Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-884/2011 ~ Материалы дела от 18.02.2011

Дело №2-884/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

              16 марта 2011 года                                                               г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи                                                           Калининой О.Г.,

при секретаре                                                          Чеботаревой Е.Г.,

с участием:

истца                                                                                                                         Ванесян К.Л.

ответчика                                                                                                             Мкртумова Р.Л.

представителя ответчика                                 

администрации города Пятигорска                                                                 Григорян А.С.                                                                                                                                      

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению     Ванесян К.Л. к Мкртумов Р.Л., администрации города Пятигорска о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Ванесян К.Л. обратилась в Пятигорский городской суд с исковым заявлением к Мкртумов Р.Л., администрации города Пятигорска о признании права собственности, указав, что Ткаченко А.А. был предоставлен земельный участок под размещение павильона по оказанию ритуальных услуг, а также для размещения объекта различного функционального назначения, постановлением главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ Данное нежилое помещение расположено на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., которое предоставлено Ткаченко А.А. в лице Мкртумов Р.Л. на праве аренды, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды установлен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с договором об участии в строительстве нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Мкрутумов Р.Л. и Ткаченко А.А.пришли к соглашению о возведению совместными усилиями и за счет общих финансовых вложений нежилых помещений, на которые будет распространяться режим общей долевой собственности, находящийся по адресу: <адрес>, данное нежилое помещение расположено на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. Между мной и Ткаченко А.А., от имени которой выступал Мкртумов Р.Л., был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости расположенного <адрес> нежилое здание расположено на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, литер «А», площадью <данные изъяты> кв.м.Для оформления всех необходимых документов на земельный участок мне необходимо признать право собственности на нежилые помещения, но связи с отсутствием разрешительной документации и не были надлежаще согласованны с заинтересованными службами. Считаю, что самовольное строение соответствует требованиям СНиП, права и интересы других лиц не нарушает. Согласно заключения «Ставрополькоммунпроект» основные строительные конструкции нежилых строений - литера «А», -фундаменты, стены, перекрытия находятся в хорошем состоянии, трещин, и деформаций, угрожающих жизни и безопасности людей, не имеют.На основании вышеизложенного, строение литер «А» расположенное, по адресу: <адрес> пригодно к дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого строения.Согласно условиям договора я приобрела нежилое здание, расположенное по указанному адресу. Договор нами подписан и исполнен. Мкртумов Р.Л. и Ткаченко А.А. передали все необходимые документы и имущество, я оплатила стоимость имущества. После подписания и исполнения условий договора представитель Ткаченко А.А.-Мкртумов Р.Л. в учреждение юстиции для регистрации перехода права собственности не явился. Я неоднократно обращалась с просьбой зарегистрировать сделку и переход права собственности, однако до настоящего времени обязательства ответчик не исполнил. Для осуществления полномочий собственника необходимо зарегистрировать сделку и переход права собственности. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.Признать заключенным договор купли-продажи нежилого здания литер «А» общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, между продавцом Ткаченко А.А. от имени которой действовал по доверенности Мкртумов Р.Л. и покупателем - мной, Ванесян К.Л., от ДД.ММ.ГГГГ.Признать за мной право собственности на нежилое здание литер «А» площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования и просила удовлетворить.

Ответчик Мкртумов Р.Л. иск признал в полном объеме, представив суду письменное заявление о признании иска.А также пояснил, что письменного договора о совместной деятельности о возведении совместными усилиями и за счет общих финансовых вложений нежилых помещений, на которые будет распространяться режим общей долевой собственности, находящихся по адресу: <адрес>, у него не имеется, просто он помогал в Ткаченко А.А. в оформлении этой недвижимости.

В судебное заседание третье лицо Ткаченко А.А., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, не известив о наличии уважительных причин неявки. На основании п.3 ст.167 ГПК РФ, с согласия сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Пятигорска Григорян А.С. возражал против заявленных исковых требований.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд в соответствии со ст. 39 ГПК РФ принимает признание иска ответчиком и находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

        В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

      Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо /должник/ обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают как из договора, вследствие причинения вреда, так и из иных оснований, указанных в ГК РФ, т.е. из оснований, указанных в ст.8 ГК РФ.

    Ст.309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

        В силу ст.ст. 454, 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за неё определенную цену.

    В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными для договора являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе и иных правовых актах как существеннее и необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Так в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

    В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

      Существенным условием договора купли-продажи в силу ст. 432 ГК РФ является условие о предмете договора - действиях продавца по возмездной передаче товара в собственность покупателя.

      Срок исполнения обязанности по передаче товара и момент исполнения обязанности продавца передать товар определяются по правилам ст. 457,458 ГК РФ.

        Как установлено судом и не отрицается ответчиком Мкртумов Р.Л., между Ванесян К.Л. и Ткаченко А.А., от имени которой выступал Мкртумов Р.Л. на основании нотариальной доверенности, был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, цен продаваемого объекта составила <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о согласованности между сторонами сделки всех существенных её условий, в том числе и условий о цене. Подписи сторон в договоре и сам договор в установленном законом порядке сторонами не оспорены.

     В условиях состязательности гражданского процесса доводы истца о передаче продавцу Мкртумов Р.Л. покупной цены за объект недвижимости в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей подтверждаются как самим письменным документом договором купли-продажи, не оспоренном в установленном законом порядке, так и распиской Мкртумов Р.Л. и его объяснениями.

         В соответствии со ст. 556 ГК РФ прием - передача указанного объекта недвижимости произошла, согласно акта приема - передачи, который является неотъемлемой частью договора купли - продажи. Денежные средства, как показал ответчик в судебном заседании, за проданное им имущество, им получены, он написал в этом расписку и акт приема- передачи. Объект недвижимости передан истцу, что подтверждается распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного истцом и Мкртумов Р.Л., действовавшим от имени Ткаченко А.А. на основании нотариальной доверенности.

Существенные условия договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, полностью соблюдены, договор фактически исполнен и в соответствии со статьями 554-558 ГК РФ, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи объекта недвижимости, заключена.

Однако, как усматривается из материалов дела, спорный объект является самовольной постройкой поскольку, несмотря на имеющееся в материалах дела разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № г. имеются отклонения от проекта, как указано в техническом паспорте объекта недвижимости.

В пункте 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан, поэтому не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить строение ( здание, сооружение) на земельном участке и возникновение права на построенный объект обусловлены наличием права на земельный участок.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положениями ст. 263 ГК предоставлено право собственнику земельного участка осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Но кроме собственника земельного участка таким правом обладают и иные лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. В соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Исходя из смысла ст. 263 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка может не только сам возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам, другие владельцы земельного участка на ином виде права обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В судебном заседании установлено, что согласно постановления главы г.Пятигорска Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ Ткаченко А.А. по результатам торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства предоставлен в аренду земельный участок сроком на <данные изъяты> лет площадью <данные изъяты> кв.м. на основании которого. Был заключен договор аренды земельного участка между Ткаченко А.А. и управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.41 Земельного Кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (как в данном случае), за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 ст.40 ЗК РФ.

А поскольку в соответствии со ст.41 ЗК РФ права собственника земельного участка и лица, арендующего земельный участок, совпадают в полной мере, следовательно, судом установлено, что продавцу Ткаченко А.А., как лицу, осуществившему указанную самовольную постройку, земельный участок предоставлен в установленном порядке.

Применение ст.222 ГК РФ предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка. Однако, в ходе судебного рассмотрения установлено, что данных о наличии самостоятельных требований со стороны ответчика -Администрации г.Пятигорска о сносе нежилого строения литер «А» в существующем виде, представлено суду не было.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением главы г.Пятигорска Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ Ткаченко А.А. выдано разрешение на строительство на данном земельном участке парикмахерской с офисными помещениями. В материалах дела имеется разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № г., как приложение к указанному постановлению.

Суду представлены технические условия ОАО « Пятигорские электрические сети» от ДД.ММ.ГГГГ и к нему акт о выполнении работ о подводке электричества. А также технические условия ОАО « Пятигорские электрические сети» №\-7 от ДД.ММ.ГГГГ и к ним акт о выполнении работ от марта 2008 г. Также имеется разрешение правительства СК от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении Ткаченко А.А. использования природного газа отопительным котлом КС -Г- 16 нежилого здания по адресу: <адрес>. Суду представлен договор поставки газа от ДД.ММ.ГГГГ между Ткаченко А.А. и ООО «Ставропольрегионгаз». Имеются и технические условия на газоснабжение № выданные Ткаченко А.А. от 19. 07.2005 г.

Суду представлено и архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта общественного значения по адресу: <адрес> утвержденный главным архитектором УАи Г М., выданное заказчику Ткаченко А.А., а также проект парикмахерской с офисными помещениями по адресу: <адрес> заказчика Ткаченко А.А. Технические условия для водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ № также были выданы для водоснабжения и канализирования нежилого строения по адресу: <адрес>.

Последствия самовольной постройки, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с представленным заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций нежилого строения литер «А» расположенного по адресу: : <адрес>, составленного ООО «Ставрополькоммунпроект», были сделаны выводы о том, что общее состояние строительных конструкций, а именно фундаменты, стены, перекрытия, находятся в хорошем состоянии, усиления конструкций не требуется, жизни и безопасности людей не угрожает.Нежилое строение литер А пригодно к эксплуатации и может использоваться в качестве помещений для пребывания людей -помещения общественного назначения.

Ответчиком доводы истца не опровергнуты и не представлено достоверных и бесспорных доказательств того, что данный объект возведен истцом с нарушением строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Ответчик не представил доказательств, что возведение и сохранение объекта на земельном участке по указанному адресу может создать угрозу жизни и безопасности граждан. Ответчик также документально не обосновал, что признание права на объект недвижимости в существующем виде может затруднить или сделать невозможным использование земельного участка, не заявил требований о применении санкций к самовольному строительству.

        Суд, так же принимает во внимание обстоятельства, имеющие юридическое значение: соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие данных о нарушении продавцом градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

      В силу ст. 153,154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.       Сделка - правомерное действие, направленное на достижение определенного правового результата, то есть сделка это волевой акт - единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, поэтому отсутствие одного из этих элементов или их несоответствия лишает сделку юридической силы. Презумпция соответствия волеизъявления внутренней воле является опровержимой лишь в случаях прямо установленных законом.

      Как следует из положений ст. 153, 158 ГК РФ форма сделки -способ выражения воли сторон, следовательно государственной регистрации предшествует совершение сделки в надлежащей форме, тем самым регистрируется состоявшееся волеизъявление сторон.

     Из положений изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 года № 132-О следует, что государственная регистрация договора и самого права не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, и не может вторгаться в содержание самого договора. Государственная регистрация признана лишь удостоверять со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Поскольку государственная регистрация не входит в состав сделки, и является внешним элементом по отношении к договору, которая придает сделке юридическую силу, так как выступает установленным законом условием её действительности, и не влияет на само заключение договора, представляющего собой взаимное соглашение сторон в установленной законом форме.

       Государственная регистрация сделки - условие её юридической силы, предпосылки возникновения на её основе прав и обязанностей. Из положений п.3 ст. 165 ГК РФ следует обязанность сторон договора по государственной регистрации.

      Невозможность регистрации сделки в силу обстоятельств, независящих от воли стороны, не влечет признание договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. 420 ГК РФ, устанавливающих, что для заключения договора ( являющегося сделкой ) необходимо выражение согласованной воли сторон, а действительной или же заключенной является сделка, в которой действия сторон, совершенные в установленной законом письменной форме, соответствуют их волеизъявлению.

       Из положений п.3 ст. 165 ГК РФ явствует обязанность сторон договора по государственной регистрации сделки.

     В случае невозможности осуществления государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости в случае отказа другой стороны от регистрации сделки в установленном порядке, другая сторона, право которой на объект недвижимости возникает из договора, и имеет право на придание сделке юридической силы и наступление правового результата - перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

      В соответствии со ст. 17 ФЗ № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение.

Применяя положения п.14 ст.1, ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности на спорное нежилое строение, поскольку выполненные строительные работы не повлекли увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за нежилым помещением в целом, строительство велось в пределах площади и границ земельного участка, выделенного продавцу Ткаченко А.А. в установленном порядке, при отсутствии споров с соседними землепользователями. Произведенными строительными работами не создано угрозы жизни и безопасности граждан и доказательств в опровержение доводов истца в этой части суду ответчиком не представлено. Вопрос о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта недвижимости перед истцом компетентными органами и заинтересованными лицами не ставился, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права собственности на объект недвижимости не поступало. При таких обстоятельствах в данном случае факт отступления от проекта при наличии разрешения на строительство сам по себе не является бесспорным основанием к отказу в иске или сносу спорного строения.

Следовательно, исковые требования о признании права собственности на нежилое строение подлежат удовлетворению.

     Ответчик Мкртумов Р.Л. исковые требования признал.

     В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик в праве признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с положениями ст. 12, ч. 2 ст. 68 ГПК РФ суд выяснил у ответчика, добровольно ли он признает иск, не действует ли он в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, понимает ли он, что признание обстоятельств, на которых истец основывает свои требовании, освобождают истца от дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Ответчик пояснил, что признал иск добровольно без всякого принуждения, не в целях сокрытия действительных обстоятельств дела, не под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, и все последствия признания иска ему понятны.

При таких обстоятельствах суд в соответствии со ст. 39 ГПК РФ принимает признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

    В соответствии со ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом, принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь ч. 2 ст. 39, 194-199 ГПК РФ, суд

                                                        Р Е Ш И Л:

           Исковые требования Ванесян К.Л. к Мкртумов Р.Л., администрации города Пятигорска о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, удовлетворить.

             Признать заключенным договор купли-продажи нежилого здания литер «А» общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, между продавцом Ткаченко А.А., в лице Мкртумов Р.Л., действующего на основании доверенности и покупателем Ванесян К.Л. от ДД.ММ.ГГГГ.

           Признать за Ванесян К.Л. право собственности на нежилое здание литер «А» площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.           

Судья                                                                                                      О.Г. Калинина