Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-91/2016 ~ М-1337/2015 от 29.12.2015

Дело 2-91/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 апреля 2016 года Сухоложский городской суд Свердловской области

В составе: председательствующего судьи Царегородцевой Н.В.

При секретаре Антоновой О.Л.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Шабарчина Евгения Петровича к Муниципальному унитарному предприятию «Горкомхоз», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сухоложская» о признании недействительным договора аренды подвального помещения, применении последствий недействительности сделки, прекращении права пользования подвальным помещением.

У С Т А Н О В И Л:

Шабарчин Е.П. обратился в суд с иском к МУП «Горкомхоз», в котором просит обязать ответчика освободить подвальное помещение под квартирами № и № <адрес> по <адрес> г. ФИО2.

В дальнейшем Шабарчин Е.П. изменил исковые требования, заявив иск к МУП «Горкомхоз», ООО УК «Сухоложская» (л.д.168-175), просит признать договор аренды подвального помещения, заключенный между ответчиками 1.12.2015, недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право пользования подвальным помещением.

В обоснование иска указано, что Шабарчин Е.П. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 5.12.2012 между ООО УК «Сухоложская» и МУП «Горкомхоз» был заключен договор аренды № до одного года с пролонгацией в течение пяти лет, действующая редакция от 1.12.2015 №-А, в отношении нежилого подвального помещения площадью 74,6 кв.м по <адрес>. Истец считает указанный договор ничтожным, поскольку он был заключен с нарушением требований закона. Актом проверки юридического лица № от 6.08.2015 не отрицается факт переоборудования и перепланировки подвального помещения. МУП «Горкомхоз» не получал согласия собственников на использование общего имущества. МУП «Горкомхоз» произвело переоборудование и перепланировку подвального помещения в нарушение действующего законодательства. МУП «Горкомхоз» были нарушены права и законные интересы истца, этим ответчиком созданы неблагоприятные, опасные условия для проживания. По заявлению собственников помещений в многоквартирном доме от 29.12.2014 в Сухоложскую городскую прокуратуру на резкий запах масляной краски, распространившийся по всем квартирам четвертого подъезда <адрес> по <адрес>, 29.01.2015 специалистами Управления государственной жилищной инспекции Свердловской области проведена проверка, в ходе которой выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, отсутствие теплоизоляционных труб отопления, отсутствие вытяжной вентиляции в санузле в подвальном помещении. 15.09.2015 по заданию Сухоложской городской прокуратуры на основании поступившей жалобы Шабарчина на хранение в подвальном помещении работниками МУП «Горкомхоз» газонокосилок, бутылок с ГСМ, старшим инспектором ОНД ГО Сухой Лог совместно с помощником Сухоложского городского прокурора проведена проверка соблюдения требований пожарной безопасности. В ходе проведенного обследования выявлены нарушения пожарного законодательства. Истец считает, что восстановить его нарушенное право возможно только путем признания сделки ничтожной, возврата подвального помещения в связи с его целевым использованием, согласно приложению Б к СНиПу 31-01-2003 (технический этаж – это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье). Помещение подвала жилого дома функционально являются техническим этажом дома и предназначено для обеспечения эксплуатационных возможностей, иное использование этих помещений строительными нормами и правилами не предусмотрено. За время аренды подвального помещения работниками МУП «Горкомхоз» неоднократно нарушались правила пожарной безопасности, а также правила содержания арендуемого подвального помещения, а, следовательно, были нарушены и права истца, как собственника общего имущества. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, в данном случае собственников помещений, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на переоборудование и перепланировку подвального помещения, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе – ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец Шабарчин Е.П. настаивает на удовлетворении исковых требований. Считает, что МУП «Горкомхоз» провело переоборудование и реконструкцию подвального помещения под свои нужды, подключилось к общему имуществу: отоплению, водоотведению, электроэнергии без разрешения собственников помещений в многоквартирном доме. Истец является собственником <адрес>А по <адрес> в г. <адрес>, и подвальное помещение, как общее имущество, также принадлежит ему на праве общей долевой собственности. ООО УК «Сухоложская» просто собирает деньги и не контролирует арендатора. Ответчиками был нарушен закон, правила пожарной безопасности. Не было получение согласие собственников помещений в многоквартирном доме, отдела архитектуры и градостроительства Администрации ГО Сухой Лог, ресурсоснабжающих организаций: МУП «Жилкомсервис СЛ», «Горводоканал», «Горкомсети» на подключение к общему имуществу многоквартирного дома. Договор аренды от 1.12.2015 следует признать ничтожным на основании ст. 168, 173.1, 209, п.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ответчика ООО УК «Сухоложская» Шалаевских А.А. с иском не согласен, поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (л.д. 127-129). Также показал, что истец является одним из собственников помещений в многоквартирном доме, владеет 0,3 % от общего имущества многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение передать часть подвального помещения ответчику МУП «Горкомхоз». Иск об оспаривании указанного решения оставлен судом без удовлетворения. В п.2 Акта проверки, проведенной Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, указано, что не выявлена перепланировка подвального помещения, занимаемого МУП «Горкомхоз», несущие стены не затронуты. План подвального помещения отсутствует, сравнивать не с чем. У истца нет оснований утверждать, что МУП «Горкомхоз» сделал перепланировку. Нормы законов, указанные в иске, не соответствуют тем требованиям, которые истец заявляет. Все выявленные нарушения МУП «Горкомхоз» устранил. Если истец считает, что его права нарушены, то он может требовать от нарушителя совершения определенных действий для устранения допущенных нарушений, в не заявлять иск о признании договора аренды недействительным. Оспариваемый договор аренды заключен в соответствии с законом, является легитимным. В подвальном помещении имеются инженерные сети, являющиеся частью подвального помещения. МУП «Горкомхоз» ничего сам не устанавливал, оплачивает коммунальные услуги, вносит арендную плату. Средства поступают на содержание всего многоквартирного дома, задолженности нет. Истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель МУП «Горкомхоз» Болдырев Н.А. с иском не согласен, показал, что в подвальном помещении до 1999 года размещалось ЖКО, принадлежащее УМП «Ваш дом». С 2003 года размещается участок озеленения МУП «Горкомхоз». К инженерным сетям подвальное помещение подключено до 1999 года. Инженерные сети неразрывно связаны с помещением. МУП «Горкомхоз» до 2015 года производил оплату коммунальных услуг и после заключения оспариваемого договора продолжает нести эти расходы. Никакой перепланировки помещения МУП «Горкомхоз» не совершал. Согласие на заключение договора аренды получено от собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешение на перепланировку помещения дает орган местного самоуправления. Статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется истцом необоснованно, предъявление иска в части перепланировки принадлежит органу местного самоуправления. Указанная норма введена в действие Федеральным законом от 7.05.2013 № 100-ФЗ, применяется к сделкам, совершенным после вступления в силу указанного закона – 1.09.2013. Передача же подвального помещения в аренду состоялась на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного с 6.05.2013 по 7.06.2013. Истец пытается пересмотреть решение, которое вступило в силу.

Суд, заслушав стороны, показания свидетеля, изучив письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рас смотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

18.09.2013 Сухоложским городским судом Свердловской области было рассмотрено гражданское дело по иску Шабарчина Е.П. к МУП «Горкомхоз», ООО УК «Сухоложская», Администрации ГО Сухой Лог, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по <адрес> в г. ФИО2, проведенного с 6.05.2013 по 7.06.2013, признании действий по самовольному занятию помещения незаконными, наложении обязанности освободить помещение (л.д.43-45).

При рассмотрении указанного гражданского дела судом было установлено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> по <адрес> г. ФИО2 от 7.12.2009 между ООО УК «Сухоложская» и МУП «Горкомхоз» 5.12.2012 был заключен договор аренды № объектов нежилого фонда с возмещением затрат по управлению, содержанию, текущему ремонту и коммунальным услугам, согласно которому арендодатель ООО УК «Сухоложская» по поручению собственников помещений многоквартирного дома сдает за плату во временное пользование, а арендатор МУП «Горкомхоз» принимает в аренду объект нежилого фонда – нежилое помещение площадью 74,6 кв.м, расположенное в подвале <адрес> по <адрес> в г. <адрес> <адрес>. Ни прокурором, ни иным лицом не была оспорена легитимность принятого собственниками помещений многоквартирного дома решения общего собрания от 7.12.2009 и заключенного на его основании договора аренды.

Шабарчин Е.П. просил признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по <адрес> г. <адрес> в форме заочного голосования, проведенного с 6.05.2013 по 7.06.2013, о передаче в аренду МУП «Горкомхоз» подвального помещения площадью 74,6 кв.м и предоставлении права заключить договор аренды ООО УК «Сухоложская»; признать действия МУП «Горкомхоз» по самовольному занятию подвала, расположенного в <адрес> по <адрес> г. <адрес>, незаконными, обязать МУП «Горкомхоз» освободить подвал указанного дома.

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 18.09.2013, вступившим в законную силу 25.12.2013 (л.д.42), отказано Шабарчину Е.П. в удовлетворении исковых требований к МУП «Горкомхоз», ООО УК «Сухоложская», Администрации ГО Сухой Лог, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений <адрес> по <адрес> в г. <адрес> <адрес>, проведенного с 6.05.2013 по 7.06.2013, признании действий по самовольному занятию помещения незаконными, возложении обязанности освободить помещение.

Судом установлено, что 1.12.2015 между ООО УК «Сухоложская» и МУП «Горкомхоз» заключен договор аренды подвального помещения №, по которому арендодатель ООО УК «Сухоложская» сдает за плату во временное пользование, а арендатор МУП «Горкомхоз» принимает в аренду часть подвального помещения площадью 74,6 кв.м, расположенного в многоквартирном <адрес> по <адрес> г. <адрес>, предназначенную для нужд МУП «Горкомхоз». Срок действия договора аренды с 1.12.2015 по 30.10.2016

Согласно п. 1.3. договора, передаваемое в аренду подвальное помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым подвальным помещениям, используемым для целей в соответствии с назначением арендуемого объекта. Арендодатель является уполномоченным лицом, выступающим от имени собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном <адрес> по <адрес> в г. <адрес> на основании решения общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания собственников от 7.06.2013).

В силу п. 1.4. договора плата, полученная арендодателем в результате сдачи подвального помещения, расходуется на ремонт общего имущества многоквартирного дома, благоустройство придомовой территории к нему и другие нужды, связанные с управлением многоквартирного дома.

Стороны договора установили размер арендной платы и срок ее уплаты, определили, что в арендную плату не включены: плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект, или соответствующей долей земельного участка; плата за эксплуатационное обслуживание, плата за предоставленные коммунальные услуги (пп. 4.1 – 4.5).

Согласно выписки из лицевого счета о начислении платы за нежилое помещение, коммунальные услуги, предоставляемые МУП «Горкомхоз» по адресу: г. Сухой <адрес>, в 2015 году МУП «Горкомхоз» внес плату на счет ООО УК «Сухоложская» в размере 41559,48 руб. за коммунальные услуги.

Шабарчин Е.П. является собственником однокомнатной квартиры площадью 30,2 кв.м, расположенной по адресу: г. <адрес> (л.д.7).

ООО УК «Сухоложская» решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> г. ФИО2 в форме заочного голосования от 21.01.2007 выбрана в качестве управляющей организации, что следует из протокола заседания счетной комиссии (л.д. 30-31).

Как следует из Акта № проверки органом государственного контроля юридического лица от 6.08.2015 (л.д.38-39), отделом контроля по ЮУО Департамента госжилнадзора Свердловской области в отношении ООО УК «Сухоложская» проведена проверка многоквартирного дома по адресу: г. Сухой <адрес> В ходе внеплановой выездной проверки по обращениям жителей выявлено: в части подвального помещения под квартирой № расположен офис МУП «Горкомхоз» на основании договора аренды с ООО УК «Сухоложская»; при обследовании подвального помещения, занимаемого МУП «Горкомхоз» не выявлена перепланировка, несущие стены не затронуты, установлены двери, разделяющие помещения, установлены унитаз, раковина, на систему ХВС на нужды МУП «Горкомхоз» установлен прибор учета, в сан.узле выполнена принудительная вентиляция с выводом вент канала на улицу. Переоборудование и перепланировка выполнены до перехода данного жилого дома в управление ООО УК «Сухоложская». В ООО УК «Сухоложская» имеется технический паспорт многоквартирного дома, план подвала отсутствует, также отсутствует план подвала в БТИ, в связи с чем выявить факт незаконной установки унитаза и раковины не представляется возможным. ООО УК «Сухоложская» рекомендовано выполнить план подвала. Не выявлены факты невыполнения предписаний органов государственного контроля и иные нарушения.

Как следует из обращения ОНД ГО Сухой Лог УКД и ПР ГУ МЧС России по Свердловской области Сухоложскому городскому прокурору от 15.09.2015 (л.д.11-12), проводилась проверка соблюдения требований пожарной безопасности на объекте подвального помещения, расположенного под квартирами № и № многоквартирного <адрес> по <адрес>, были выявлены нарушения правил пожарной безопасности. Заместитель директора МУП «Горкомхоз» постановлением главного государственного инспектора ГО Сухой Лог по пожарному надзору от 2.10.2015 был привлечен к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного чч. 1,3,4 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (л.д. 13-17).

Согласно ответа ОНД ГО Сухой Лог, ГО Богданович УНД и ПР ГУ МЧС России по Свердловской области в адрес МУП «Горкомхоз» от 28.01.2016 (л.д. 96), 28.01.2016 старшим инспектором ФИО10 был произведен повторный осмотр подвального помещения, расположенного в многоквартирном <адрес> по <адрес>, на предмет устранения ранее выявленных нарушений требований пожарной безопасности. Единственным не устраненным мероприятием остается монтаж установки автоматического обнаружения пожара и системы оповещения людей о пожаре первого типа.

Свидетель ФИО11 показала, что в подвальном помещении по <адрес> она работает с 2000 года. С момента заезда в это помещение там уже были инженерные сети, отопление, канализация, установлены раковина, унитаз. Проводили только косметический ремонт в помещении, несущие стены не убирали и не переносили. В последние годы поступала жалоба от Шабарчина Е.П. на запах краски. Действительно в помещении красили, в дальнейшем будут использовать только водоэмульсионную краску. Была также проверка по уровню шума, нарушений не выявлено.

Суд, оценив все представленные сторонами доказательства с учетом их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования Шабарчина Е.П. к МУП «Горкомхоз», ООО УК «Сухоложская» о признании недействительным договора аренды подвального помещения, применении последствий недействительности сделки, прекращении права пользования подвальным помещением удовлетворению не подлежат.

Суд считает, что отсутствуют основания, предусмотренные п.2 ст. 168, п.1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды подвального помещения № от 1.12.2015, заключенного между ООО УК «Сухоложская» и МУП «Горкомхоз».

Оспариваемый договор заключен в соответствии с пп. 3, 3.1 ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. Основанием для заключения данного договора аренды подвального помещение явилось решение собственников помещений в многоквартирном <адрес> г. <адрес> от 7.06.2013, принятое 2/3 голосов от общего числа голосов, принимавших участие в данном собрании, о передаче подвального помещения в аренду МУП «Горкомхоз». Это установлено вступившим в законную силу решением суда от 18.09.2013.

Доводы иска о том, что собственники помещений в многоквартирном доме не давали согласие МУП «Горкомхоз» на перепланировку подвального помещения, переоборудование сантехнических систем, подключение к инженерному оборудованию, поэтому договор нарушает положения ст. 247, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ст.ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении» являются несостоятельными.

Согласно акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, показаний свидетеля ФИО11, в подвальном помещении, занимаемом МУП «Горкомхоз», перепланировки нет, несущие стены не затронуты, сантехническое оборудование установлено задолго до передачи подвального помещения в аренду ответчику.

Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в многоквартирном доме, проходящее через подвальное помещение, обслуживающее более одного помещения, является общим имуществом, неразрывно связано с подвальным помещением, и поэтому решение собственников помещений в МКД от 7.06.2013 также касалось и этого общего имущества.

Судом установлено, что МУП «Горкомхоз» выполняет свои обязанности по договору аренды подвального помещения, вносит арендную плату арендодателю и оплачивает коммунальные услуги.

В данном случае собственники помещений в многоквартирном <адрес> по <адрес> получают выгоду от сдачи в аренду подвального помещения, т.к. плата, полученная арендодателем ООО УК «Сухоложская», расходуется на ремонт общего имущества этого многоквартирного дома, благоустройство придомовой территории.

Большинство выявленных 15.09.2015 нарушений в области пожарной безопасности МУП «Горкомхоз» устранены.

Судом установлено, что оспариваемый договор аренды подвального помещения прав и законных интересов собственника <адрес> по <адрес> <адрес>. <адрес> – Шабарчина Е.П. не нарушает.

Суд на основании изложенного выносит решение об отказе Шабарчину Е.П. в удовлетворении иска к МУП «Горкомхоз», ООО УК «Сухоложская».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20.04.2016.

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░: ░.░.░░░░░░░░░░░░░