Решение по делу № 2-4681/2016 от 22.06.2016

Дело № 2-4681/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 октября 2016 года                 г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Дмитренко В.М.,

при секретаре судебного заседания Свидиной Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” к Ерошенко ФИО8 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ООО ИК «Строение» обратились в Щелковский городской суд Московской области с иском к Ерошенко ФИО9 о взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указав, что 05.09.2014 года истцом - ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” и Ерошенко Е.С. заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.4 Договора, квартира (жилое помещение) состоящее из 1 (одной) комнаты, расположенной в многоквартирном доме секции № на 11 этаже, тип И1, со строительным номером №

Согласно п. 1.5 Договора № долевого участия в строительстве от 05.09.2014 года, проектная площадь объекта долевого строительства составляет 41,27 кв.м., в том числе лоджия - 1,67 кв.м., являющаяся неотъемлемым конструктивным элементом квартиры.

В соответствии с условиями договора истцом было уплачено ответчику 2 488 581 рубль, стоимость же одного квадратного метра объекта долевого строительства определена из расчета 60 300 рублей. (п. 4.1 Договора).

В соответствии с п. 4.2 Договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства, может быть изменена и определена в соответствии с ЖК РФ, при передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства участнику будет указана фактическая площадь объекта долевого строительства.

В случае, если по результатам обмеров органами технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит инвестируемую площадь более, чем на 1,0 кв.м., то сумма денежных средств, подлежащая уплате участником долевого строительства, подлежит увеличению на суму, равную произведению цены 1 кв.м., указанную в п. 4.1 Договора, и количеству квадратных метров, превышающих инвестируемую площадь объекта долевого строительства.

По данным технического паспорта здания – многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, изготовленного ООО «Аршин», по состоянию на 22.07.2015 года, объект долевого строительства - <адрес> имеет общую площадь в размере 43,1 кв.м. (общая площадь жилых помещений - 41,0 кв.м. + 2,1 кв.м. ( площадь лоджии с применением понижающего коэффициента)).

Таким образом, превышение фактической площади составляет 1,83 кв.м. (43,1 кв.м. (фактическая площадь) – 41,27 кв.м. (инвестируемая площадь)).

Таким образом, истцом представлен расчет, согласно которому доплата, согласно п. 4.2 Договора №Щ/05-09-2014/148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 05.09.2014 года, составляет 110 349 рублей. ( 1,83 кв.м. * 60 300 руб.)

01 июня 2016 года истцом в адрес ответчика был выслан Акт приема-передачи квартиры от 21.12.2015 года, в котором были отражены технические характеристики объекта долевого строительства - <адрес>, расположенной по адресу <адрес>

При таких обстоятельствах, до исполнения ответчиком Ерошенко Е.С. обязательств по выплате доплаты за превышение фактической площади над инвестиционной в пользу истца, у ООО «ИК «Строение» не возникает обязательства по подписанию Акта приема-передачи объекта долевого строительства. (п. 7.2 Договора)

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Ерошенко Е.С. денежные средства в размере 110 349 рублей в счет доплаты за превышение фактической площади объекта долевого строительства над инвестиционной в соответствии с Договором № долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от 05.09.2014 года; расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 3 407 рублей.

Представитель истца - ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” Пучинкин В.В., действующий на основании доверенности (копия в деле) в судебном заседании поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме. Пояснил суду, что досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден посредством направления в адрес истца Акта приема-передачи квартиры, в котором были отражены технические характеристики объекта долевого строительства. Кроме того, многоквартирный жилой жом, в котором расположен объект долевого строительства, был принят в установленном законом порядке в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет. Кроме того, свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проектной документации, градостроительным регламентам, техническим нормам и правилам являются акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома, утвержденный в установленном порядке и получения Заказчиком-Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Заказчиком-Застройщиком получены Заключение государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданного на 17-этажный пяти секционный дом, расположенный по адресу <адрес>, разрешение на строительство, распоряжение Главного управления строительного надзора об утверждении Заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, а также получение истцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ответчик Ерошенко Е.С. в судебное заседание не явилась, ее представитель Поликарпов Д.А., действующий на основании доверенности (копия в деле), заявленные исковые требования не признал, полагал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поддержал по основаниям, изложенным в Возражениях на исковое заявление и дополнениях к ним. (л.д. 44, 182-183) Полагал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Тиунов А.В., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании, не возражал против удовлетворения требований ООО «ИК «Строение».

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" как отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливая гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Согласно ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор в силу ст. 4 того же Федерального закона должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с пунктами 1 и 3 части 4 ст. 4 названного Федерального закона к обязательным условиям договора долевого строительства относится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией и цены договора.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что 05.09.2014 года истцом - ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” и Ерошенко Е.С. заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.4 Договора, квартира (жилое помещение) состоящее из 1 (одной) комнаты, расположенной в многоквартирном доме секции № на 11 этаже, тип И1, со строительным номером №л.д. 8-22)

Согласно п. 1.5 Договора № долевого участия в строительстве от 05.09.2014 года, проектная площадь объекта долевого строительства составляет 41,27 кв.м., в том числе лоджия - 1,67 кв.м., являющаяся неотъемлемым конструктивным элементом квартиры.

Таким образом, заключенным сторонами договором объект долевого строительства определен, поскольку в договоре указаны, в том числе, адрес дома, номер этажа, номер квартиры, количество жилых комнат, а также проектная площадь объекта долевого строительства, которая определена как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) без учета обмера органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимости (БТИ), что не противоречит положениям того же Федерального закона, учитывая также и то, что из приложения № 1 к договору видно, какие помещения входят в состав объекта долевого строительства с указанием как всей его площади – 41,27 кв. м, так и площади всех входящих в него помещений, включая площади лоджий. (л.д. 23)

В соответствии с п. 4.1 Договора, цена договора составляет 2 488 581 рубль, что соответствует долевому участию в строительстве 41,27 кв.м. инвестируемой площади квартиры из расчета стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства определена в сумме, равной 60 300 рублей. (п. 4.1 Договора).

Указанный выше договор содержит все существенные условия, учитывая, что договор конкретизирует объект долевого строительства и определяет не общую площадь жилого помещения, а общую площадь объекта долевого строительства, включая площадь жилого помещения и площадь лоджий, строительство которых также подлежит финансированию, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры.

При заключении вышеуказанного договора стороны определили цену договора, включая стоимость одного квадратного метра, а также то, что площадь объекта долевого строительства состоит из площади квартиры и площади лоджий, необходимых для проживания граждан и предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, отапливаемых и не отапливаемых, что не противоречит и Жилищному кодексу Российской Федерации, а также иному законодательству.

В соответствии с п. 4.2 Договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства, может быть изменена и определена в соответствии с ЖК РФ, при передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства участнику будет указана фактическая площадь объекта долевого строительства.

В случае, если по результатам обмеров органами технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит инвестируемую площадь более, чем на 1,0 кв.м., то сумма денежных средств, подлежащая уплате участником долевого строительства, подлежит увеличению на суму, равную произведению цены 1 кв.м., указанную в п. 4.1 Договора, и количеству квадратных метров, превышающих инвестируемую площадь объекта долевого строительства.

Стороны договора также предусмотрели, что в случае несовпадения фактической площади объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь лоджии с коэффициентом 0,5 (балкона с коэффициентом 0,3) по техническому паспорту БТИ с инвестируемой площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 1.6 Договора, цена договора может быть изменения после заключения Договора

По данным технического паспорта здания – многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, изготовленного ООО «Аршин», по состоянию на 22.07.2015 года, объект долевого строительства - <адрес> имеет общую площадь в размере 43,1 кв.м. (общая площадь жилых помещений - 41,0 кв.м. + 2,1 кв.м. ( площадь лоджии с применением понижающего коэффициента)). (л.д. 27-31)

При этом фактическая площадь квартиры (с лоджиями) была установлена в соответствии с данными экспликации БТИ, которая, в свою очередь, представляет собой разъяснение на проекте планировки условных обозначений и должна составляться БТИ в процессе технической инвентаризации и проведения учета жилищного фонда в соответствии с Инструкций о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. № 37, которая является обязательной для всех органов технической инвентаризации и которой предусмотрено применение понижающего коэффициента для лоджий - 0,5, балкона – 0,3 - при определении площади квартиры.

Данные проведённой технической инвентаризации объекта долевого строительства - многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, по результатам которой объект был принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт на основании п. 3 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221 ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

Как следует из заключения эксперта ФИО7, проведенного в рамках рассмотрения гражданского дела №2-1290/16 по иску Ерошенко ФИО10 к ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” о защите прав потребителя, взыскании неустойки, расходов, необходимых для устранения строительных недостатков, объект, расположенный по адресу <адрес>, переданный истцу, состоит из 1 комнаты, то есть соответствует условиям договора, площадь комнаты составляет около 43 кв.м.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37, подсчеты площади производятся с точностью до одного десятичного знака, подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака (п. 3.33).

Таким образом, превышение фактической площади передаваемого ответчику объекта недвижимости - квартиры, со строительным номером № расположенной по адресу <адрес> составляет 43,1 кв.м., что на 1,83 к.м. больше инвестируемой площади объекта долевого строительства, указанной при заключении Договора на участие в долевом строительстве (43,1 кв.м. (фактическая площадь) – 41,27 кв.м. (инвестируемая площадь)).

Таким образом, истцом представлен расчет, согласно которому доплата, согласно п. 4.2 Договора №Щ/05-09-2014/148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 05.09.2014 года, составляет 110 349 рублей. ( 1,83 кв.м. * 60 300 руб.)

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

01 июня 2016 года истцом в адрес ответчика был выслан Акт приема-передачи квартиры от 21.12.2015 года, в котором были отражены технические характеристики объекта долевого строительства - <адрес>, расположенной по адресу <адрес>.

Довод ответчика о том, что истец не направлял в адрес Ерошенко Е.С. письменных уведомлений (требований) о необходимости доплаты разницы в метраже квартиры судом признается несостоятельным, поскольку не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им принятых обязательств по Договору №Щ/05-09-2014/148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, поскольку фактическая площадь квартиры - объекта долевого строительства, передаваемой ответчику, с учетом площади лоджий, рассчитанной с понижающим коэффициентом, составляет 43, 1 кв.м., суд приходит к вводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 110 349 рублей в качестве оплаты за 1,83 кв.м. площади передаваемого объекта долевого строительства.

Одновременно с заявленными исковыми требованиями, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные по делу.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

С учетом признания судом обоснованности предъявленных исковых требований, суд полагает возможным взыскать с ответчика Ерошенко Е.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере, равном 3 407 рублям, как подтвержденные документально. (л.д. 32)

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” к Ерошенко ФИО11 о взыскании денежных средств являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” к Ерошенко ФИО12 о взыскании денежных средств – удовлетворить.

Взыскать с Ерошенко ФИО13 в пользу ООО “ИК “СТРОЕНИЕ” доплату за превышение фактической площади квартиры по отношению к инвестируемой площади объекта долевого строительства в размере 110 349 (сто десять тысяч триста сорок девять) рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 3 407 (три тысячи четыреста семь) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                              В.М. Дмитренко