Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1917/2016 ~ М-1659/2016 от 25.07.2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                    03 ноября 2016 года

Куйбышевский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего     Гараевой Р.Р.,

при секретаре Иванове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1917/16 по иску Захарова Ю.А. к Лисачеву В.Е. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на недвижимое имущество.

У С Т А Н О В И Л:

    Захаров Ю.А. обратился в суд с иском к Лисачеву В.Е. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на недвижимое имущество, в котором просил признать договор купли-продажи от <дата> заключенным между Лисачевым В.Е. и Захаровым Ю.А. состоявшимся и признать за Захаровым Ю.А. право собственности на земельный участок, а также <...> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

    В обосновании исковых требований в иске указано, что <дата> между Захаровым Ю.А. и Лисачевым В.Е. был заключен договор купли-продажи земельного участка и <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с п. <...> указанного договора вышеуказанные объекты недвижимого имущества проданы по соглашению сторон за <...> рублей. Данная денежная сумма была передана Захаровым Ю.А. продавцу Лисачеву В.Е. в полном объеме до подписания договора, что подтверждается распиской. Для регистрации перехода права на недвижимое имущество Захаров Ю.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. <дата> из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Захаровым Ю.А. было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Так, из уведомления о приостановлении следует, что согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии № № участником долевой собственности на вышеуказанный жилой дом является ФИО3 Отказ ФИО3 от права преимущественной покупки <...> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом либо документы, подтверждающие его надлежащее извещение о предстоящей продаже Лисачевым В.Е. своей доли в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, представлены небыли. <дата> из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области Захаровым Ю.А. было получено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное спорное недвижимое имущество. В настоящее время Лисачев В.Е. уклоняется от исполнения обязательств взятых на себя в соответствии со ст. 250 ГК РФ, на связь не выходит. Для проведения государственной регистрации перехода права по сделке купли-продажи необходимо предоставить отказ ФИО3 от права преимущественной покупки <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, либо документы, подтверждающие его надлежащее извещение о продаже доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за указанную цену. Однако, сделать это не представляется возможным, вследствие чего истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

    В судебном заседании представитель истца Захарова Ю.А. – Понетайкин Д.И., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, просил их удовлетворить.

    Ответчики Лисачев В.Е. и представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения заявленных требований извещены надлежаще.

    Представители третьих лиц – Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», филиал Федерального Государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

    Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся сторон процесса.

    Выслушав пояснения представителя истца, показания специалиста Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Масеевой А.Н., изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Суду на обозрение представлен договор купли-продажи от <дата>, заключенный между продавцом Лисачевым В.Е. и покупателем Захаровым Ю.А..

    Согласно п. 1 указанного Договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

-    земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданному <дата> нотариусом г. Самары Самарской области Румянцевой А.А. по реестру №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации №;

-     <...> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью <...> кв.м, инвентарный номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанная доля в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит продавцу на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, выданного <дата> нотариусом <адрес> Румянцевой А.А. по реестру №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации №.

    Судом установлено, что друга <...> доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом принадлежит ФИО3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <...> (л.д. 44)

    Из сообщения архивного отдела ЗАГС Самарской области от <дата> за
№, следует что в архивном отделе имеются сведения о наличии записи акта
о смерти ФИО3, <дата> года рождения, за № от <дата> по отделу ЗАГС Кировского района г.о. Самара (л.д. 78).

    В соответствии со ст. 1112 ГК, РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

    После смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, что подтверждается сообщениями от <дата> за № и от <дата> за № нотариусов Румянцевой А.А. и Вантенковой Г.В., вследствие чего к участию в деле вместо ФИО3 в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом г.о. Самара.

    Нормы части второй Гражданского кодекса РФ, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

    В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

    В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    В соответствие со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Способы выражения воли исчерпывающим образом закреплены в положениях статьи 158 ГК РФ, согласно которым, сделки могут совершаться устно или письменно - в простой или нотариально удостоверенной форме.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность получателя это недвижимое имущество (в данном случае квартиру). Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Данная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.     

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Истец, вследствие состоявшейся сделки купли-продажи просит признать за ним право собственности на вышеуказанное спорное недвижимое имущество.

При этом, в обосновании своих требований истцом представлен спорный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный в простой письменной форме между продавцом Лисачевым В.Е. и покупателем Захаровым Ю.А.

    Как ранее установлено, согласно п. 1 вышеуказанного Договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

-    земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>;

-     <...> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью <...> кв.м, инвентарный номер <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5 данного Договора, указанные объекты недвижимого имущества проданы по соглашению сторон за <...> рублей. Указанную сумму покупатель передал, а продавец получил полностью до подписания настоящего договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами,
в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года
N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца,
суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно выводам, изложенным в определении Конституционного Суда РФ
от 05.07.2011 года № 154-О, Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Судом установлено, что <дата> в <...> часов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области продавец Лисачев В.Е. и покупатель Захаров Ю.А. представили на регистрацию спорной сделки купли-продажи спорный договор купли-продажи от <дата>, заключенный в простой письменной форме между продавцом Лисечевым В.Е. и покупателем Захаровым Ю.А., паспорта.

Данный обстоятельства подтверждаются представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области документами по регистрации сделки купли продажи, и показаниями специалиста Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Масеевой А.Н., допрошенной в судебном заседании, которая не отрицала факт присутствия в регистрирующем органе сторон договора Лисачева В.Е. и Захарова Ю.А.

Специалист Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Масеева А.Н. также пояснила, что регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации от <дата> исх. № (412), с указанием причин приостановки. В последствии, вследствие не устранения указанных причин приостановлении государственной регистрации, регистратором принято сообщение об отказе в государственной регистрации от <дата> исх. №.

Так, из уведомления о приостановлении государственной регистрации, Захарову Ю.А. предлагалось представить отказ сособственника жилого дома ФИО3 от права преимущественной покупки <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом либо документы, подтверждающие его надлежащее извещение о предстоящей продаже Лисачевым В.Е. своей <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Судом установлено и не оспаривается представителем истца, что спорный договор заключен в нарушении требований ст. 250 ГК РФ, вследствие чего не представилось возможным представить на государственную регистрацию указанные в уведомлении документы.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

При этом, суд исходит из требований ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

    В нарушении требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие, что между сторонами оспариваемого договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям оспариваемого договора, что между указанными сторонами договорных правоотношении был произведен расчет, вследствие чего, денежные средства небыли переданы продавцу в полном объеме.

    Так из расписки, представленной истцом Захаровым Ю.А., который ссылается в исковом заявлении о том, что данный документ подтверждает его расчет с продавцом за недвижимое имущество земельный участок и <...> долю жилого дома, следует, что Лисачев В.Е. получил денежные средства в размере двести тысяч рублей от Захарова Ю.А. по договору купли-продажи земельного участка.

    Ответчик Лисачев В.Е. также не подтвердил в судебном порядке тот факт, что между сторонами спорного договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям оспариваемого договора, и с ним был произведен расчет за земельный участок и <...> долю жилого дома.

    Также, суд учитывает, что спорный договор заключен в нарушении требований ст. 250 ГК РФ, вследствие чего, не представилось возможным представить на государственную регистрацию отказ ФИО3 от права преимущественной покупки <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу:
<адрес>, либо документы, подтверждающие надлежащее извещение ФИО3 о продаже доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за указанную цену. При этом, на момент рассмотрения заявленных истцом требований в отсутствие установленных наследников и отсутствие процедуры принятия выморочного имущества, открывшегося после смерти ФИО3 не представляется возможным принять позицию наследников или Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом г.о. Самара по данному иску.

    При таких обстоятельствах, суд не усматривает основания для удовлетворения требований истца.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований Захарова Ю.А. к Лисачеву В.Е. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на недвижимое имущество - отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Самары.

    Мотивированное решение изготовлено 08.11.2016 года.

Судья

Куйбышевского районного суда

г. Самары Р.Р. Гараева