Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-305/2015 от 23.01.2015

Судья: ФИО4 Дело № 33-305

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2015 г. город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Председательствующий

судей Докладчик, Ларионовой С.В.

при секретаре ФИО6

в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Загородное», ФИО2 к ФИО1 о прекращении предварительного договора, удержании процентов за просрочку оплаты и суммы штрафа и встречному исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Загородное», ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Загородное», ФИО2 и ФИО3 на решение Северного районного суда г. Орла от <дата>., которым постановлено:

«Исковые требования ООО «Загородное», ФИО2 к ФИО1 о прекращении предварительного договора, удержании процентов за просрочку оплаты и суммы штрафа оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Загородное», ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО1 на жилой дом, площадью №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>, и на земельный участок, общей площадью №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>.

Обязать ООО «Загородное», ФИО2 передать ФИО1 жилой дом, площадью № расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, и на земельный участок, общей площадью №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>, в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Докладчик, объяснения представителя ООО «Загородное» - ФИО7, поддержавшей жалобу, возражения представителя ФИО1 – ФИО8, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Загородное» (далее - ООО «Загородное») и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО1 о прекращении предварительного договора, взыскании процентов за просрочку оплаты и суммы штрафа.

В обоснование требований истцы указывали, что между ООО «Загородное», действующим от своего имени и от имени ФИО2 на основании агентского договора, и ответчиком <дата> был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка, по которому стороны обязались в срок до <дата> заключить основной договор купли-продажи дома в д. <адрес> и земельного участка под домом, площадью №, за <...> а ответчик обязалась внести по договору предварительную оплату в размере 100% цены основного договора согласно графику платежей.

В последующем срок заключения основного договора был по дополнительному соглашению перенесен на <дата> Ответчик внесла предварительную оплату по договору в полном объёме, однако допустила просрочку по третьему этапу платежей.

Истцы указывали, что со своей стороны выполнили все обязательства, неоднократно предлагая ответчице заключить основной договор купли-продажи жилого дома с участком, однако ответчик уклонилась от его заключения, а в последующем отказалась его заключить.

В связи с чем, истцы просили признать прекращенным предварительный договор в связи с незаключением в установленный срок основного договора и отказом ответчицы от его заключения, обязать ООО «Загородное» в двухмесячный срок вернуть ФИО1 денежные средства по предварительному договору, а также взыскать с ответчика в пользу общества проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку оплаты денежных средств за период с <дата> по <дата> в общей сумме <...> и штрафную неустойку <...> за отказ от заключения основного договора, предусмотренную пунктом № предварительного договора.

В последующем требования были уточнены, истцы просили признать прекращенным предварительный договор, а также признать право ООО «Загородное» на удержание из сумм денежных средств ФИО9, подлежащих ей возврату, процентов за просрочку оплаты денежных средств и штрафной неустойки.

ФИО1 предъявила встречные исковые требования к ООО «Загородное» и ФИО2, в котором просила признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, а также обязать ответчиков передать ей приобретённое ею по договору имущество, указывая на необходимость квалифицировать спорные правоотношения между сторонами как заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). И поскольку ею внесена сумма предварительной оплаты за приобретаемый жилой дом, который будет построен в срок, установленный предварительным договором, в полном объеме, она вправе потребовать передачи оплаченного товара.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Загородное», ФИО2 ставят вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального и материального права.

Указывают, что суд неправильно квалифицировал спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку в предварительном договоре не содержится обязанность общества передать в собственность ФИО1 недвижимое имущество, а содержится обязанность заключить с ней в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимости, что соответствует положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и так как ФИО1 отказалась от заключения основного договора, предварительный договор подлежал прекращению.

Считают, что квалифицируя спорный договор как договор купли-продажи, суд также не учел, что предметом договора являлся земельный участок, право собственности на который у продавца не имелось, а наличие между ООО «Загородное» и ФИО2 агентского договора не подтверждает волеизъявление последнего как собственника участка на его отчуждение ответчику.

Ссылаются на то, что после отказа ответчика от заключения основного договора купли-продажи, обществом были проведены дополнительные строительные работы по отделке дома, в связи с чем стоимость и параметры жилого дома, указанные в предварительном договоре, изменились и признание за ФИО1 права собственности на жилой дом привело к причинению обществу убытков на сумму произведенных дополнительных строительных работ и к неосновательному обогащению у ответчика на их стоимость в размере <...>.

Кроме того, земельный участок не может быть передан ФИО1, так как после её отказа от заключения основного договора, он был продан другому лицу – ФИО3, который является его собственником <дата>.

Указывают, что суд необоснованно отказал им во взыскании процентов за просрочку внесения платежей по предварительной оплате.

Считают, что при разрешении спора судом нарушены правила исключительной подсудности, поскольку вопрос о прекращении предварительного договора в отношении объектов недвижимости связан с правами на них, а встречный иск заявлялся ФИО1 о признании права собственности на спорные объекты.

В апелляционной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального права.

Указывает, что суд при рассмотрении дела необоснованно не привлек его к участию в деле, поскольку спорный земельный участок приобретен им у ФИО2 <дата> по договору купли-продажи, и соответственно земельный участок не может быть передан ФИО1, а обжалуемое решение принято относительно его прав на участок.

Ссылается на то, что в настоящее время между ним и ФИО2 имеется спор о признании права собственности на участок, поскольку он не может зарегистрировать переход права собственности на участок в связи с наложенными судом по настоящему делу обеспечительными мерами.

На заседание судебной коллегии ФИО1, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО13 не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказание услуги, не признается сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 487 названного Кодекса в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что между ООО «Загородное», действующим от своего имени и от имени ФИО2 на основании агентского договора, и ФИО1 <дата> заключен предварительный договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с условиями данного договора, стороны обязуются заключить в будущем, <дата>, договор купли-продажи жилого дома, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу <адрес>, с/п Образцовское, д. Образцово, <адрес>, и земельного участка на котором расположен жилой дом, общей площадью №, при этом площадь жилого дома может отклоняться.

По условиям предварительного договора общая цена объектов недвижимости составляет <...>, при этом стоимость жилого дома составляет <...> из расчета <...> за один квадратный метр, стоимость участка – <...>. Предварительная оплата вноситься в полном объеме до заключения основного договора поэтапно: <...> в срок до <дата>; <...> - до <дата>; <...> - до <дата>

Сторонами <дата> было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому стороны договорились заключить основной договор до <дата> при условии исполнения покупателем обязательств по внесению сумм предварительной оплаты и получением продавцом кадастровых паспортов на жилой дом и участок.

Из представленных суду платежных поручений и свидетельства о государственной регистрации права серия № № от <дата> судом установлено, что ФИО1 до установленного первоначального срока заключения основного договора оплатила ООО «Загородное» стоимость жилого дома и земельного участка, допустив при этом просрочку платежей по третьему этапу их внесения, а за обществом зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью №, по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Судом также установлено, что <дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Загородное» заключен агентский договор, по условиям которого общество обязуется за вознаграждение совершать по поручению ФИО2 и за его счет юридические и иные действия от своего имени или от имени ФИО2, направленные на возмездное отчуждение (купля-продажа, мена и т.д.) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью №, расположенного по адресу <адрес>, с/п Образцовское, д. Образцово, <адрес>, принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

Из свидетельства о государственной регистрации права от <дата> серия № № установлено, что право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2

Из объяснений сторон и их представителей, фотографий, акта выполненных работ от <дата> и показаний свидетелей ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16 судом установлено, что на момент подписания предварительного договора, жилой дом не был построен и в процессе его строительства со стороны покупателя заявлялись претензии относительно качества работ.

Судебная коллегия считает, что суд обоснованно оценил показания данных свидетелей как объективные и достоверные, поскольку они согласуются с доказательствами, имеющимися в деле.

Из дополнительных соглашений к предварительному договору от <дата> и от <дата> установлено, что стороны в процессе строительства изменяли конструктивные характеристики спорного жилого дома и перечень работ.

Суд, оценив представленные доказательства и установив, что условия предварительного договора и действия сторон по его исполнению свидетельствуют о заключении между ООО «Загородное» и ФИО1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ею полностью оплачено недвижимое имущество, а продавец - ООО «Загородное», действующее от своего имени и имени ФИО2, оплату приняло, ФИО1 требует передачи ей оплаченного товара, правильно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования, признав одновременно за ней право собственности на приобретенное имущество.

Вопреки доводам жалобы истцами не представлено доказательств, подтверждающих необходимость квалифицировать спорный договор как предварительный договор, а не договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Спорный договор заключен в надлежащей форме, в нем содержатся все необходимые существенные условия, позволяющие объективно определить его предмет и цену приобретаемой будущей недвижимости.

Доводы жалобы ООО «Загородное» и ФИО2 о том, что суд не учел, что предметом договора являлся земельный участок, право собственности на который у продавца не имелось, а наличие между ними агентского договора не подтверждает волеизъявление последнего как собственника участка на его отчуждение ответчице, судебная коллегия считает необоснованными.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Из содержания пункта 1 заключенного <дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Загородное» агентского договора следует, что общество обязалось за вознаграждение совершать по поручению ФИО2 и за его счет юридические и иные действия от своего имени или от имени ФИО2, направленные на возмездное отчуждение (купля-продажа, мена и т.д.) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью №, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащего ФИО2 на праве собственности. В полномочия агента (общества) входит, в том числе поиск клиентов и заключение с ними договоров на отчуждение указанного земельного участка в интересах ФИО2 (принципала).

Согласно условиям предварительного договора (пункт 1.1.4) общество подтверждало, что именно оно в будущем заключит с покупателем ФИО1 основной договор по отчуждению построенного жилого дома и земельного участка, принадлежащего ФИО2, действуя на основании вышеуказанного агентского договора.

В связи с чем, требование покупателя ФИО1 о передачей ей жилого дома вместе с земельным участком основано на нормах права, условиях предварительного и агентского договоров, и ФИО2 не вправе в отношении неё ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий и необходимости получения дополнительно от него волеизъявления на отчуждение земельного участка.

Доводы жалобы ООО «Загородное» и ФИО2 о том, что стоимость и параметры жилого дома в настоящее время изменились, признание за ФИО1 права собственности на жилой дом привело к причинению обществу убытков на сумму произведенных дополнительных строительных работ и к неосновательному обогащению у ответчицы на их стоимость, не влекут отмену решения суда, поскольку истцы не лишены возможности разрешить вопрос о возмещении причиненных им убытков в порядке отдельного судопроизводства.

Ссылки ООО «Загородное» в жалобе на необоснованность отказа в иске в части взыскания процентов за просрочку внесения платежей по предварительной оплате судебная коллегия считает не основанными на нормах материального права.

В силу пункта 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Следовательно, нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в таких случаях неприменимы.

Доводы жалобы о нарушении судом правил исключительной подсудности судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку истцы, обращаясь в суд к ответчику с иском, заявляли требование о прекращении предварительного договора, который не является сделкой с недвижимостью, и соответственно не связан с правами на неё, в связи с чем первоначальный иск подлежал рассмотрению по общим правилам подсудности.

В соответствии с частью 1 статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.

В силу статьи 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск предъявляется по месту рассмотрения первоначального иска для совместного рассмотрения с ним.

Поскольку ответчиком ФИО1 встречный иск был предъявлен по месту рассмотрения первоначального иска для совместного рассмотрения с ним, а истцы в процессе рассмотрения спора не заявляли ходатайства о передаче дела по подсудности в другой суд, исходя из правил исключительной подсудности, то суд первой инстанции правомерно рассмотрел встречный иск по месту рассмотрения первоначального иска.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 о нарушении судом норм процессуального права в связи с непривлечением его к участию в деле, судебная коллегия находит несостоятельными.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку ФИО3 не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от ФИО2 к нему, то его ссылки о наличии у него права собственности на земельный участок на основании заключенного с ФИО2 договора купли продажи от <дата> не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в связи с чем спор между истцами и ответчиком, исходя из предмета как первоначального иска, так и встречного иска, юридически не затрагивает его интересов, поэтому необходимости в его привлечении к участию в деле не имеется.

Поскольку апелляционная жалоба подана лицом, не обладающим правом апелляционного обжалования судебного постановления, так как обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о его правах и обязанностях, то на основании пункта 4 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба ФИО3 подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Северного районного суда г. Орла от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Загородное», ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ФИО3 оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий

Судьи