Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26463/2015 от 20.10.2015

Судья Гришакова Н.Б. Дело № 33-26463/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Илларионовой Л.И.,

судей Бурцевой Л.Н., Кирщиной И.П.

при секретаре Лукьянове В.В.

рассмотрев в судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу Хвастуновой Андреевны, Парахонского Олега Игоревича на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Хвастуновой А.А., Парахонского О.И. к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности,

заслушав доклад судьи Илларионовой Л.И.,

объяснения адвоката Вострикова М.В., представителя ООО « Агенства недвижимости «КЛЮЧ» - Бычков И.Р.

УСТАНОВИЛА:

Хвастунова А.А. и Парахонский О.И. обратились в суд с настоящим иском к ответчику ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности.

В обоснование иска указали, что между ними и ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» <данные изъяты> был заключен договор № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по строительному адресу: <данные изъяты>, восточнее поселка «Восточный» 19 км <данные изъяты>, жилой корпус <данные изъяты> (почтовый адрес: <данные изъяты>, квартал Изумрудный, <данные изъяты>).

В силу договора ответчик обязался осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передать объект долевого строительства им, в виде квартиры, общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения 46,1 кв.м. (п.п. 1.2., 4.2 Договора), а они обязались уплатить цену договора и принять объект долевого строительства. В соответствии с п.п. 4.1, 4.3 Договора, полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры составляет 80324 руб. 24 коп., а доля участия участников долевого строительства составляет 3702947 руб. 46 коп. Окончательная сумма доли участия участников долевого строительства уточняется после завершения строительства дома в соответствии с общей площадью (с учетом площадей вспомогательного назначения) по данным БТИ (п. 4.4 Договора). В случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, участники долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика обязаны внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 4.4.1 Договора). Пунктами 2.3., 2.4 Договора, установлены сроки сдачи дома в эксплуатацию не позднее <данные изъяты> года, передачи квартиры участникам долевого строительства не позднее <данные изъяты> года. <данные изъяты> дом был введен в эксплуатацию. <данные изъяты> в их адрес поступило уведомление об увеличении общей площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения) по результатам обмеров БТИ на 1 кв.м. и необходимости внесения дополнительной доли, в размере 80324 руб. 24 коп. в срок до <данные изъяты> года. <данные изъяты> указанная дополнительная доля участия была оплачена. <данные изъяты> по передаточному акту им была передана квартира, площадью 47,1 кв.м., с учетом помещений вспомогательного использования, общей площадью жилых помещений 45,5 кв.м., жилой площадью 19,1 кв.м. Из п. 1.1 Акта следует, что указанные в нем площади квартиры соответствуют техническому паспорту на здание жилой дом от <данные изъяты> года. Из технического паспорта следует, что при подсчете площади лоджии ответчиком был применен понижающий коэффициент 0,5. <данные изъяты> филиалом ФГБУ «Федералньая кадастровая палата Росреестра» был изготовлен кадастровый паспорт на квартиру, в соответствии с которым её общая площадь (без учета лоджии) составляет 45,5 кв.м. <данные изъяты> ими было зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью 45,5 кв.м. <данные изъяты> по их заявлению <данные изъяты> филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был составлен технический паспорт на квартиру, в соответствии с которым её общая площадь составляет 44,8 кв.м., из них жилая 19,0 кв.м. Площадь лоджии составляет 3,2 кв.м., что соответствует проектной площади квартиры и площади лоджии, указанной в техническом паспорте от <данные изъяты> года. При применении понижающего коэффициента 0,5 площадь лоджии составит 1,6 кв.м., площадь квартиры с её (лоджии) учетом 46,4 кв.м., что на 0,7 кв.м. меньше площади по сравнению с площадью указанной в акте от <данные изъяты> года. Таким образом, уплатив дополнительную долю участия, в размере 80324 руб. 24 коп. они осуществили переплату, в размере 56226 руб. 96 коп. Указанная сумма денежных средств подлежит возврату ответчиком им. <данные изъяты> ответчиком было получено их требование о соразмерном уменьшении стоимости квартиры и возврату 56226 руб. 96 коп. в десятидневный срок со дня получения данного требования. <данные изъяты> ими был получен ответ от <данные изъяты> года, которым в удовлетворении данного требования ответчиком было отказано. Таким образом, на основании указанной нормы с <данные изъяты> года, включительно, с ответчика, в их пользу, подлежит взысканию уплата неустойки, в размере 562 руб. 26 коп. за каждый день просрочки. Общая сумма неустойки по состоянию на <данные изъяты> составляет 32611 руб. 08 коп. Размер причиненного ответчиком нарушением договора морального вреда они оценивают, в размере 10000 руб. 00 коп. на каждого, а всего 20000 руб. 00 коп. П. 9.2 Договора содержит условие, согласно которому рассмотрение всех споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Решение третейского суда признается окончательным. Он полагает, что данное условие является недействительным. По соглашению сторон третейского разбирательства в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Третейская оговора могла быть включена в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств, либо при нарушении участником долевого строительства своих обязательств по оплате. По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна. Если в качестве дольщика выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ необходимо учитывать ограничения, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей» <данные изъяты> от <данные изъяты> года. На момент заключения договора <данные изъяты> действующее законодательство в части правомерности заключения третейских соглашений о рассмотрении гражданских споров в отношении объектов недвижимости, предполагающих государственную регистрацию сделки в третейских судах толковалось как недопустимая норма. Третейское соглашение им было заключено под влиянием заблуждения.

Хвастунова А.А. и Парахонский О.И. просит суд признать недействительным п. 9.2 договора № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <данные изъяты> года, заключенного между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и Хвастуновой А.А., Парахонским О.И.; взыскать с ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ», в их пользу, денежные средства в виде соразмерного уменьшения цены квартиры, в размере 56226 руб. 96 коп.; неустойку за нарушение требований потребителя, в размере 32611 руб. 08 коп.; компенсации морального вреда, в размере 20000 руб. 00 коп.; штрафа, в размере 44419 руб. 02 коп. и расходов по оформлению нотариальной доверенности, в размере 1700 руб. 00 коп.

Истцы Хвастунова А.А. и Парахонский О.И. в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности Востриков М.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» в судебное заседание явился, иск не признал, представил письменные возражения на исковое заявление.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> постановлено:

Иск Хвастуновой Арины Андреевны, Парахонского Олега Игоревича удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 9.2 договора № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <данные изъяты> года, заключенного между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и Хвастуновой А.А., Парахонским О.И., в части того, что «стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение третейского суда является окончательным».

В остальной части иска Хвастуновой А.А., Парахонского О.И. к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, исходя из Закона «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности, отказать.

В апелляционной жалобе Хвастунова А.А. и Парахонский О.И. просят отменить указанное решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого по делу решения суда и исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> года, между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и Хвастуновой А.А., Парахонским О.И. заключен договор № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. П 9.2 Договора, предусмотрено, что «стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение третейского суда является окончательным».

Из условий договора купли-продажи следует, что сам договор купли-продажи является договором присоединения, имеющим публичный характер, так как условия договора определяются ответчиком в стандартных формах.

Удовлетворяя требования истцов в части признания недействительным п. 9.2 договора № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <данные изъяты> года, суд первой инстанции верно руководствовался положениями ст.ст. 428,168,432,431,450 ГК РФ, Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей", ФЗ от <данные изъяты> №102-ФЗ «О третейских судах в РФ», указав, что пункт договора ущемляет права истца как потребителя, поэтому условия, изложенные в пункте 9.2 договора № БЩБ-30-1-8-7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <данные изъяты> являются недействительными, поскольку противоречат требованиям гражданского законодательства, в силу их ничтожности.

Судом установлено, что <данные изъяты> между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и Хвастуновой А.А., Парахонским О.И. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Данный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по <данные изъяты>.

По условиям договора ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями и коммуникациями, и в предусмотренный договором срок, после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками: номер секции 1, этаж 8, номер квартиры на площадке 7, количество комнат 1, общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения 46,1 кв.м., по строительному адресу: <данные изъяты>, восточнее поселка Восточный, 19 км. <данные изъяты> (п. п. 1.2, 3.1).

В свою очередь истец обязался внести денежные средства в счет участия в долевом строительстве дома в размере 3702 947 руб. 46 коп. из расчета полной инвестиционной стоимости 1 кв. м., составляющей 80324 руб. 24 коп. (80324 руб. 24х 46,1 кв.м.= 3702 947 руб. 46 коп.) (п. 3.1., п. 4.1).

<данные изъяты> в адрес Парахонского О.И. и Хвастуновой А.А. ответчиком ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» было направлено письмо с просьбой внести дополнительную долю участия, в размере 80324 руб. 24 коп., исходя из полной инвестиционной стоимости одного кв.м. общей площади объекта строительства равной 80324 руб. 24 коп. (л.д. 17).

<данные изъяты> Хвастуновой А.А. и Парахонским О.И. была произведена доплата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БЩБ-30-1-8-7 от <данные изъяты> (л.д. 18).

<данные изъяты> право общей совместной собственности Парахонского О.И. и Хвастуновой А.А. на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, квартал Изумрудный, <данные изъяты>, было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 22).

Согласно п. 4.1 договора стороны установили, что полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства составляет 80 324 руб. 24 коп. и включает затраты застройщика в сумме 47200 руб. 00 коп. на строительство дома (возмещение затрат на строительство), возмещение затрат на оформление права аренды/собственности на земельный участок, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, строительство систем инженерно - технического обеспечения, необходимых для подключения дома к сетям инженерно - технического обеспечения, возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение объекта к сетям инженерно - технического обеспечения, возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору, возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнении работ по обустройству застроенной территории, а также вознаграждение за услуги, оказываемые застройщиком в размере 33124 руб. 24 коп., которые включают в том числе: расходы на строительство и/или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, оплату процентов за привлечение финансирования на начальном этапе строительства до выхода разрешения на строительство и т.д. Денежные средства участника долевого строительства которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта, в части строительства дома, возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг застройщика.

В случае уменьшения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ (включая площади помещений вспомогательного назначения) с площадью квартиры, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства жилого дома, доля участия участников долевого строительства перерасчету и пересмотру не подлежит (п. 4.5 Договора).

Согласно справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от <данные изъяты> следует, что по данным текущей технической инвентаризации, проведенной <данные изъяты> филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от <данные изъяты> года, следует, что общая площадь <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, квартал Изумрудный, <данные изъяты>, составляет 44,8 кв.м. Площадь изменилась в связи с фактическими обмерами. Техническая инвентаризация была проведена без отделки помещения (л.д. 53).

Таким образом, фактическая площадь квартиры, полученной истцом Хвастуновой А.А. и Парахонского О.И.-48,0 кв.м. (19,0 кв.м.+25,8 кв.м.+3,2 кв.м.), что больше, чем предусмотренная договором площадь на 0,9 кв.м. (48,0 кв.м.-47,1 кв.м.).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, суд первой инстанции верно исходил из того, что общая площадь квартиры, переданной истцам составляет 48,0 кв.м., при этом квартира имеет лоджию, площадью 3,2 кв.м., которая в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, не учитывалась при регистрации права собственности истца. Вместе с тем лоджия, как составная часть квартиры, была построена и передана истцам, а потому её площадь подлежит учету при расчете стоимости всего объекта недвижимого имущества. Условиями заключенного между истцами и ответчиком договора не предусмотрено, что оплате подлежит общая площадь квартиры без учета лоджии (балкона). Расчетная стоимость квартиры, согласно п. 4.1 договора исчислялась, исходя из стоимости одного квадратного метра без оговорки, что в оплаченную площадь не входит площадь лоджии (балкона).

Кроме того, судом первой инстанции верно указано, что требования о взыскании неустойки, исходя из Закона «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности подлежат отклонению как производные от основного иска.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального права.

Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права.

Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Хвастуновой Андреевны, Парахонского Олега Игоревича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи