Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-359/2013 ~ М-294/2013 от 05.02.2013

Дело №2-359/2013 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 марта 2013 года                                               Хостинский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре: Ягудиной С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ноздреватых М.А. к Давыдову-Орлову С.И. о признании сделки купли-продажи 2-х долей земельного участка <адрес> действительной и ее регистрации согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец Ноздреватых М.А. обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к Давыдову-Орлову С.И. о признании сделки купли-продажи 2-х долей земельного участка <адрес> действительной и ее регистрации согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ.

В обосновании своих исковых требований истец указывает, что он заключил с ответчиком предварительный договор на сооружение 2-х жилых помещений размером 26,6 кв.метров на 5 мансардном этаже жилого дома <адрес>, с последующей передачей ему в собственность указанных жилых помещений и соразмерной им доли земельного участка. Договор был заключен 1 марта 2009 года и срок его исполнения истек в ноябре 2009 года, однако ответчик является собственником 14/48 долей земельного участка и жилых помещений, однако уклоняется от передачи ему в собственность жилых помещений и долей в праве на земельный участок. В июле 2010 года истец фактически принял построенные жилые помещения под номерами № и №, вселился в них и проживает. Истец просит признать действительной сделку купли-продажи 2-х долей земельного участка <адрес> по предварительному договору, признать за ним право собственности на 2 доли земельного участка по 0,3684/48 каждая.

Третьи лица Капланова М.П., Каримов Т.Р., Петрова Т.А.просили суд удовлетворить иск.

Ответчик Давыдов-Орлов С.И. иск не признал и пояснил, что он действительно заключал с истцом предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок <адрес>, однако срок исполнения данного договора истек в ноябре 2009 года, в предварительном договоре не были определены все его существенные условия, позволяющие заключить основанной договор, в предварительном договоре не указывалось о заключении договора купли-продажи 2-х долей в праве на земельный участок, кроме этого, решением Хостинского районного суда данный дом признан самовольной постройкой и подлежит сносу, а определением суда наложен арест на совершение сделок по дому и земельному участку.

Суд, выслушав пояснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

     В силу положений ч.3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец обратился в суд с иском к Давыдову-Орлову С.И. о признании сделки купли-продажи 2-х долей земельного участка <адрес> действительной и ее регистрации согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ.

Свои требования истец основывает на заключенном им с ответчиком предварительном договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок/помещения на мансардном этаже/ от 1 марта 2009 года.

Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из подписанного и заключенного сторонами по настоящему делу предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 1 марта 2009 года, следует, что его предметом является обязательство сторон по заключению в будущем не позднее 1 ноября 2009 года основного договора купли-продажи соответствующей доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 1435 кв.метров и соответствующей доли в праве собственности на земельный участок площадью 549 кв.метров <адрес>.

Согласно п.15 договора продавец обязуется вместе с подписанием основного договора купли-продажи передать покупателю соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с требованиями ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Тем самым, предметом любого предварительного договора, в том числе и рассматриваемого договора от 1 марта 2009 года, является обязательство по заключению основного договора, которое должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (ст. 309 ГК РФ).

Из рассматриваемого судом Предварительного договора, с учетом вышеприведенных нормативных положений, не следует, что вследствие совершения данной сделки у истца возникает право собственности на помещения в строящемся доме и на долю в земельном участке, до момента создания такового дома, т.е. до момента завершения строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию, в установленном законом порядке.

Решением Хостинского районного суда города Сочи 7 декабря 2010 года удовлетворено исковое требование администрации города Сочи к Давыдову-Орлову С.И.о сносе указанного строения <адрес>, указанное решение суда вступило в законную силу, по нему выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство. Таким образом, поскольку указанное решение суда вступило в законную силу, оно является обязательным для суда, следует, что к настоящему моменту между сторонами по данному делу не может быть заключен основной договор купли-продажи доли жилых помещений и доли земельного участка.

В соответствии со ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Тем самым, по указанному предварительному договору ответчик не может нести перед истцом никаких других обязательств, кроме как, возвратить все полученное по указанному договору.

Тем самым, следствием совершенной сделки от 1 марта 2009 года может рассматриваться только возникновение у истца права требования возмещения полученных ответчиком по указанному договору денежных средств.

Судом установлено, что к моменту заключения сторонами предварительного договора купли-продажи долей в доме <адрес>, данный дом находился в стадии продолжения его строительства.

Таким образом, при заключении 1 марта 2009 года предварительного договора купли-продажи доли в праве на помещения и земельный участок, Давыдов-Орлов С.И. не являлся надлежащим собственником предлагаемых им к продаже истцу долей земельного участка и помещений в строящемся доме <адрес>, что не давало ответчику правовую возможность к заключению с истцом основного договора, как документа правоустанавливающего свойства, государственная регистрация которого, порождала бы возникновение у истца права собственности на объект недвижимости, поскольку лишь с момента государственной регистрации данного права за ответчиком, последний был вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, т.е. заключать как предварительный, так и основной договор купли-продажи, как то предусмотрено предварительным договором от 1 марта 2009 г., а истец, соответственно, был бы вправе выдвигать требования о признании за ним права собственности на доли в помещениях и на земельный участок.

Данный вывод суда основан на требованиях ст. ст. 131 и 551 ГК РФ, а также на ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Кроме того, согласно требованиям ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности, как на созданный объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Кроме этого, судом установлено, что в заключенном сторонами предварительном договоре отсутствуют существенные условия, которые позволяли бы заключить в будущем сторонам основной договор купли-продажи.

Так, в соответствии с требованиями ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор /ч.6 ст.429 ГК РФ/.

Из предварительного договора от 1 марта 2009 года, следует, что он заключен сторонами в отношении помещений в еще недостроенном жилом доме, собственником которых продавец -ответчик по настоящему делу при заключении предварительного договора не являлся, в предварительном договоре не указано, что сторонами будет заключен и заключен именно договор купли-продажи недвижимости, в договоре указано только об обязанности ответчика продать доли в праве собственности на помещения и на земельный участок, в договоре /п.15/ не указано, на какие доли в праве собственности на земельный участок будет заключен основной договор купли-продажи, в предварительном договоре указано только о передаче покупателю- истцу соответствующей доли в праве собственности на земельный участок. Кроме этого, судом установлено, что земельный участок находится в долевой собственности и продажа его долей без согласия остальных собственников является нарушением требований ГК РФ, однако остальные сособственники земельного участка участия в заключении договора не принимали, тем самым, положения предварительного договора о продаже долей земельного участка по договору купли-продажи не соответствуют требованиям ГК РФ.

Срок заключения основного договора был определен сторонами в предварительном договоре до 1 ноября 2009 года, однако в указанный срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, а с требованием об исполнении обязанностей по предварительному договору купли-продажи и заключении основного договора купли-продажи истец обратился в суд 5 февраля 2013 года, тем самым, в силу требований ч.6 ст.429 ГК РФ все обязательства сторон по данному предварительному договору купли-продажи прекращаются, и истец не вправе требовать исполнения ответчиком обязательств по данному предварительному договору от 1 марта 2009 года. Истец вправе только обращаться в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика полученных им денежных сумм и вытекающих из этого требований.

Между тем, данные требования истцом не заявлены, а в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, суд не может выйти за пределы заявленных истицей требований, поскольку это не предусмотрено федеральными законами.

Суд также учитывает, что истец уже обращался к Хостинский районный суд с иском к ответчику Давыдову-Ордлову С.И.и администрации города Сочи о безвозмездном предоставлении и переселении в другое благоустроенное помещение в связи со сносом дома и свои требования также основывал на предварительном договоре купли-продажи от 1 марта 2009 года.

Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда от 16 ноября 2012 года в удовлетворении иска было отказано.

В соответствии с требованиями ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из указанного решения суда от 16 ноября 2012 года, следует, что ответчик согласно ГК РФ /ст.222 ГК РФ /не может нести перед истцом никаких других обязательств, как возвратить все полученное по указанному выше предварительному договору, законного права на жилое помещение, в которое вселился истец, у него не возникло. Что также имеет отношении не только к помещениям в доме, но и к земельного участку, на котором он расположен.

Данные обстоятельства не подлежат оспариванию по настоящему делу.

В связи с изложенным, суд не находит оснований к удовлетворению иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Отказать в удовлетворении искового заявления Ноздреватых М.А. к Давыдову-Орлову С.И. о признании сделки купли-продажи 2-х долей земельного участка <адрес> действительной и ее регистрации согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                                                                         В.Л.Сидоров.

На момент публикации не вступило в законную силу.