Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-986/2023 ~ М-718/2023 от 09.10.2023

Дело № 2–986/2023                        

УИД 21RS0001-01-2023-000930-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года                                 <адрес>

Алатырский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Филатовой Л.Н., при секретаре судебного заседания Чибрикиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Фирсова А. Г. к Кожемятову В. И. о признании отсутствующим ограничение прав или обременения в отношении жилого дома,

Установил:

Истец Фирсов А.Г. обратился в Алатырский районный суд Чувашской Республики с иском, мотивировав его тем, что по договору купли-продажи жилого строения - индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

Согласно пункту 4 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет № рублей, из них № рублей - стоимость жилого дома, № рублей - стоимость надворных построек и № рублей - стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производился частями: № рублей до подписания договора. Сумма № рублей выплачивалась следующим образом: покупатель перечислил на лицевые счета продавцов в Алатырском ОСБ №% от общей стоимости жилого дома, что составляет сумму в размере № рублей, оставшаяся сумма в размере 70% от общей стоимости вышеуказанного жилого дома, что составляет № рублей, впоследствии перечисляются на лицевые счета продавцов путем оформления ссуды в Сберегательном банке в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент подписания вышеназванного договора им полностью выплачен ответчикам первоначальный взнос в размере 78000 рублей, что подтверждается извещениями отделения сберегательного банка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационная палата Чувашской Республики, регистрационный округ № была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В связи с чем на свидетельстве о государственной регистрации права была проставлена регистрационная отметка, а в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись о регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 182000 рублей были переведены с банковского счета истца на банковские счета ответчиков, что подтверждается извещениями отделения Сберегательного банка от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, свои обязательства перед ответчиками по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он выполнил в полном объеме.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

По имеющейся информации Кожемятова Е. Ф., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, Кожемятов В. И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживает по адресу: <адрес> /3.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Однако несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени он не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Просит признать отсутствующим ограничение прав или обременения в отношении жилого дома, общей площадью 64,6 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

В судебном заседании истец Фирсов А.Г. участия не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик Кожемятов В.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Представитель третьего лица Муниципального отдела по Алатырскому и <адрес>м Управления Росреестра по Чувашской Республике, ПАО «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Третье лицо Горланова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В статье 14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 2). Такими документами-основаниями, предусмотренными названной выше статьей, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Кроме перечисленных выше документов такими документами-основаниями согласно пункту 5 части 2 этой же статьи также являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абз.2 п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Горланова Г.А., действующая за Кожемятова В. И., Горланова Н.В., действующая за Кожемятову Е. Ф., с одной стороны и Фирсов А. Г., действующий с другой стороны заключили договор, в соответствии с которым Кожемятов В.И. (1/4 доля в праве) и Кожемятова Е.Ф. (3/4 доли в праве) продали, а Фирсов А.Г. купил индивидуальный жилой дом и земельного участка, расположенные по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

Согласно пункту 4 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет № рублей, из них № рублей - стоимость жилого дома, 500 рублей - стоимость надворных построек и 3 000 рублей - стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производился частями: № рублей до подписания договора. Сумма № рублей оплачивается следующим образом: покупатель перечислил на лицевые счета продавцов в Алатырском ОСБ 7508 30% от общей стоимости жилого дома, что составляет сумму в размере № рублей, оставшаяся сумма в размере 70% от общей стоимости вышеуказанного жилого дома, что составляет № рублей, впоследствии перечисляются на лицевые счета продавцов путем оформления ссуды в Сберегательном банке в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент подписания вышеназванного договора Фирсов А.Г. полностью выплатил ответчикам первоначальный взнос в размере № рублей, что подтверждается извещениями отделения Сберегательного банка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, расписками Горлановой Н.В. от 20 и ДД.ММ.ГГГГ, справкой ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности по кредиту от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на вышеуказанное имущество было зарегистрировано за покупателем Фирсовым А.Г. ДД.ММ.ГГГГ. Также было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствами серии <адрес>, <адрес>.

Лица, в пользу которых установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Кожемятова Е. Ф., Кожемятов В. И..

ДД.ММ.ГГГГ умерла продавец Кожемятова Е. Ф..

Кожемятов В. И. проживает в <адрес>.

На момент смерти Кожемятовой Е.Ф. обязательства перед ней по оплате стоимости дома и земельного участка по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, стоимость имущества оплачена в полном объеме, задолженности нет, что свидетельствует о прекращении залога перед залогодержателем.

Однако при жизни продавец Кожемятова Е.Ф. не успела снять обременение с недвижимого имущества.

Судом установлено, что оплата по указанному договору осуществлялась за счет кредитных средств, жилой дом находился в залоге у Кожемятова В.И., Кожемятовой Е.Ф. Обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнены полностью, кредит также погашен.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

При этом, согласно л. 1 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В силу же п. 1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, суд принимает решение о прекращении обременения не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации прекращения обременения, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию прекращения обременения, по независящим от воли данной стороны причинам. К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона, относится смерть продавца.

На основании изложенного исковые требования Фирсова А.Г. к Кожемятову В.И. о признании отсутствующим ограничение прав или обременения в отношении жилого дома подлежат удовлетворению, в пределах заявленных исковых требований следует признать отсутствующим обременение и погашение регистрационной записи об ипотеке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Фирсова А. Г. к Кожемятову В. И. о признании отсутствующим ограничение прав или обременения в отношении жилого дома - удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде залога в силу закона - ипотеки в силу закона, в отношении жилого дома, общей площадью 64,6 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, с подачей жалобы через Алатырский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий