные изъяты> площадью 607,5 кв.м., кадастровая стоимость 2 201 260,44; здание (Нежилое здание, Здание корпуса No4) кадастровый <данные изъяты> площадью 1 549,5 кв.м., кадастровая стоимость 7 129 942,65; здание (Нежилое здание, Здание корпуса No10) кадастровый <данные изъяты> площадью 1 035,7 кв.м., кадастровая стоимость 8 977 052,31; здание (Нежилое здание, корпус No11) кадастровый <данные изъяты> площадью 1 078,8 кв.м., кадастровая стоимость 3 909 003,73; здание (Нежилое здание, Здание корпуса No13) кадастровый <данные изъяты> площадью 361,7 кв.м., кадастровая стоимость 4 569 230,35; здание (Нежилое здание, ТП-439) кадастровый <данные изъяты> площадью 39,5 кв.м., кадастровая стоимость 676 385,27. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношении Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административные истцы в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации являются плательщиками налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объектов влияет на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 21.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «ЭКСПЕРТИЗА», в котором по состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объектов.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» Артёменкову И.Л.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость объектов.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ЭКСПЕРТИЗА».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилых объектов.

Эксперт указал, оценщиком допущены нарушения методологического характера которые в целом оказывают существенное влияние на итоговое определение рыночной стоимости объекта. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 12-19 экспертного заключения. В указанной части заключение не оспаривается сторонами.

Вместе с тем в части расчета рыночной стоимости объектов представитель Министерства имущественных отношений Московской области выразил не согласие, указав, что в заключении выявлены нарушения, в связи с чем, экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу и просил о назначен дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В частичности представитель у не согласился с утверждением эксперта при использовании в качестве объекта аналога №3 в сравнительном подходе наличие железнодорожной ветки, поскольку текст объявления указанных сведений не содержит.

В ходе рассмотрения дела эксперт Артёменков И.Л. не согласился с замечаниями стороны и указал, что местоположение производственно-складских участков рассматривается с точки зрения транспортной доступности и удобства подъезда для большегрузного автомобильного и железнодорожного транспорта, близости транспортных. Объект-аналог No3, принятый к расчету, является частью общей производственной территории объекта-аналога No2, которая имеет собственную железнодорожную ветку. Выводы, приводимые в возражении, что объект не имеет доступа к железнодорожной ветке, расположенной на едином участке не обоснованные. Участок имеет общее внешнее ограждение территории, что позволяет пользоваться дорогами, разъездами и площадками, в том числе объектами благоустройства. Таким образом,
корректировка на наличие ж/д к цене объекта предложения объекта-аналога No3 определена экспертом верно.

Невозможно согласиться и с утверждением стороны, о том, что выводы эксперта о существенном отличии состояния объекта недвижимости, использованного в качестве объекта-аналога №1, не обоснован. Так, фотоматериалы, представленные в объявлении о продаже объекта-аналога No1, позволили эксперту сделать вывод, что стены окрашены белой краской и не имеют выявленных явных дефектов Помещения объекта исследования, имеют состояние отделки от удовлетворительного, с явными признаками износа короткоживущих элементов и частей отделки, до требующей замены отделки. Таким образом, применение корректировки экспертом обосновано.

Принимая во внимание, что год постройки здания не является обоснованием отсутствия различий в физическом износе сравниваемых зданий. Физический износ определяется конструктивном здания – сроком жизни основных конструктивных элементов здания. Так железобетонные конструкции имеют срок службы свыше 80 лет, деревянные и металлические конструкции не выше 50 лет. На степень физического износа влияет проводимые работы по капитальному ремонту изношенных элементов здания, в том числе стен, кровли, укрепление фундамента. Таким образом, год постройки не является маркером физического износа зданий. Так как здания в составе объекта исследования имеют различную степень износа внешних элементов здания от удовлетворительного до условно удовлетворительного, согласно шкале физического состояния приводимой Ассоциацией СтатРиелт, эксперт в опровержение мнения министерства применял корректировку на различие в физическом состоянии

Утверждение стороны о внесение экспертом корректировки на разницу в площадях, при определении арендной ставки в доходном подход не возможно счесть ошибочным поскольку для объектов производственно-складской недвижимости, характерным является как сдача целым зданием, особенно в случае складского объекта, так и частями (в основном свойственно для производственных объектов – сдача по цехам). Тем не менее, логика фактора масштаба сохраняется в любом варианте аренды: больше площадь – меньше ставка, что подтверждается рынком, справочными изданиями и аналитическими обзорами. Таким образом, применение корректировки экспертом на площадь верно.

Эксперт также указал, что ставка капитализации определяется из сегмента универсальные производственно-складские объекты - объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). Объекты исследования – здания, имеющие значительный физический износ, низкие потолки, деревянные перекрытия – все эти факторы повышают риски от владения объектов в сравнении с типичным объектом в данном сегменте недвижимости. С учетом всех негативных факторов, коэффициент капитализации принимается Экспертом по верхней границе –15%.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного подходов.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительно либо повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд –29.12.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Госрадиокомплект», Нефедова В. В., Яшечкина В. М., Киселевой Н. И.. Сергеева А. В., Жирковой Л. Д., АО «Управление комплектации и сбыта» «Госрадиокомплект», поданное в Московский областной суд 29.12.2020 г. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости расположенных, по адресу: <данные изъяты>:

сооружения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 473 кв. метров, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 1 439 339.00рублей.

знания (корпус 2) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 19 672 235.00рублей;

знания (корпус 9) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 2 077 067.00рублей

знания (корпус 4) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 4 680 510рублей;

знания (корпус 7) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 2 249 273.00рублей;

знания (корпус 3) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 10 181 371.00рублей;

знания (корпус 8) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 2 185 248.00рублей;

знания (корпус 5) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 2 146 601.00рублей;

знания (корпус 4) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 6 457 541.00рублей;

знания (корпус 10) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 4 727 453.00рублей;

знания (корпус 13) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 3 146 247.00рублей;

знания (корпус 11) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 3 025 495.00рублей;

знания (корпус 1) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 22.03.2019 года в размере 22 656 000.00рублей;

знания (ТП439) с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 04.07.2018 года в размере 418 029.00рублей

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 06.08.2021г.

Судья М.Ю. Елизарова